上海海湾别墅分析报告
62页1、上海海湾别墅分析报告第一部分项目研究背景第二部分市场概况了解1、整体情形分析2、进展态势综述3、区位差异分析第三部分区域市场分析区域环境简介区域楼市分析第四部分SWOT分析1、地块环境调研2、SWOT分析第五部分项目定位分析项目定位客源定位户型定位第六部分项目定位在规划思想中的体现664357第一部分、项目研究背景为准确市场定位,我们对海湾项目进行了前期的市场调研。按照该项调研性质,我们采纳实地考察与有关人员访谈相结合的方式,依靠上海商品住宅市场(要紧为别墅市场)有关的背景信息实施整个调查过程并形成结论,以期达到如下目标:了解上海市别墅市场的整体状况及变动趋势;了解上海市别墅市场产品设计的进展趋势;了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情形;把握海湾项目所处地块的差不多特点;把握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差不多特点;明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在;把握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知;明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会;提出海湾项目的市场定位(包括项目定位、目标客户定位、户型定位等)的若干思路;10、出海湾项目在后期产品
2、设计中的若干思路和建议。!-;通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知,此次调研的实施过程和实施结:I果差不多符合前期的构思及意图,能够充分保证研究的有效性及得出结论的可靠性。ii第二部分、市场概况了解一、整体情形分析1、上海别墅市场趋向成熟上海别墅市场起步于80年代后期,进展一直较为缓慢,进入90年代后期,随着上海对外开放程度的进一步提升和房产业的迅速进展,在上海显现了大批外销花园别墅群,形成上海别墅市场的第一次浪潮,但现在别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一,市场化程度较低,因而在随后的几年中再次跌入了谷底。直至1998年下半年,随着中国经济的连续、高速进展,作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展,同时也带动了别墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊第一掀起了内销别墅的开发热潮。通过这三年的进展,上海的别墅市场已由单一的差不多别墅类型进展成为多元化物业共存的市场形状。排屋概念的显现,双复式公寓(叠加式别墅)的形成以及近年所显现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”,均可看作是别墅的衍生产物,表明市场开始真正走向成熟。近年来,上海别墅住宅建筑面积与销售量以
3、连续15%的幅度递增,去年别墅的总体价格水平比前年上涨了10,而相伴着入世及第八次降息等利好消息的刺激,能够预见,别墅类物业的需求仍将呈放大趋势,别墅市场前景看好。2、市场供应状况分析供应量连续放大据统计,目前上海别墅开发用地近2万亩,平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7运算,则近23年内上海别墅市场的供应量将达到940万平方米,这还没有运算近两年内新批土地的潜在供应量。另外,从2001年土地出让面积的容积率来看,出现出大幅度下降趋势,去年19月平均容积率为1.32,第三季度则为1.16;而前年同期分别为1.87和1.83。进一步反映出今年投放市场的别墅仍将处于较大的上升趋势。区域分布以近郊为主据搜房网别墅数据库统计,目前沪上在建别墅有近100个,绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区,其80%以上。如下所示:区域分布图其他区域25%价格结构合理通过对在售别墅的总价进行分析发觉,目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段,占到了供应量的46%;其次是总价在200至300万的中高档别墅,占总供应量的17%;而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以
4、上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看,上海别墅市场的产品结构与消费结构差不多吻合,不存在大的结构性矛盾。价格分布图口 300万以上12%口 100万以下 15%口 100-200万 46%口 200-300 万 27%2、市场需求状况分析短期内需求增长有限目前上海约1700万人口,以5口之家运算,约有340万个家庭单位。按照现有人均收入水平,结合国际惯例来统计,将有2%的家庭购买别墅,如此仅上海本地就蕴藏着6-7万套别墅的消费能力,它还未包括来自港台地区及周边省、市的购买者。而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套,仍旧有较大空间。但另一方面,目前上海市住宅市场一年近两千万平方米的销售量也只能保持三年左右,按中房指数办公室去年底的调查数据分析,在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业,那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右,合建筑面积两百多万平方米,与大量的市场供应量还有一定差距(结合上述,上海房地产市场23年内要消化近一千万平方米的新建别墅,则平均每年必需卖掉三百多万平米,即一万套以上)。因此,长期看好的别墅市场在短期内明显是供过于求。上海市别墅市场在通过前两年的预热
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