商业地产的营销策划分析
5页1、(一) 三位一体的营销现代的营销观念认为:营销不单单是一种后期的促销手段,它应该贯通于地产开发、经营的全过程。营销是一种主动创造利益的行为,是主动面向市场的, 它必须利用各种销售技巧, 公关艺术活动带动消费,积极地开拓和引导消费的时尚品牌,发掘市场潜力,创造超额利润。策划作为营销推广的第一步,以推广、广告作为营销执行的全过程,将策划、推广、广告三者相结合,项目才能得以销售成功。(二) 营销的三个阶段1、策划一一营销的第一步。为了使商业地产项目在众多的专业市场竞争中脱颖而出,扩大项目的知名度与影响力,全面提升项 目档次和综合素质,要分析并研究其经营档次、市场形象、包装等因素,使项目的功能及形象定位表现岀 它的市场价值。具体运作上一要强化专业市场投资前景,增强投资信心;二要强化项目地块发展前景及新 城区的发展前景;三要借助品牌企业进驻项目,在经营回报、品牌效应、市场收益等因素上实现全面素质 提升,强化项目优势及特性;四要强化项目的价格升值空间,并以专业市场进行价格类比,突岀项目发展 优势;五要合理规划各行业商铺使用面积及经营特性;六要提供完善仓储、货运、商务、市场资讯、饮食 娱乐等服务配套
2、设施;七要制定完善的开业后市场宣传推广计划。2、推广一一营销第二步。项目的推广主要是通过销售推广以及广告宣传推广方式进行。销售是项目推广过程中至关重要的一 个环节,促销策略的好坏,将直接体现于销售过程中。为了保证促销策略的成功实施,要根据促销策略的 环节需要,建立一套完善的销售体系,实行项目销售主人负责制,向项目派驻项目经理及销售经验,统一 销售部署、统一销售策略、统一销售目标,统一销售行为。3、广告一一营销第三步。地产策划师需要一专多能,具有统筹与执行整个项目营销推广的能力,销售经理则需要具体的销售 经验及能力,广告作为一种营销传播,更侧重宣传表现所产生的效果。整合营销强调统一项目市场形象, 统一项目市场定位,统一宣传推广部署作为项目广告宣传推广的策略,全面进行广告宣传。广告推广也需有策略,可以通过举行现场公关活动、举办迎春花市等,积聚现场人气及浓厚的经营 氛围,并配合销售部署进行电视、报纸平面广告,报纸夹报派送等广告形式,推广招商范围形成强烈投资 热潮,激发投资欲望与积极性,同时在现场及城市广场、体育馆等举行大型展销活动与客户联谊会全面促 进销售成功。2、产权式商铺分割岀售。以产权
3、式商铺的形式分割岀售,是商业地产营销的一个重要策略。产权式商铺是最近流行的一种房 产投资方式,实行所有权和经营权分离。商铺业主通过委托品牌经营商、主力店进行统一经营,来获得定 期定额的投资回报。这是一种房产营销新模式,更是一种不同于银行储蓄、证券投资的不动产投资工具, 被业界喻为以稳妥的方式实现个人资金的资本化扩张”。产权式商铺成功销售要具备五大要素一一极具发展潜力的商业地段、良好的商业环境、较大的经营规模、具有行业领先的品牌和团队、准确的定位和推广策略。3、品牌营销。一要重视品牌营销,二要善用品牌营销,至于如何善用,自是有一整套的实务性操作。只要你有持 续经营的理念、有品牌价值追求、有后发优势,就可以努力并能够享受到品牌营销所带来的福利”4、预支利好。商业地产营销中,存在着三大利好预支:政策及城建利好预支 一一例如CEPA的实施使国内的商业市场需求进一步扩大;城市化全面提速, 地铁修建、轻轨开通以及高速公路改造等等,促进了城内外商业市场的繁荣与昌盛。但无论是借助区域市 场未来投资环境的整合,还是鼓吹大量新商机的涌现,都是在为提升现在的商业项目的销售额而预支利好。 凡是能与这些政策利好
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