一文看懂“土地增值税”

一文看懂“土地增值税”定义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和 其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种 税。特点（一）已转让房地产取得的增值额为征税对象（二）征税面比较广（三）采用扣除法和评估法计算增值额（四）实行超率累进税率（五）实行按次征收，纳税时间、纳税方法根据房地产转让 情况而定征税范围（一）一般征税范围规定1）土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地 上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。2）土地增值税既对转让土地使用税权课税，地上建筑物及 其附着物连同国有土地使用权一并转让；3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与 等方式无偿转让的房地产，不予征税。（二）若干具体征税范围的规定1合作建房建成后转让的2交换房地产3房地产抵押4房地产出租5房地产评估增值6国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物7房地产的代建房行为8土地使用者转让、抵押或置换土地（三）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）1）房地产继承（无收入）2）房地产赠与（对象有限定，无收入）3）房地产出租（权属未变）4）房地产抵押期内（权属未变）5）房地产的代建房行为（权属未变）6）房地产评估增值（四）免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）1）个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实2）合作建房建成后按比例分房自用3）与房地产开发企业无关的投资联营，将房地产转让到被 投资企业4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中5）因国家建设需要依法征用收回的房地产6）建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20% 的7）企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房 房源，增值额未超过扣除项目金额20%的税率税率设计按照增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征 的基本原则。土地增值税采用四级超率累进税率：中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993年第138 号文）第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、 实物收入和其他收入。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第五条条 例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济 收益。货币收入指：现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各 种信用票据和国库卷、金融债券、股票等有价证券。实物收入指：房屋、土地、钢材等，实物的价值不太容易确 定，一般需要评估。共他收入指：如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、 商誉权等。此类比较少见，其价值需要进得评估。成本扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条： 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土 地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发） 的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称 房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 具体如下：1、土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳 动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动 迁用房支出等。2、前期工程费前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地 质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3、建筑安装工程费建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安 装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。4、基础设施费基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排 污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5、公共配套设施费公共配套设施费，包括不能有偿转让约开发小区内公共配套 设施发生的支出。6、开发间接费用开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用， 包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳 动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地 产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费 用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊 并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业 银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本 条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计 算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政 府法规。（四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳 的印花税、城市维护建设税、教育费附加也可视同税金扣除。营 改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有 关的税金”不包括增值税。允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房 地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规 定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。（五）财政部确定的其他扣除项目财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳 税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本 之和，加计20%的扣除。（六）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋 及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本 价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确 认。成本（一）取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴 纳的有关费用之和。按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人在取得土地使 用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、 过户手续费和契税。【解释】取得土地使用权所支付的金额，可以有三种形式：（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用 权时按规定补缴的土地出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。土地支付金额的配比：实际扣除土地金额二取得土地使用权所支付的金额x（已开 发土地/全部土地）X（已售房/全部房）（二）房地产开发成本（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用开发成本的配比：实际扣除开发成本二所有的房地产开发成本X （已售房/全部 房）（三）房地产开发费用房地产开发费用（区分企业所得税的期间费用）是指与房地 产有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种情况确定扣除 （标准扣除法，而不是实际扣除法）。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并 能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用 为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） X5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率 计算的金额）。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不 能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X10%以内。【解释】房地产开发费用计算中还须注意六个问题： 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的 部分不允许扣除；利息的上浮幅度是指银行贷款利率是在基准利 率上上浮。 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 提供金融机构证明，分摊利息支出。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即： 房地产开发费用二（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发 成本）X10%以内 房地产开发企业既有金融机构借款，又有其他借款的，其 房地产开发费用扣除时不能同时适用两种办法。 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支 出，应调整至财务费用中计算扣除。（税务审核关注的重点）房地产开发费用的配比（包括单独利息）：实际扣除开发费二所有的房地产开发费用X（已售房/全部 房）清算（一）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位 进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算 增值额。（二）土地增值税的清算条件1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2 ）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行 土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上，或该比例虽未超 过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办土地增值税清算手续 的；（4）省税务机关规定的其他情况。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1. 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外 投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的 非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。2. 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用 于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税， 在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。3. 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照 发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交 易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销 售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算 前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（四）土地增值税的扣除项目1. 除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付金额、房地产 开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证； 不能提供合法有效凭证，不予扣除。2. 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程 费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料 不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建安造价定 额资料，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计 算扣除。3. 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和 派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热 力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通 信等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，成本、费用可以扣 除;（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性 社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、 费用。4. 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入 房地产开发成本。5. 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。6. 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售 建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法， 计算确定清算项目的扣除金额。7. 扣留建筑安装施工的质量保证金：在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房 地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发 票的，扣留的质保金不得计算扣除。