2022年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试题库模拟3
20页1、米宝宝科技2022年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试题库题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共20题)1.甲方(开发公司)于2010年7月委托乙方(建筑公司)建造两幢(分别称为A座和B座)8层共5000m2的商品房。至2011年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元,此时A座建至4层,B座建到5层,工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷,甲方认为工程款实际发生1400万元,乙方应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生1580万元,甲方尚应再付80万元。双方争执不下,至2013年7月甲方向法院起诉,法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。 如果该开发公司拥有全部合法开发手续,欲将整体项目转让,则价值时点应为()。 A. 2011年12月B. 2013年7月C. 项目转让日期D. 项目建成日期正确答案:C,2.甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地,地上有三幢房屋,临路为店面,院内有一处仓库和一处住宅用房,基本情况见下表3-1: 表3-1基本情况表 名称 建筑面积/ m2 建筑基底面积/m2 房屋结 构 建筑物重置单价/(元/m2) 建筑物
2、成新率 店面 1000 1000砖混80090% 仓库 20002000砖木50085%住宅15001500 砖混 65090% 2008年真题 如果因市政建设需要将沿街店面拆迁,下列关于拆迁估价的表述中,正确的是()。 A. 店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决,或由双方通过委托评估确定B. 因拆迁估价对象为店面,所以应选用收益法进行估价C. 评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定D. 甲公司可自行委托估价机构评估店面价值正确答案:B,3.为评估某宗房地产2015年9月末的价格,选取了下列可比实例:成交价格3000元/m2,成交日期为2014年10月末。另调查获知2014年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%,2015年2月末至2015年9月末平均每月比上月上涨2%。 对该可比实例的价格进行交易日期的调整,应调整为( )元/m2。 A. 3415B. 3484C. 3586D. 3658正确答案:D,4.某公司有一钢筋混凝土结构厂房,于1997年12月31日建成投入使用,经济寿命为50年。经批准,该公司于2005年12月将
3、该厂房改为二手汽车交易市场,并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金,将土地转变为出让商业用地,土地使用期限为40年,自2005年12月31日起至2045年12月30日止,不可续期。2007年6月30日,该公司与他方合资,以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。 如果采用成本法估价,且建筑物的经济寿命等于其自然寿命,应按()年计算建筑物的折旧。A. 38.5B. 40.5C. 48.0D. 50.0正确答案:C,5.甲房地产估价机构接受乙公司委托,对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区,是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料,该酒楼年总经营收入为5320万元,其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元,管理费用为130万元,财务费用为250万元,市场推广及销售费用为210万元。根据市场调査,该市餐饮业的平均年利润率为10%。 该酒楼归属于房地产的年经营收入为( )万元。 A. 4362.40B. 4788.00C. 4894.40D. 5320.00正确答案:A,6.某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20
4、万m2、容积率为2.5的住宅用地,甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发,委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法(史家之言:应为动态分析法,下同)进行估价。 在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应当包括( )。A. 销售费用、销售税费和开发利润B. 销售费用、销售税费和投资利息C. 销售费用、销售税费和购地税费D. 销售费用、销售税费和企业所得税正确答案:C,7.2.估价对象为工业房地产,土地使用权性质为划拨,由于位于区级中心区,企业经过装修改造改为商业用房,自主经营服装生意。企业欲改变该工业房地产的用途,应向()申请。A. 企业主管部门B. 房地产产权登记部门C. 房地产估价机构D. 政府规划管理部门正确答案:D,8.估价对象为某三星级宾馆,土地使用权性质为划拨商业用地。 若采用成本法估价,下列表述中不正确的是()。 A. 应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B. 无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C. 在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D. 在最终积算价值中应扣减需补缴的
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