万科房地产应收帐款管理办法
9页1、万科房地产应收帐款管理办法1目的:加强和规范集团各地产公司应收帐款的管理,加快销售房款的回收,降低资金占 用,减少坏帐损失,防范财务风险。2 范围:适用于集团内各地产公司所发生的销售应收帐款。3职责:总部财务管理部负责本规定的解释及修订;集团各地产公司销售部、财务部及相 关责任部门负责具体实施。4方法与过程控制4.1 管理原则4.1.1 主动避免原则:在确定销售信用政策、销售付款方式及合同条款等方面充分考虑房款 回收风险,尽量减少应收帐款的发生和占压的时间。4.1.2 职责明晰原则:建立明晰的岗位责任制及清晰的工作流程,将销售、催收、按揭、统 计及核算等应收帐款管理的各个工作环节落实到具体部门、落实到具体岗位、落实到具体人 员。4.1.3 及时催收原则:对应收帐款应定期统计、定期核对,对到期款项应及时进行催收,尽 可能在最短时间内回笼资金。4.1.4 有效保障原则:对未按期付款或还款的客户,应根据有关法律或合同规定采取不予办 理入伙手续和房产证、收取违约金、及时移交法律程序等强有力的限制措施,从而有效保障 应收帐款的回收。4.2 职责划分4.2.1 部门职责:4.2.1.1 各单位的销
2、售部、客户事务部(以下统称销售业务部门)为应收帐款催收的直接责任 机构,主要负责客户信用的审查、按揭资料的收集、销售楼款及逾期款的催收等。4.2.1.2 财务部为应收帐款催收的监督机构及间接责任机构,主要负责房款的收取、销售单据 的开立、销售楼款的核算、应收帐款的分析及报送、应收帐款回收情况的动态跟踪等。4.2.2 岗位职责:各单位应根据销售及催收流程设置销售前台岗、客户事务岗、银行按揭岗、销售统计岗、应 收帐款核算岗等五个岗位:4.2.2.1 销售前台岗:即为直接销售人员,负责对客户的资信考察、与客户签定楼宇认购书、 催收首期款及一次性付款的全部楼款等。该岗位设于各单位销售部。4.2.2.2 客户事务岗:负责催收销售合同签定后的应收款项及督促客户备齐按揭资料等。该岗 位设于各单位销售业务部门。4.2.2.3 银行按揭岗:负责向银行办理按揭手续并督促按揭放款的及时到帐。该岗位设于财务 部或销售业务部门。4.2.2.4 销售统计岗:该岗位设于每个项目销售现场,负责记录、统计客户的付款情况,并及 时督促销售前台岗向客户收款。该岗位设于销售部或财务部。4.2.2.5 应收帐款核算岗:负责对应
3、收帐款的核算、分析及动态跟踪等。该岗位设于各单位财 务部。4.2.2.6 各单位根据业务流程及人员设置情况,可对以上岗位再进行细分或合并,并可一人多 岗,或一岗多人。4.2.3 以上相关责任部门、责任岗位及责任人的考核应与应收帐款催收情况直接挂钩。4.3 应收帐款形成前的风险防范4.3.1 各单位可根据本地区、本单位的实际情况,制定相应的销售付款政策,并尽可能鼓励客户采用一次性交清或按揭的付款方式,限制采用分期付款方式;即使采用分期付款方式, 付款期限也应尽量限制在楼宇建设期内。4.3.2 对于要求采用分期付款方式的客户,销售前台岗必须按银行按揭审查的标准对其进行 严格的资信调查,并报销售业务部门负责人批准。对非一次性付款的大户购买的资信情况, 应予特别关注。4.3.3 在签订正式销售合同之前,各单位可与客户签订楼宇认购书,确定房号、总价及付款 期限,同时务必让客户了解清楚有关付款须知的内容。4.3.4 对于采用一次性或按揭付款方式的客户,签署销售合同时,原则上应满足以下条件: 一次性付款的客户交清房款;按揭客户交清认购书约定的首期款;对于采用分期付款方式的 客户,必须交清认购书约定首
4、期款,才能与其签定合同。4.3.5 销售合同签署之前款项的催收:4.3.5.1 销售统计岗应每日清理首期款及一次性付款的楼款支付情况,并将该款项到期、逾期 情况及时知会销售前台岗,以便于及时催收和签订销售合同。4.3.5.2 按照楼宇认购书约定的应支付款项,销售前台岗应至少在到期前一日向客户提示确 认。4.3.5.3 对于因特殊情况确需延期付款的客户,可由客户提出书面申请,在销售前台岗报本部 门领导批准后,酌情给予一定宽限期,并在楼宇认购书中予以注明。如该客户超过宽限期仍 未付款,则按 4.3.5.4 处理。4.3.5.4 对超过楼宇认购书规定交款日仍未交清首期款或全款的客户,各责任部门及责任岗位 应积极催收,通常逾期一周内,销售前台岗应先采用电话催收方式,无效则由公司法律人员 配合发出催款通知书(催款通知书应采用特快专递形式,以留有证据,以下相同);逾期两 周,按楼宇认购书约定应收取的滞纳金,再发罚款通知书;以上若仍收不回,销售前台岗 及销售统计岗应将此情况及时知会本部门领导,并在公司律师的配合下,电话通知客户后, 根据楼宇认购书约定相应采取没收定金、将房屋另行出售等措施。4.4 各
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