集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析

1、关于集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析关于集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析作者佘卫刚内容摘要农村集体建设土地使用权作为一项重要的用益物权，随着中国工业化、城市化进程的加快，其外部利益性逐渐显现。集体建设用地使用权有偿流转问题遂成为专家、学者们研讨的焦点问题。现行的调整农地使用权流转的相关法律规范因其自身的缺陷性，已不能适应市场经济发展之需。如何在确保集体所有权不变的前提下充分发挥作为用益物权的集体建设用地使用权之最大效用，使之合理、有序、有偿流转之变革已刻不容缓。关键词 集体建设用地使用权，用益物权，权能，有偿流转一、社会主义新农村建设中的不和谐因素近年来，“ 三农” 问题一直被称为中国经济社会发展问题的重中之重，新一届领导集体提出“ 社会主义新农村” 建设。随科学理论思想转变为强大的实践武器，中国经济社会，尤其是农村面貌将会出现巨大的变化。但目前现实社会中，仍存在着严重影响农村经济社会发展的矛盾：（一）城市化进程加速化与农地锐减的矛盾经济发展必然促进城市化进程发展：城市化水平不断提高，城市数量不断增加、城市规模不断扩大，又必然需要大量建设用地。据报中国城

2、市化水平1995年为29%，到2000年为35%，而到2010年则为45%左右。纵观中国建国以来城市发展与耕地变化简史，可以看出，从1957年到1997年间，耕地从112百万公顷下降到95百万公顷，年减少近1，000，000万公顷1。这严重冲击保护耕地的国策。（二）农民土地被征获得极少的补偿金与国家土地使用权出让而获得巨额差价的矛盾 我国土地管理法律体系规定了农地只有被国家征才能进入地市，这样就使得国家垄断土地一级市场，造成国家对农地使用权的不当干预，无偿的取得农村集体土地转为建设用地后的增值收益，而收益返还用于农村建设的却是其中极少的一部分。从而政府、乡镇干部与农民间的关系对立，矛盾尖锐。（三）农地使用权之流转趋势与国家法律规范严格限制间的矛盾以土地管理法为主的法律体系对农村集体土地使用权流转是严格禁止、限制的，只有极少数情况例外，但也有严格的限制条件。但现实中，这些禁限基本处于失灵状态，各地农地流转隐形市场大量存在。随经济发展、户籍制改革，村民买卖、抵押房屋及宅基地屡见不鲜；名为联营实为土地租赁、甚至买卖的现象也比较严重；在皖粤等省份亦以地方立法形式出台了集体建设用地有偿流转等办法

3、。可见，现实中集体建设用地使用权流转问题靠一味的禁止是无法解决的。综上所述，农村土地，尤其是其流转问题，已经成为严重影响农村发展的重要问题。随中国市场经济目标的确立，建立如何充分体现、发挥土地使用权生产要素作用的，使之能正常、合理、高效利用的制度刻不容缓。二、集体建设用地使用权流转治理现状与缺陷集体建设用地所有权属于农民集体所有，而对于其使用权及使用权流转，我国法律如是规定：中华人民共和国土地管理法第43条，建设用地需使用国有土地，乡镇企业建设用地、村民建房用宅基地、乡村公益建设用地等经依法批准使用农民集体所有土地除外；该法60条，可以以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业；该法62条，村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准；该法63条，农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于集体建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法流转发生转移的除外；中华人民共和国担保法第34、35、36条等规定，农村集体所有土地使用权、宅基地使用权等不得抵押，但抵押地上建筑物、附着物等的，相应土地使用权同时抵押。等等。从上述法律法规的规定可以看

4、出，我国对农村集体建设用地使用权的流转是持否定态度的，但有两个例外：即土地管理法第63条担保法第36条的规定。即便如此，该种情况也只占集体建设用地中很少的一部分，而且，农民集体从中也多不能获得收益获收益有限2。如此之规定，已经与我国经济社会之现实严重脱节，具有明显的缺陷性：（一）集体建设用地产权主体严重虚位、权能残缺不全按我国目前相关法律法规规定，农村土地所有权属于农村集体经济组织、村民小组等所有。但在人民公社解体后，集体经济组织、村民小组等基本解体，目前农村的集体经济组织、村民小组等就其本质已不同于土地管理法制定时的那种以自然村为界、以农民集体土地为基本财产、以组织体的方式由农民在组织体内以土地为基本劳动对象统一经营、管理集体所有土地的社会组织形态。那是一种具有土地资产合作化特征的集体经济组织3。故现在农村集体缺乏行使集体所有权的有效组织形式和程序，为某些村干部权力寻租留下空间。而农村土地处分权能则因国家法律法规的规定和政府行政权力的强行介入，变成政府的征地权。故集体土地所有权实质上是一种由国家控制、但由集体承受其控制结果的一种中国农村特有的制度安排。集体只是名义上的所有权而已，真正

5、拥有支配权的是国家4。造成在行政权力参与下，农民集体土地权利被侵害，土地农转非有增无减，有禁无止。（二）集体建设用地使用权之用益物权属性及其全能之残缺不全集体土地使用权是用益物权，即以支配物质利用价值为内容之物权。这应是集体土地使用权的基本法律属性5。它是由集体土地所有权所派生出的一种用益物权，使所有人以外的权利主体对土地而为不侵害所有权的自由的占有、使用及收益等，从而对土地利用以实现其经济目的的权利。而我国法律规定之集体建设用地使用权，不仅在用途上仅限于村民自己对集体土地之于公益、乡（镇）村企业及住房用宅基地等之使用，而且在数量上也严格限制，对集体建设用地使用权而为收益更是严格控制，使集体集体建设用益物权缺失其最为重要的全能收益全能，土地资源作为生产要素不能得到最优配置，作用不能得到很好的发挥。（三）农村集体建设用地使用权流转制管理问题按我国土地管理法等相关法律规定，农村集体土地由村民委员会、乡（镇）或村集体经济组织、村民小组等经营管理。然而现实中，农村土地的经营权，已经因为农地由村民占有、使用而为村民享有和行使；而农地管理权行使的一个最重要的表现就是选择农地使用制度，自主安排农地用

6、途。但实际上农村土地使用制度已由国家通过法制的形式统一作出安排，农村集体只能执行、并不能自主选择。更何况，如上文所述，如今的村（镇）集体经济组织、村民小组等已经并非制度产生之日的集体经济组织等。如此情形之下，致使村集体土地经营管理组织和程序的缺失，加之法律规定过于原则，缺少可操作性，价值巨大的外部利益性诱惑，造成现实中隐形土地使用权流转市场大量存在。集体建设用地使用权流转处于一种违法、不合理、混乱的状态，不利于农村土地市场的形成。若不及时引导、规范将可能对我国国有土地市场造成严重冲击。（四）集体建设用地使用权流转的国家法律强制禁止与现实禁而不止在集体建设用地使用权流转问题上，国家是持谨慎态度的。集体建设用地市场的开放，将直接影响到农地保护、国有土地使用权出让市场等。但随经济的发展，新农村建设需要土地，村民权益意识的提高要求分享农地流转之收益，改革试验与农民探索为流转工作做了政策储备，更重要的是农地使用权流转隐形市场大量存在。如1990年以来，珠、长江三角洲及一些大中城市市郊，农民利用政策和法律空间，自建厂房、仓库和店铺等用于出租；或者干脆不顾法律的限制，直接进行土地非法出租等。通过隐形

7、市场、改变用途而为集体建设用地使用权流转的数量是巨大、惊人的。但这些流转毕竟在法律、政策上未得到明确认同，是在杂乱、无序及隐蔽的状态下进行的，缺乏合理规制，从而难免引发诸多问题，导致纠纷及矛盾冲突，影响农村稳定发展6。可见，如果政府一味无视制度的历史沿革与市场的现实需求，强调市场的高度管制与禁止，而不是通过疏通和堵漏相结合的土地制度去变革现行制度中不适应经济生活的部分，将可能导致因管治过度而引发的政府失灵，加剧矛盾。综上所述，集体建设用地使用权可否流转已经成为农村经济发展的制约性因素之一，而现行调整集体建设用地使用权流转之法律法规，因其自身的滞后性、局限性以及故能适应我国市场经济的发展。改革，势在必行。三、通过制度创新使集体建设用地使用权合法化、规范化流转中国现行农村土地制度是计划经济体制下强化权力的制度安排，其最大的弊端在于限制和约束了农民自由而全面地发展。建国以来的多轮土地改革之所以收效甚微，根本原因就在于“始终将政府对土地的统一管理职能和政府垄断职能混为一谈，而没有去围绕土地经济运行的政府与市场关系的机制基础进行创新，一直因为政府自己调控自己，政府自己监管自己而治标不治本。7”因

8、为农村土地制度的构建直接关系农民阶层的命运，改革不能忽视其愿望与诉求。故新的改革，应走出一味强调政府管制与控制的误区，在尊重历史与现实市场需求的基础上，依靠公有制土地实现形式的产权创新，实行疏通与堵漏相结合的灵活的土地制度。（一）明确界定集体建设用地所有权主体及其代表主体和其享有的农地权利如前文所述，目前现实社会中有些地方根本就不存在所谓村（镇）集体经济组织，或者其在性质上已不同于土地管理法颁布时的集体经济组织， 这就使得大多数情况下，农村集体土地所有权主体由村委会这一有准行政性质的基层村民自治组织充当，在监督机制缺乏的情况下，也为个别村干部权力寻租留下空间。这种情况下，需合理界定农村实际的土地所有权主体。其实，真正的所有权主体应是农村全体村民，而非某个经济组织，经济组织只是占有、经营与管理而已。村集体拥有所有权，当然应当拥有完整的占有、使用、收益及处分权能，而不是目前的收益权能受限、处分权能缺乏的所有权。这将严重影响集体建设用地使用权作为一种资源、一种资本在市场经济中作为生产要素功能的发挥，制约农村经济发展壮大。故应当赋予农村集体权能完整的农地所有权，让在全国普遍存在的具有相对独立主

9、体资格的村民委员会为集体所有权代表主体。实行集体土地所有权与用益物权的真正分离，适当限制其集体财产权及经济权能，而加强其公共管理与服务职能。即由乡（镇）政府根据市、县级政府土地规划组织本行政区划内各村委会实际情况对本乡（镇）土地进行统一规划，在计划管理、总量控制的前提下实行集体建设用地有偿使用和流转。由农村集体享有建设用地使用权的所有权、使用、收益、处分权能及流转的协调、监督等工作。这样以来，既可使权利与权力相互制约，避免权力寻租，又可充分发挥土地的生产要素功能，加快农村经济发展步伐。（二）加强城乡土地利用规划，合理界定集体建设用益物权类型、权能及具体流转制度在我国农村，土地属于农村集体所有，农民集体才是土地的所有权主体，而作为集体成员的村民，只享有对土地占有、经营、使用的权利。故就作为建设用地者个体的村民所享有的使用权来说，其在本质上为他物权中的用益物权。作为他物权，是对他人财产所享有的权利，内容包括占有、使用、收益处分某一方面对物的支配权。而用益物权是对他人所有之物享有以使用收益为内容的物权，即对他人之物在一定范围内的占有、使用、收益之权利。此处的收益不仅表现为对土地开发利用之成果直接享有所有权，还表现为处分某一方面对土地的支配权，即通过用益物权之流转增加收益的行为8。而我国目前村民所享有的集体建设用地使用权，不仅在用途上为国家法律所严格限制，而且对于流转性收益的取得更为法律所禁止。这不仅有悖于用益物权理论制度，更不符合现实之需求，不利于土地作为一种稀缺资源只合理配置与利用，从而也导致了现实生活中农地、集体建设用地使用权之流转禁而不止、隐形市场大量存在、国家对集体建设用的调控失灵的危险状态。综上所述，对于集体建设用地市场现状，国家不应一味强调管制、禁止，而应当在加强宏观调控的基础上加快法制建设、政策疏导，在加强城乡建设用地统筹、科学规划的基础上，根据不同类型的用益物权具体情况承认其流转之合法性，准予已经不负担或所负担的保障功能已极其微弱的集体建设用益物权自由流转，明确出让、转让、抵押、出租、土地入股等具体流转形式，

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