房地产开发企业会计与营销策划

1、 房地产开开发企业业会计与与营销策策划第一讲 房地产产开发企企业会计计的特点点 一、房房地产开开发企业业经营活活动的主主要业务务 房地地产是房房产与地地产的总总称。房房地产开开发可将将土地和和房屋合合在一起起开发，也也可将土土地和房房屋分开开开发。房房地产开开发企业业就是从从事房地地产开发发和经营营的企业业，它既既是房地地产产品品的生产产者，又又是房地地产商品品的经营营者。进进行的主主要业务务有： 1土土地的开开发与经经营。 企业将将有偿获获得的土土地开发发完成后后，既可可有偿转转让给其其他单位位使用，也也可自行行组织建建造房屋屋和其他他设施，然然后作为为商品作作价出售售，还可可以开展展土地出出租业务务。 22房屋屋的开发发与经营营。 房房屋的开开发指房房屋的建建造。房房屋的经经营指房房屋的销销售与出出租。企企业可以以在开发发完成的的土地上上继续开开发房屋屋，开发发完成后后，可作作为商品品作价出出售或出出租。企企业开发发的房屋屋，按用用途可分分为商品品房、出出租房、周周转房、安安置房和和代建房房等。 3城城市基础础设施和和公共配配套设施施的开发发。 44代建建工程的的开发。 代建工工程

2、的开开发是企企业接受受政府和和其他单单位委托托，代为为开发的的工程。 二、房房地产开开发企业业的经营营特点 房地产产开发企企业的生生产经营营与施工工企业不不同。其其经营特特点主要要有以下下几点： 1开发经经营的计计划性。 企业征征用的土土地、建建设的房房屋、基基础设施施以及其其他设施施都应严严格控制制在国家家计划范范围之内内，按照照规划、征征地、设设计、施施工、配配套、管管理“六六统一”原原则和企企业的建建设计划划、销售售计划进进行开发发经营。 2开开发产品品的商品品性。 房地产产开发企企业的产产品全部部都作为为商品进进入市场场，按照照供需双双方合同同协议规规定的价价格或市市场价格格作价转转让或销销售。 3开开发经营营业务的的复杂性性。 所所谓复杂杂性包括括两个方方面： (1)经营业业务内容容复杂。企企业除了了土地和和房屋开开发外，还还要建设设相应的的基础设设施和公公共配套套设施。经经营业务务囊括了了从征地地、拆迁迁、勘察察、设计计、施工工、销售售到售后后服务全全过程。 (2)涉及面面广，经经济往来来对象多多。企业业不仅因因购销关关系与设设备、材材料物资资供应单单位等发发生经济济往来，

3、而而且因工工程的发发包和招招标与勘勘察设计计单位、施施工单位位发生经经济往来来，还会会因受托托代建开开发产品品、出租租开发产产品等与与委托单单位和承承租单位位发生经经济往来来。 44开发发建设周周期长，投投资数额额大。 开发产产品要从从规划设设计开始始，经过过可行性性研究、征征地拆迁迁、安置置补偿、七七通一平平、建筑筑安装、配配套工程程、绿化化环卫工工程等几几个开发发阶段，少少则一年年，多则则数年才才能全部部完成。另另外，上上述每一一个开发发阶段都都需要投投入大量量资金，加加上开发发产品本本身的造造价很高高，需要要不断地地投入大大量的资资金。 5经经营风险险大。 开发产产品单位位价值高高，建设设周期长长、负债债经营程程度高、不不确定因因素多，一一旦决策策失误，销销路不畅畅，将造造成大量量开发产产品积压压，使企企业资金金周转不不灵，导导致企业业陷入困困境。 三、房房地产开开发项目目投资费费用估算算 经营营房地产产投入资资金多，风风险大，在在项目的的规划阶阶段，必必须对项项目的投投资与成成本费用用进行准准确的估估算，以以便作出出经济效效益评价价、投资资决策。 由于房房地产开开发项目目的投资

4、资过程就就是房地地产商品品的生产产过程，因因而其投投资估算算与成本本费用估估算不可可截然分分开，应应合二为为一。房房地产开开发项目目投资与与成本费费用估算算的范围围包括土土地购置置成本、土土地开发发成本、建建安工程程造价、管管理费用用、销售售费用、财财务费用用及开发发期间的的税费等等全部投投资。 房地产产建设项项目各项项费用的的构成复复杂，变变化因素素多、不不确定性性大，依依建设项项目的类类型不同同而有其其自身的的特点，因因此不同同类型的的建设项项目，其其投资和和费用构构成有一一定的差差异。对对于一般般房地产产开发项项目而言言，投资资及成本本费用由开发发成本和和开发费费用两大大部分组组成。 (一)开发成成本 共共有八项项： 11土地地使用权权出让金金。 国国家以土土地所有有者身份份，将一一定年限限内的土土地使用用权有偿偿出让给给土地使使用者。土土地使用用者支付付土地出出让金的的估算可可参照政政府前期期出让的的类似地地块的出出让金数数额并进进行时间间、地段段、用途途、临街街状况、建建筑容积积率、土土地出让让年限、周周围环境境状况及及土地现现状等因因素的修修正得到到；也可可依据所所在城市市

5、人民政政府颁布布的城市市基准地地价或平平均标定定地价，根根据项目目所在地地段等级级、用途途、容积积率、使使用年限限等因素素修正得得到。 2土土地征用用及拆迁迁安置补补偿费。 (1)土地征征用费。国国家建设设征用农农村土地地发生的的费用主主要有土土地补偿偿费、劳劳动力安安置补助助费、水水利设施施维修分分摊、青青苗补偿偿费、耕耕地占用用税、耕耕地垦复复基金、征征地管理理费等。农农村土地地征用费费的估算算可参照照国家和和地方有有关规定定进行。 (2)拆迁安安置补偿偿费。在在城镇地地区，国国家和地地方政府府可以依依据法定定程序，将将国有储储备土地地或已由由企、事事业单位位或个人人使用的的土地出出让给房房地产开开发项目目或其他他建设项项目使用用。因出出让土地地使原 用地单单位或个个人造成成经济损损失，新新用地单单位应按按规定给给以补偿偿。它实实际上包包括两部部分费用用，即拆拆迁安置置费和拆拆迁补偿偿费。 3前前期工程程费。 前期工工程费主主要包括括： (1)项项目的规规划、设设计、可可行性研研究所需需费用。一一般可以以按项目目总投资资额的一一定百分分比估算算。通常常规划及及设计费费为建安安工程费

6、费的3左右，水水文地质质勘探费费可根据据所需工工作量结结合有关关收费标标准估算算。 (2)“三三通一平平”等土土地开发发费用。主主要包括括地上原原有建筑筑物、构构筑物拆拆除费用用、场地地平整费费和通水水、通电电、通路路的费用用等。这这些费用用可以根根据实际际工作量量，参照照有关计计费标准准估算。 4建建安工程程费。 它是指指直接用用于建安安工程建建设的总总成本费费用。主主要包括括建筑工工程费(建筑、特特殊装修修工程费费)、设设备及安安装工程程费(给给排水、电电气照明明、电梯梯、空调调、燃气气管道、消消防、防防雷、弱弱电等设设备及安安装)以以及室内内装修工工程费等等。在可可行性研研究阶段段，建安安工程费费可采用用单元估估算法、单单位指标标估算法法、工程程量近似似匡算法法、概算算指标估估算法以以及类似似工程经经验估算算法等估估算。 5基基础设施施费。 它又称称红线内内工程费费，包括括供水、供供电、供供气、道道路、绿绿化、排排污、排排洪、电电讯、环环卫等工工程费用用，通常常采用单单位指标标估算法法来计算算。 66公共共配套设设施费。 它主要要包括不不能有偿偿转让的的开发小小区内公公共配套套设

7、施发发生的支支出。其其估算可可参照“建建安工程程费”的的估算方方法。 7不不可预见见费。 它包括括基本预预备费和和涨价预预备费。依依据项目目的复杂杂程度和和前述各各项费用用估算的的准确程程度，以以上述116项项之和为为基数，按按3一一5计计算。 8开开发期间间税费。 开发项项目投资资估算应应考虑项项目在开开发过程程中所负负担的各各种税金金和地方方政府或或有关部部门征收收的费用用。在一一些大中中城市，这这部分费费用在开开发建设设项目投投资构成成中占较较大比重重。应根根据当地地有关法法规标准准估箅。 (二)开发费费用 开开发费用用是指与与房地产产开发项项目有关关的管理理费用、销销售费用用和财务务费用。 1管管理费用用。 可可按项目目开发成成本构成成中前116项项之和为为基数，按按3左左右计算算。 22销售售费用。 它指开开发建设设项目在在销售产产品过程程中发生生的各项项费用以以及专设设销售机机构或委委托销售售代理的的各项费费用。主主要包括括以下三三项： (1)广告宣宣传费。约约为销售售收人的的2一一3； (22)销售售代理费费。约为为销售收收入的115一2； (3)其其他销售售费用。约约为

8、销售售收入的的055一11。 以上各各项合计计，销售售费用约约占销售售收人的的4一一6。 3财财务费用用。 它它指为筹筹集资金金而发生生的各项项费用，主主要为借借款利息息和其他他财务费费用(如如汇兑损损失等)。 (三)投投资与成成本费用用估算结结果的汇汇总 为为了便于于对房地地产建设设项目各各项支出出进行分分析和比比较，常常把估算算结果以以汇总表表的形式式列出，格格式略。 三、房房地产开开发项目目投资估估算的作作用： (1)是筹集集建设资资金和金金融部门门批准贷贷款依据据； (2)是是确定设设计任务务书的投投资额和和控制初初步设计计概算的的依据； (33)是可可行性研研究和在在项目评评估中进进行技术术经济分分析的依依据。 四、房房地产开开发企业业会计核核算特点点 由于于其经营营活动的的特殊情情况和管管理要求求，房地地产开发发企业与与施工企企业相比比，会计计核算有有如下特特殊情况况： 11产成成品的种种类多，核核算方法法不同。 2产产品成本本的核算算复杂。 3经经营收入入及其相相关税金金的核算算不同。第二讲 房地产产开发企企业存货货的核算算 房地地产开发发企业存存货有以以下几大大类： 1

9、原原材料类类存货。 指用于于开发土土地、房房屋、建建筑物等等开发产产品的各各种材料料物资，如如钢材、木木材、砂砂石、水水泥等。 2设设备类存存货。 指企业业购人的的用于房房地产开开发经营营的各种种设备，如如电气设设备、卫卫生设备备、通风风设备等等。 33在产产品类存存货。 指尚未未完工的的各种土土地、房房屋等开开发产品品(即在在建工程程)。 4产产成品类类存货。 指各种种已完成成开发建建设全过过程并已已验收合合格，可可以按合合同规定定交付使使用或对对外销售售的各种种开发产产品，包包括已开开发完成成的土地地、房屋屋、配套套设施、代代建工程程及分期期收款开开发产品品、出租租开发产产品和周周转房等等。 55开发发用品类类存货。 指企业业在进行行房地产产开发经经营活动动中所必必需的各各种用品品，包括括低值易易耗品及及其他用用品等。 房地产产开发企企业特殊殊存货主主要是设设备类存存货和各各种开发发产品。 注意：临时出出租房、周周转房是是视同存存货的。 一、设设备采购购与收发发的核算算 在一一般情况况下，供供应部门门负责编编制设备备供应计计划、签签订合同同和检查查合同的的执行情情况；设设备仓库库负责设设备的收收、发、保保管、清清查盘点点等工作作；会计计部门负负责设备备价款的的结算、设设备成本本的计算算、设备备收发的的核算。 设备的的采购、收收发按实实际成本本计价并并核算。为为了核算算设备的的采购成成本并反反映和考考核设备备采购、收收、发、结结存情况况，要在在“物资资采购”

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