哈尔滨长江路打通工程安置项目建设可行性研究报告

1、长江路打通工程安置项目可行性研究报告哈尔滨市国际工程咨询中心二一年一月编 制 人 员 名 单项 目 负 责 人：韩松岩 高级工程师参 编 人 员：韩松岩 高级工程师王毅楠 工 程 师戴 钦 工 程 师王 磊 工 程 师肖 潇 工 程 师审 核：韩松岩 高级工程师审 定：李力波 教授级高级工程师目 录第一章 总 论1一、项目概述1二、项目编制依据1三、项目建设背景2四、项目建设必要性4五、主要技术经济指标6第二章 市场分析7一、我国房地产市场现状及趋势分析7二、哈尔滨房地产市场分析10第三章 工程选址与拆迁17一、地理位置17二、土地取得方式及现状概况17三、拆迁补偿17第四章 工程建设方案24一、编制依据24二、建设用地概况24三、规划建设原则与指导思想25四、总图布置26五、建设方案26六、建筑结构、建筑装修与建筑风格28七、户型设计29八、技术经济指标29第五章 配套工程31一、给排水31二、供电33三、采暖与通风34四、燃气36五、安全防范36第六章 环境保护38一、编制依据38二、区域环境现状38三、拆迁期的环境影响与措施39四、施工期的环境影响与措施41五、营运期的环境影响与

2、措施42第七章 消 防44一、编制依据44二、各建筑物防火间距的有关规定44三、消防给水系统的设计45四、住宅用电设计45五、电气防火、防雷46第八章 节 能47一、编制依据47二、节电、节水47三、建筑节能48四、选用节能型的建筑材料48第九章 项目实施计划50第十章 招标方案51一、编制依据51二、招标方案51三、招标内容及方式52第十一章 投资估算及资金筹措54一、项目投资估算及依据54二、资金筹措57第十二章 经济效益分析58第十三章 社会效益分析60可 行 性 研 究 报 告第一章 总 论一、项目概述1、项目名称长江路打通工程安置项目2、项目承办单位哈尔滨地铁集团有限公司3、项目建设地址项目东临化工路，西临东棵街，南临道外区化工路-东棵街-长江路围合的局部地块，北临哈药仓库北侧围墙。4、建设规模本项目总用地面积37975.9平方米，规划建筑面积170880平方米。5、建设周期本项目建设期1.5年。6、项目性质棚户区改造回迁安置住宅建设二、项目编制依据1、城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）；2、哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法(2007年哈尔滨市人民政府

3、令第155号)；3、哈尔滨市人民政府关于印发哈尔滨市棚户区改造强制拆迁规定的通知（哈政发20089号）；4、哈尔滨市棚户区改造实施方案；5、哈尔滨市城市总体规划（2004-2020）；6、哈尔滨市长江路打通工程安置用地详细规划图；7、项目单位提供的有关资料。三、项目建设背景哈尔滨是黑龙江省省会，也是我国东北北部重要的政治、经济、文化中心城市，是国家历史文化名城，也是全省铁路、公路、航空、水运的交通枢纽，是国务院批准的一类对外开放口岸，我国对俄罗斯及远东贸易的重要城市。2009年，面对国际金融危机的冲击，在省委、省政府和市委的坚强领导下，市政府坚持以科学发展观为统领，攻坚克难，逆势奋进，全力保增长、保民生、保稳定，较好地完成了市十三届人大三次会议确定的各项任务。经济平稳较快增长，全年实现地区生产总值3258.1亿元，比上年增长13%。完成财政一般预算总收入338.4亿元，增长20.6%，其中地方财政一般预算收入193.4亿元。完成全社会固定资产投资1892.1亿元，增长41.1%。城镇新增就业10.7万人，转移农村劳动力126.6万人。城镇人均可支配收入达到15887元，增长8.9%。农

4、民人均纯收入达到6776元，增长13.7%。 今年，市委将按照“超越自我、再塑形象、奋起追赶、努力晋位，把哈尔滨建设成为现代大都市”的目标要求，以建设工业大城、科技新城、北国水城、文化名城、商贸都城为发展战略定位，全面实施“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略。新的发展目标和战略将掀开哈尔滨思想大解放、经济大发展的新篇章。“一江居中、两岸繁荣”是城市未来发展的战略总纲。在松花江沿岸打造原生态的“万顷松江湿地、百里生态长廊”，并以松花江为中轴线，推动发展空间向两翼更广阔领域展开，构建大哈尔滨的发展格局。“北跃”就是以加快建设北国水城、科技创新城为战略支点，打造集科技、生态、文化于一体的现代新城区。“南拓”就是依托哈南地缘优势、产业基础，打造新型工业化集聚区，使之成为我市实现跨越晋位的强大引擎。 “中兴”就是用三年左右时间，搞好老城区路网改造、棚户区拆迁改造、地下管网和相应基础设施改造，环境治理和市容市貌建设，力促老城“弱势变优势、难点变靓点、旧貌换新颜”。“强县”就是加速提升县域经济实力，努力消除城乡“二元”结构，加快城乡一体化步伐。实施“北跃、南拓、中兴、强县”战略，是哈尔滨城市发展又一次

5、历史性战略性突破，必将推动哈尔滨在新的起点上，赶超跨越，加速前进！地铁是城市公共交通体系中最重要的组成部分，它可以把一个城市变成地上地下两个城市，带来的不仅仅是现代化大都市交通的显著改善，还有城市生活方式的变迁。我们打造地铁并非简单是为了解决交通，地铁同样可以拉动GDP和相关工业，并解决部分就业。地铁可以打造一种地铁经济，沿线将诞生大量小超市、居民区等新的经济增长，地铁站点附近的土地也随之升值，地铁经济圈将带来较大的经济效益，这些可以抵消部分修建地铁的支出，间接的为地铁的建设筹集资金。 住房问题是重要的民生问题，随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少棚户区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋。本项目的建设既可以很好地配合地铁关联用地长江路打通工程、解决棚户区内符合政策条件的被拆迁居民的住房困难，又可以极大地拉升城市建设品位，对提升城市承载力、提高

6、环境吸引力和竞争力、发挥住房安居功能起到积极的促进作用。四、项目建设必要性1、促进长江路打通工程征地拆迁工作的顺利进行 长江路打通工程是我市今年交通建设方面的大工程，其中征地拆迁工作能否顺利的进行，关系到整个工程的实施进度及质量，因此是该工程中的重点工作。为了保证征地拆迁工作可以顺利、有效地进行，必须对长江路周边的地铁关联用地进行开发整理，重新整合土地资源，使得项目区域内的土地价值得到极大地提升，拆迁的居民得到有效地安置。2、盘活当地土地资源目前长江路一带区域土地利用率过低，急需开发。项目建成后，将带动长江路一带的土地升值，最大程度地发挥该区域的土地价值，为政府争取更多的土地收益。同时，项目的建设可以盘活长江路一带、乃至整个哈尔滨市东部区域的土地资源，大大提升此区域土地利用率、优化哈市东部城区结构，促进该区域的土地升值、成为哈市东部乃至全市“寸土寸金”之地，为政府创造更多的土地收益，进一步提高当地居民的生活水平。3、解决棚户区居民住房问题的需要人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足。受历史包袱重、改造难度大，时间久远等诸多历史因素的影响，大多数市民仍居住在基础设

7、施条件差、环境恶劣的居住空间内，周围环境脏、乱、差，人居面积远远达不到哈尔滨市最低人均住宅面积，严重影响了市民的生活和工作。通过地铁关联用地长江路打通工程实施棚户区改造,不仅能够保证长江路打通工程顺利进行，而且使居住在此棚户区内居民的住房问题得到妥善解决,对建设小康社会具有重要意义。4、带动当地经济发展因土地资源有限，经过近几年的经济发展，我市东部第三产业在二环以内已经趋近饱和，若想进一步大力发展第三产业，必须要向外扩大土地面积。项目开发整理后可以使我市东部第三产业经济圈进一步向东部四环方向延伸，扩充目前现有的面积，形成一个新的经济快速增长区域。5、增加就业岗位，解决剩余劳动力目前哈市东部，尤其是四环附近主要以第一产业为主，因此剩余劳动力过多。项目建设期间可以吸纳众多剩余劳动力就业。项目建成后，该区域经济必会上升一个新的台阶，就业岗位大大增加，可以从根本上解决目前该区域剩余劳动力过多的问题，增加该区域农村劳动力的收入，促进该区域乃至哈市东部区域的经济快速发展，有利于社会的稳定、团结。五、主要技术经济指标1、建筑面积：170880平方米2、用地面积：37975.9平方米3、用地性质：居住

8、公建混合用地4、容 积 率：3.715、建筑密度：20.00%6、绿 地 率：35.00%第二章 市场分析一、我国房地产市场现状及趋势分析1、对我国现阶段经济运行状况的分析：根据国家统计局最新公布的数据显示，2008年全年国内生产总值300670亿元，比2007年增长9.0%。虽然国民经济增长的绝对量仍然维持一个较高水平，但相对量出现较为明显的回落。其中一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%，四季度增长6.8%。连续四个季度出现经济增长速度出现下滑的趋势。最近五年我国国民经济发展趋势可以见下图：20042008年国民经济生产总值及增长速率从上图可以看到，最近5年国民经济总量仍然处于绝对增长的趋势，但是从2008年来看，经济增长速率有所变缓，这和全球经济出现回落、美国次贷危机造成的经济受损有密切的关系。2008年全年居民消费价格比上年上涨5.9%，其中食品价格上涨14.3%。固定资产投资价格上涨8.9%。70个大中城市房屋销售价格上涨6.5%，其中新建住宅价格上涨7.1%，二手住宅价格上涨6.2%；房屋租赁价格上涨1.4%。商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。住宅是人们的基本消费资料，一个国家经济发展水平从温饱型转变到小康型的阶段，住宅将成为人们的消费热点。住宅建设投资一般占国民生产总值3-8，占固定资产总值15-30。房地产业在世界各国都是本国的优势产业，对国民经济的发展有举足轻重的作用。但是要发展成为国民经济的支柱产业，其增加值应占国民生产总值的10-15以上，根据国家统计局2008年11月发布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值（GDP）比重首次超过5%，在国民经济发展中发挥了支柱作用，但是和发达国家的数据相比，我国房地产业发展不是太多。2009年两会结束后，尽管房地产行业落选十大振兴规划，但房地产快速发展的方向不会变，因为房地产行业的国民支柱产业地位是不容否认的。在当今全球经济低迷的情况下，中国过分依赖的外需受到抑制的时候，房地产行业有责任也有义务率先成为拉动内需、刺激消费、刺激投资的产业。2007年国家出台了一系列政策：个人首购90平米以下住房,契税税率下调到1；个人买卖住房暂免征收印

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