完善解决不动产抵押权与租赁关系冲突的法律制度
6页1、完善解决不动产抵押权与租赁关系冲突的法律制度简要:在国家立法体制中,?物权法?详细解决了不动产抵押权和租赁关系的冲突,主要以两种情况来看待,先租后押,先押后租。先租后押中原租赁关系不受抵押权的影响;先押后租中该租赁在国家立法体制中,?物权法?详细解决了不动产抵押权和租赁关系的冲突,主要以两种情况来看待,“先租后押,“先押后租。“先租后押中原租赁关系不受抵押权的影响;“先押后租中该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。为保护抵押权人的利益,完善不动产租赁登记制度,解决好不当租赁的问题是目前需要解决的问题,同时完善承租人保护机制,冲突机制协调好各方利益是其中的关键。关键词:抵押权,租赁关系,不动产抵押权,是指债权人对于债务人或者第三人不移转占有而供担保的物或者财产权利,优先清偿其债权的权利。 抵押权在担保债权最关键的地方在于抵押权实现的时候,抵押物可折价、变卖、拍卖,假设租赁期间已届满,就不存在冲突,假设租赁期间未届满,那么抵押物上的租赁关系将如何。有人主张类推适用“买卖不破租赁来解决,但买卖不破租赁仅涉及出租人、承租人和买受人三方,抵押和租赁之间的关系更复杂,涉及抵押权人、抵押人、承租人、买受
2、人,实现抵押权的时候还涉及法院。本文将梳理解决不动产抵押权与租赁关系冲突的重要法条,反思立法中存在的问题,提出改善的建议。一、不动产先租后押(一)法律规定关于不动产先租后押几个重要的法条如下,?物权法?第190条规定,订立抵押合同前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。?担保法?并没有对先租后押的法律效果作实质性的规制,只是规定了抵押人的书面通知的程序事项。但是?担保法司法解释?进一步规定抵押权实现后,租赁合同继续有效。2022年的?物权法?修正了?担保法?48条,第48条的“通知义务是法律上的“多余义务,抵押人不通知承租人,不会造成承租人损失,积极通知也不会为承租人带来其他的利益。(二)构成要件分析综上,我们可得出不动产先租后押的构成要件:不动产出租;抵押合同签订在出租后;原租赁关系不受该抵押权影响。1.“不动产出租是指已签订了租赁合同,还是承租人已经占有不动产,还是租赁合同进行了登记备案。在确定承租人的法律地位时,相比登记或是占有租赁物,租赁合同的效果最差,它不宜成为确定顺位的依据。 “不动产已出租至少应满足承租人已占有不动产,以免出现抵押人和承租人窜通倒签合同损害抵押
3、权人的情况。有人主张应以登记备案作为判断标准,从我国高院出台的司法解释中可看出,在认定租赁关系时,首先是承租人占有,其次,是进行登记备案,最后是合同成立的先后。司法解释做法合理,如果一律要求登记备案,目前全面实行较困难,现实生活中人们进行租赁登记的主动性较差,但不能否认,这是以后开展的趋势。2.“抵押合同签订在出租后,此处的抵押合同是否仅签订即可,不动产抵押中,抵押合同自登记之日起生效。假设只签订没有登记,那么抵押权没有设立,也就不存在抵押权与租赁关系的冲突了。所以此处签订的抵押合同应该是登记生效的抵押合同。但也存在这种可能,该法条的规定只是单纯作为一个时间点,并无其他含义。3.“原租赁关系不受抵押权的影响,从文义解释出发,“原租赁关系不受抵押权的影响指抵押权要实现被申请时,基于法律规定租赁关系不受影响,即是原租赁关系阻止抵押权的实现效果,那么抵押权相当于被架空。这样的解释明显与担保制度的价值目标相冲突,基于债权产生的租赁关系效力被过度放大。立法者似乎意识到了这个问题,在?担保法司法解释?第65条中规定“租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押权可以正常行使,抵押物的受让人继续
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