一文看懂“土地增值税”
13页1、一文看懂“土地增值税”定义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和 其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种 税。特点(一)已转让房地产取得的增值额为征税对象(二)征税面比较广(三)采用扣除法和评估法计算增值额(四)实行超率累进税率(五)实行按次征收,纳税时间、纳税方法根据房地产转让 情况而定征税范围(一)一般征税范围规定1)土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。2)土地增值税既对转让土地使用税权课税,地上建筑物及 其附着物连同国有土地使用权一并转让;3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税,对以继承、赠与 等方式无偿转让的房地产,不予征税。(二)若干具体征税范围的规定1合作建房建成后转让的2交换房地产3房地产抵押4房地产出租5房地产评估增值6国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物7房地产的代建房行为8土地使用者转让、抵押或置换土地(三)不属于土地增值税的征税范围的情况(不征)1)房地产继承(无收入)2)房地产赠与(对象有限定,无收入)3)房地产出租(权属未变)4)房地产抵押期内(权属未变)5)房地产的代
2、建房行为(权属未变)6)房地产评估增值(四)免征土地增值税的情况(免征或暂免征收)1)个人之间互换自有居住用房地产,经当地税务机关核实2)合作建房建成后按比例分房自用3)与房地产开发企业无关的投资联营,将房地产转让到被 投资企业4)企业兼并,被兼并企业将房地产转让到兼并企业中5)因国家建设需要依法征用收回的房地产6)建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20% 的7)企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房 房源,增值额未超过扣除项目金额20%的税率税率设计按照增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征 的基本原则。土地增值税采用四级超率累进税率:中华人民共和国土地增值税暂行条例(1993年第138 号文)第五条纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、 实物收入和其他收入。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第五条条 例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济 收益。货币收入指:现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各 种信用票据和国库卷、金融债券、股票等有价证券。实物收入指:房屋、土地、钢材等,实物的价值不太容易确 定,一般需要评估。共他收入指:如
3、专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、 商誉权等。此类比较少见,其价值需要进得评估。成本扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条: 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发) 的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称 房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 具体如下:1、土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳 动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动 迁用房支出等。2、前期工程费前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地 质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3、建筑安装工程费建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安 装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。4、基础设施费基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排 污、排洪、通讯、照明
4、、环卫、绿化等工程发生的支出。5、公共配套设施费公共配套设施费,包括不能有偿转让约开发小区内公共配套 设施发生的支出。6、开发间接费用开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用, 包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳 动保护费、周转房摊销等。(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地 产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费 用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊 并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业 银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用,按本 条(一)、(二)项法规计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项法规计 算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政 府法规。(四)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳 的印花税、城市维护建设税、教育费附加也可视同税金扣除。营 改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有 关
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