-XXXX-01-25-南京XXXX年土地市场年度分析报告
35页1、2010年南京土地市场年度分析报告金网络置业南京分公司市场研究部二零一一年一月目 录总结与展望11 经营性用地供应与开发情况分析31.1 年度供应分析31.2 月度供应分析51.3 供应土地结构71.4 土地开发分析81.5 小结92 经营性用地成交价格分析102.1 年度成交价格分析102.2 月度成交价格分析142.3 小结153 成交土地区域格局分析163.1 区域成交土地规模分布163.2 区域成交土地价格分析173.3 小结18附表 2010年南京市成交土地一览表20 2010年南京土地市场年度分析报告总结与展望2010土地市场成交量相比往年稳中有升,成交地块数有所减少,然而成交面积却逆市反弹,成交价格攀升明显。2009年下半年以后南京房地产市场形势的火热,2010年土地市场也广泛受到开发商的追捧。全年共成交土地61宗(除工业用地,以下除特别注明都是除去工业用地),成交建设用地面积441.23万,规划建筑面积1087.2万平米,同比增长了14.4%。2010年4月房地产新政推出后,成交量锐减,之后土地价格骤降,其中9、11月份各有1幅土地由于开发商报价低于底价导致地块流拍。随
2、着4月份房地产新政的推出,整体市场下滑。5-7月三月仅5块土地成交,成交建设面积35万平米,8-10月成交量略有回升,2010年底迎来高峰仅12月成交8宗土地,成交建设面积45万平方米。2010年居住类用地市场火爆,呈现供不应求的局面。2010南京市共成交43宗住宅土地,成交建设用地面积339.6万平米,与上年同期45宗地相比减少2宗,共296.95万平米的建设面积相比,增加了18.19%。住宅类规划建筑面积686.2万平方米,占总成交土地规划建筑面积的78.04%,同比2009年67.91%上涨了10个百分点,可见政府正在逐年加大住宅类土地供应的比重,同时也显示出南京商品房市场正朝着健康的方向发展。2010年土地价格上升到空前高度,达到历史最高峰。自2009年下半年开始南京房地产市场的形势变化使得土地市场迅速复苏升温,2010年61宗土地总成交额达554.8亿元,是2009年土地成交额的2倍;2010年全年成交土地中60%是溢价成交,其中溢价高于100%的土地共有13宗,溢价200%以上的地块已达5块。其中雅居乐竞得的2幅浦口地块溢价率达到500%以上。2010年成交土地(扣除工业用
3、地)楼面价格为5103.4元/平米,同比2009年上升65.66%;成交住宅用地楼面价为5161.4元/平方米,同比2009年住宅用地楼面价3336.08元/平方米上涨了77.10%,一年时间仅仅是住宅类土地成本就上涨了近七成,全市商品住宅(包括溧水、高淳)均价9061元/平米,同比上涨31.45%,这样计算商品住宅上涨也算“合理”的;成交商办类用地楼面价为4895.45元/平方米,商办类存量土地总量巨大,但开发速度较慢。2007-2010年,南京市供应经营性用地的规划建筑面积共计3945.87万平米,累计开发率为54.13%;存量面积17133.06万平米,其中约20%为商办类开发体量。居住类用地规划建筑面积共计2889.20万平米,累计开发率达到62.14%,存量面积6026.10万平米。紧邻城市中心的区域仍是未来商品房供应的热点,同时远近郊区土地出让量上涨,市场份额不断扩大。土地供应呈现出城市中心区小、紧邻城市中心的外围区域土地供应量大、城市边缘区县土地供应量相对小的趋势,表明未来商品房供应的热点仍将在紧邻城市中心的外围区域出现。江宁区仍将是未来商品房存量最多的地区,占总存量面积
4、的20.75%;浦口区存量土地仅次于江宁区,占总存量面积的9.04%;下关、雨花台、栖霞作为发展已久的紧邻城市中心区域,有大量存量土地,占比依次为8.29%、8.21%和8.01%;建邺区一直有较大土地存量,而且消化速度很快;玄武、白下、秦淮3个老城区虽仍有一定存量,但随着后续土地供应的减少,也很难对南京市场产生多大的影响;高淳、溧水等城市边缘区县土地供应量和存量都有一定增加,但是总体体量较小,很难对南京城区形成实质性的有效供应。2010年江宁区成交土地总面积居全市各区县之首,占全市供地总面积的33.4%,规划建筑面积约221万平米,占全市的20.36%,其居住类用地也居各区域之首,达到199.54万平米;浦口、江宁两区全年土地供应量占据全市的半壁江山,未来商品房上市量也将引领全市商品房市场。江宁虽然离市区的直线距离较远,但是由于地铁1号南延线带来的便利交通,也为周边楼盘带来了很好的销量,土地更是成交猛增;江北板块土地供应仅次于江宁,实力大型开发商进驻江北,未来价格看涨;城北板块由于中冶200亿拿下的两幅地王地块,同时拉开了南京老城改造的序幕。281 经营性用地供应与开发情况分析1.1
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