房地产评价中最高最佳使用分析
3页1、房地产评估中最高最佳使用分析一、引言请作者和站长联系,写上您的大名最高最佳使用,是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经充分合理论 证,能使估价对象产生最高价值的使用。在房地产估价规范中明确规定房地产 评估要以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价,并要求在估价报告书中予以详 细说明。这就意味着,以后房地产评估报告中该环节将不可缺少。然而纵观目前的 房地产评估报告,对此要么只简单列在遵循的原则中,不加分析;要么只字未提。 这与我国房地产评估起步晚,发展尚持完善有关。为此,我想结合具体案例,谈谈 如何实行最高最佳使用分析,以求抛砖引玉。二、最高最佳使用分析的前提条件要判断待估房地产是否处于:最高最佳使用,我们一般应在两种不同的前提 下进行讨论,一种是假设为空置状态。按最佳途径进行开发。另一种是假设为当前使 用状态。在后一种前提下,应根据最高最佳使用原则对估价前提作下列之一的判断与 选择,并在估价报告书中予以说明:1 .维持现状继续使用前提:认为维持现状继续使用仍然妥当时.为在维持现 状继续使用下的估价。2 .直接转换用途前提:认为转换用途再予以使用更为妥当时.为在考虑用途 转换后再予以使
2、用下的估价。3 .装修改造继续使用前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用较为妥当 时,为在考虑装修改造但不转技用途再予以使用下的估价。4 .装修改造转换用途前提:认为装修改造并转换用途再予以使用更为妥当时, 为在考虑装修改造并转换用途后再予以使用的估价。5 .拆除重新利用前提:认为拆除建筑物再予以利用更为妥当时,为在考虑建 筑物拆除后再予以利用下的估价。一般情况,拆除现有建筑物对场地的价值而言是不适宜的。三、实例分析最高最佳使用这个实际案例是评估一个拥有八幢七层楼房,共 224套住房的居住小区的公 开市场价格。该小区占地12亩;总建筑面积19264平方米,位于某市两部商贸居住 开发区,周边有多条城市干道通过,交通十分便捷,市政设施如供水、排水、通讯 等十分完善。商服业、学校、菜市、医院等距此不远。下面是待估房地产的最高最 佳使用分析具体过程,1、假设场地空置分析最高最佳使用。可以从如下四个方面入手。(1)开发用途在法律上是否允许或存在合理性(2)场地自然条件是否可能(3)在现有和规定的市场条件下,规划用途是否经济。资金上是否可行在法律允许、自然因素家可能、经济也可行的多个选择中,规划
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