二手房买卖合同纠纷桉例

1、二手房买卖合同纠纷案例案例5、张女士2004年3月通过房屋中介公司居间服务与周先生签订合同，购买张先生位于西安市高新区的一处房产。张女士按照约定向中介公司支付了中介费用，并将购房款中的25000元暂存于中介公司。2004年7月间，周先生取得房产证，此后周先生以更高的价格将房屋出售给第三人并办理了房屋过户手续。2005年1月，张女士按照合同约定准备支付全部购房款、办理过户手续、交接房屋过程中，被周先生告知上述事实，双方协商不成，张女士向西安仲裁委员会提起仲裁申请，请求继续履行合同并承担违约金。此案经过仲裁庭调解，双方和解，张女士仲裁申请，周先生支付了部分违约金。 案例6、2006年10月间，唐女士婚期将至，急需一套位于东门外附近的房屋，通过与中介公司多次沟通，唐女士被中介人员说服，约定周末带20000元定金与房主见面、验房、签订合同。见面后，房主自称自己年事已高，丧偶，子女均在外地，全权委托中介公司处理与唐女士的房屋买卖事宜。唐女士要求查验房产证、房主身份证原件，房主及中介公司均无法提供。中介人员反复强调其公司的诚信经营宗旨，担心唐女士私自与房主买卖无法获取中介费的顾虑，劝说唐女士先交纳

2、定金及中介费用，随即在公司出示相应证件，付清全部房款后立即办理房屋过户手续。唐女士将信将疑，遂向陕西永嘉信律师事务所律师咨询，在律师的建议下，唐女士中止了继续交易。此后，唐女士按照律师指导购得一套二手房，已将产权过户手续办理完毕。 消费提示：1、二手房买卖过程中首先要注意防范风险。 对准备购买二手房的消费者，应从以下几个角度防范风险： （1）产权状况风险的防范。首先要查明预购房屋产权证书与房主的身份是否相符，是否存在其他共有人。其次，司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让；若房屋设定了抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。这两种情况，消费者应当充分重视。第三，消费者要了解清楚，房屋是否已经向第三人出租。 依据今年开始实施的房屋权属登记信息查询暂行办法，消费者在购买二手房前可以在房地产交易中心进行房屋权利记载信息的查询，以确定该房屋产权状况、是否存在限制或禁止转让的情形。 （2）房屋类型风险的防范。现在市面上的房屋大部分为商品房，但也存在部分公房、经济适用房（包括集资房）、房改房、安居房、产权状况尚不明晰的房屋等。非商品房的出售受到相应

3、限制，税费的缴纳比例也不相同，消费者在购买之前要调查清楚。 （3）合同签订风险的防范。决大多数消费者都知道房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订，但往往忽略验证合同签订人是否还有其他共有权人，如其他共有产权人以合同签订人未取得其同意为由主张该合同无效，则购房人有可能仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，且举证责任在于购房人，此种情形对消费者比较被动。以出卖人婚前购房、婚后取得房产证，房产证上仅载明出卖人为所有权人未注明其配偶为共有权人为例，买受人可能面临前述风险。 在具体购房过程中，消费者可以根据产权证、其他法律文件（如商品房买卖合同、户口簿）确定欲购房屋的合法、全部产权人，与房屋的全部产权人签订买卖合同。如签订合同并非产权人或部分产权人，购房人应要求出卖方提供产权人或他项权利人出具的委托书。 （4）付款方式风险的防范。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明确而产生纠纷，消费者在签订买卖合同时应对付款方式流程做出明确、具体的约定，如果能够将付款方式与办理房屋交接手续、房屋过户手续进行结合约定，必

4、要时可采用将款项通过公证机关支付或聘请律师提供见证、付款服务，最大限度降低风险。 （5）房屋交接风险的防范。对交接的具体时间，交接房屋时相关费用的结算，一定要进行全面的约定。若无具体约定，则可能出现逾期交房、相关费用无人结算的尴尬情况。消费者可在买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水、电、气、物业费、大修基金、供暖费用、固定电话费、有线电视费、采暖费等相关费用。 （6）需缴纳税费风险的防范。如前所述，不同类型房屋的税费并不完全相同，在购买二手房以前一定要进行了解、咨询，做到心中有数。 2、如何签订二手房买卖合同、二手房买卖的基本流程。 结合前面的分析，以下几个方面是消费者在签订二手房买卖合同时需要注意的问题：（1）写清房屋的具体情况，如地址、面积、楼层、当事人的名称或姓名、住所、是否存在共有权人、是否存在承租人等；（2）明确房价具体包括哪些设施、项目，如屋内哪些设施是在房价之内，哪些是要另外计算费用的，煤气、维修基金是否也包括在房价之内等；（3）细化付款方式；（4）确定房屋过户日期与交接日期。过户日期和房屋交接日期是两码事，过户日期是房屋所有权转让的日期，而房屋交接日期

5、直接决定了屋内的水电煤等费用是由上家还是下家付，在签订房屋买卖合同时，应当注明房屋交接日期是在过户后第几个工作日或双方约定具体日期，并明确约定房屋交接前的产生的费用由上家承担，房屋交验后产生的费用由下家承担；（5）明确违约责任。 陕西永嘉信律师事务所结合工作中处理的二手房纠纷案件，总结以下二手房买卖流程供消费者参考：挑选中介审查房屋权属了解房屋使用状况实地查看房屋质量签订合同、明确中介收取定金性质上下家当面谈合同、签订合同出卖人结清全部费用房屋过户完成燃气过户出卖人迁移户口交接房屋、买受人付清全部房款。 3、先签订合同、交付房屋，后办理房产证以规避税费的二手房交易方式要慎用。 2006年5月24日国务院办公厅转发九部委的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中规定，“从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”。为规避这一规定，陕西永嘉信律师事务所在工作中发现，部分消费者

6、签订二手房买卖合同时，采用先签订合同、交付房屋，将办理房屋过户手续的时间约定在二手房出卖人购房5年后的作法，或先承租，待满5年后再买的作法。这一办法虽然可以为消费者节约营业税，但也存在一定风险，要谨慎采用。 如果在房屋交付后，过户手续办理前，二手房出卖人又将房屋向第三人出售并实际办理了过户手续，如前所述，依据我国契约+登记的物权变动模式，此时二手房买受人与出卖人签订的合同虽然仍然有效，但法律此时保护的是办理了房屋过户手续的第三人对房屋的所有权，买受人仅能够向出卖人主张违约责任，无法主张对所购房屋的物权。此种情况下，二手房购买人的合同目的将无法实现。二手房买卖合同纠纷上诉状上诉人（一审原告）：贾荣毅 身份证号：住 址： 电话：被上诉人（一审被告）：钱占和 身份证号：住址： 电话：第三人：北京链家房地产经纪有限公司 住所地：北京市朝阳区朝外大街乙2号昆泰国际中心2701室，注册号11 法定代表人：左晖。上诉人因与被上诉人二手房买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2008）海民初第2241号判决，特依民事诉讼法第147条之规定，提起上诉，请求依法维持一审判决第二款,撤消一审其它各款判

7、决并改判：1、被上诉人基于定金罚则，向上诉人支付2万元；2、被上诉人向上诉人支付自2007年9月8日至实际支付日期间的2万元定金利息，支付标准按照人民银行同期贷款利率；3、被上诉人赔偿上诉人经济损失共计人民币19万元，其中中介费损失25，920元，另购房屋差价损失164，080元；4、被上诉人承担全部诉讼费用。理由如下：一、被上诉人拒绝履行合同并预期毁约（根本性违约）。被上诉人，2007年9月18日拒绝接受上诉人支付房款属于默示预期违约；9月19日通过中介公司告知上诉人不卖房属于明示预期毁约，自此截至10月15日一直处于事实毁约的状态。一审法院错误地认为被上诉人没有预期毁约，既违背案件真实情况又严重违反了证据规则，应予以纠正。（一）被上诉人2007年9月18日拒绝接受上诉人支付房款属于默示预期违约，并且自9月19日通过中介公司向上诉人明示预期毁约之后，截至2007年10月15日，一直处于继续事实毁约的状态。这一事实是清楚的，证据是确凿的，上诉人提交的证据材料，形成了证据链条彼此印证，并符合生活经验法则。一审中，上诉人就其主张的事实，提供的主要证据材料有以下四项：一是，中介公司经手人李鹏

8、飞（店员，主要负责和买房人接洽工作）和李大勇（店长，负责全面工作）的出庭证言；二是，书证通知函一份；三是，被上诉人于2007年9月10日之前收到通知函的邮局邮戳记录；四是，上诉人为支付房款做准备，存有84万元的银行存折。根据该四份证据反映出的事实如下：9月18日，上诉人通过中介公司李大勇通知被上诉人，价款已备齐要求被上诉人接收房款。被上诉人的妻子张艳婷在电话里没有答应上诉人付款、进而办理房屋过户等合理要求，而是说她回家同其丈夫商量以后再说（此系被上诉人以默示方式预期违约付款最后日已届满，她却反常地推托接收买方的付款）。此后，中介公司的李大勇再打张艳婷的电话就打不通了。而9月19日早上，中介公司负责与房主（即被上诉人）接洽的店员金昌龙告诉李大勇（店长，负责全面工作）说：“房主不卖房子了”。于是李大勇立即给购房人（上诉人）打电话告知其房主不卖房了，而此时（9月19日早上）上诉人已按中介公司要求，带着房款已经在赶往中介公司芙蓉里店路上了，准备通过中介公司支付被上诉人房款。9月19日早上，上诉人接到中介公司通知后不得不返回等待被上诉人继续履行接收房款的义务。然而遗憾的是，尽管上诉人通过中介公司

9、如何说服被上诉人继续履行合同，被上诉人均置之不理。无奈之下，上诉人于2007年10月5日，通过中介公司以邮局快递的方式向被上诉人发出书面通知函再次明确要求被上诉人收回9月19日预期毁约的意思表示，应继续履行合同，接收房款、办理房屋过户等，明确要求其若改变主义同意继续卖房的话，务必务于2007年10月15前给予答复。然而遗憾的是，被上诉人依然故我没有任何回复，继续坚持9月19日预期毁约的意思表示房子不卖了，不履行接收房款、办理过户登记等义务。（二）一审法院认为被上诉人提供出庭证人李大勇、李鹏飞证言、书证通知函两份证据材料均为间接证据，用其来证明被上诉人9月19日明示预期毁约的事实，没有达到“充分”的证明标准，进而认为被上诉人9月19日没有预期毁约。很明显，一审法院对此要件事实的认定是错误的，并严重违反了证据规则，应予以纠正。一审法院错误地认为：上诉人提供的证人李大勇、李鹏飞，尽管出庭证明“9月19日早上被上诉人通过中介公司向上诉人明确表示过不卖房了”，该内容尽管同时也与上诉人提交的书证通知函内容相互印证。但是，由于李大勇、李鹏飞是从其同事金昌龙那里得知被上诉人不卖房了，而非自己亲耳听到的，所以李大勇、李鹏飞的出庭证言没有证明力。无独有偶，一审法院同时更加错误地认为：上诉人提交的书证通知函，由于不是上诉人自己发出的，而是由中介公司直接发出的，所以也不能证明9月19日向被上诉人提出过不卖房了这一事实。很明显，一审法院认定事实严重错误。理由有以下三点。其一，上诉人提供的出庭证人李大勇、李鹏飞证言、书证通知函，均能直接证明其主张的事实9月19日早上被上诉人明示预期毁约，应属于直接证据。根据上诉人、被上诉人、中介公司达成的三方协议，以及上诉人与被上诉人达成的房屋买卖协议和补充协议，并结合二手房交易的商业习惯和生活经验法则。中介公司同时接受买卖双方的委托，为买卖双

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