西安市房地产市场分析报告

1、西安市房地产市场分析17月西安市房地产开发投资增速放缓西安市记录局投资处受国家频繁出台的房地产调控政策影响，西安市房地产开发投资增幅继续放缓，商品房销售量持续萎缩，银行贷款增幅回落。17月，西安市房地产市场运营趋势与上半年基本一致，重要指标同比速度增长，但环比速度下降明显。一、房地产开发投资增幅放缓17月，西安市房地产开发合计完毕投资459.89亿元，同比增长25.2，增幅较去年同期回落0.6个百分点，较上月回落0.5个百分点。其中7月完毕投资65.14亿元，同比增长22.1，环比下降52.4。从房地产开发投资构成来看，其她费用投资增幅逐月上升，重要是由于土地购买费的增幅逐月提高而引起的，17月，西安市房地产开发投资中土地购买费用50.39亿元，同比增长20.7，较上月提高1.5个百分点。增幅从5月开始由下降转为增长，增幅逐月提高。二、商品房销售面积继续回落截止7月底，西安市销售商品房703.76万平方米，同比增长32.8，增幅较去年同期回落7.3个百分点，较上月回落4.4个百分点。其中，当月销售95.56万平方米，同比增长10.5，环比下降45.8个百分点。从销售用途来看，住宅销售比

2、率最高本。17月，西安市销售住宅674.78万平方米，占全市总销售面积的98.9。从销售类型来看，预售房销售为主导。17月，西安市预售房销售670.78万平方米，占全市总销售面积的93.3。西安市房地产市场是以刚性需求和改善性需求为主导的市场，虽然销售量从5月以来始终萎缩，但是房价并末松动，房价指数本月回升了0.1 个百分点。三、房屋竣工面积增幅明显17月，西安市房屋竣工面积232.74万平方米，同比增长9.0，增幅比上月提高11.5个百分点。其中当月竣工面积为80.12万平方米，同比增长105.1，环比增长293.4。本月房屋竣工面积突增的重要因素是我市末央区的大明宫馨村、恒大名都和紫薇但愿城三个项目新增竣工面积 47.5万平方米，提高了我市房屋竣工面积的增长速度，也为我市房地产市场提供了充足的房源。四、银行贷款增速减慢载止7月底，西安市房地产市场到位资金696.48亿元，同比增长27.0，增幅较去年同期回落21.3个百分点，较上月回落3.0个百分点。其中，银行贷款121.75亿元，同比增长35.1，增幅较去年同期回落17.9个百分点，较上月回落7.3个百分点。上半年西安房地产市场发

3、展及下半年预警分析报告西安房地产信息网数据研究中心又走过了一半的历程，从1季度西安楼市供、销、价全面迅速上扬，至2季度以来各月销售量呈现回落，随着着宏观调控力度的逐渐加大，至上半年末，西安楼市再度步入调节。一、上半年西安市商品房市场运营状况(一)商品房市场供应量从上半年市场供应状况来看，商品房新批准预售面积648.79万平方米，与上年同比增长38.84%，其中商品住宅545.16万平方米，与上年同比增长38.41%。在中央有关“加大一般住宅供应、遏制房价迅速上涨”以及西安市人民政府有关进一步增进房地产市场平稳健康发展的若干意见的政策导引下，一季度西安楼市所显现的“悟盘惜售”现象得以有效遏制，商品房市场供应得以明显放量，在很大限度上规避了因市场供求失衡所导致的助推房价上扬问题。从新政后各月市场的体现来看，新政出台的4月，西安商品房新批预售量处在年度内高位，而至5月开发市场观望之势凸显，市场供应跌至年度内谷低。而在“4.14新政”以及陕西“地方十六条”对开发供应方面的政策影响，6月市场供应反弹性冲高。在中央有关“加大一般住宅供应、遏制房价迅速上涨”以及西安市人民政府有关进一步增进房地产市场

4、平稳健康发展的若干意见的政策导引下，一季度西安楼市所显现的“悟盘惜售”现象得以有效遏制，商品房市场供应得以明显放量，在很大限度上规避了因市场供求失衡所导致的助推房价上扬问题。(二)商品房市场销售面积上半年西安商品房市场销售面积为599.35万平方米，较上年同比增长22.93%，住宅市场销售面积为536.29万平方米，较上年同比上涨19.20%,占商品房交易总面积比例的89%，尽管整体上半年交易较上年同比仍体现为增长走势，但从二季度各月市场走势来看， “414新政”无疑为楼市发展的分水岭，新政出台前，楼市高歌猛进，销售量在2月短暂的回落后冲高；新政出台后市场观望态势渐浓，这导致了西安房地产市场供求关系迅速逆转，从目前市场的整体运营状况来看，一线都市量价齐跌的现象已经较为显化，有关楼盘优惠打折行为已经开始纷纷上演，西安楼市自5月、6月持续呈现的量价齐跌现象也已经表白政策的影响已经徐徐发力显效。 (三)商品房市场销售价格在各类调控政策的全面实行下，市场销售价格自5月份开始浮现近年来少有的环比下滑趋势，但市场整体价格仍处在高位，同比仍大幅增长。5月商品房销售均价6229元/平方米，与上月环比增

5、长-1.07%，与上年同比增长27.70%，其中商品住宅5861元/平方米，与上月环比增长-2.97%，与上年同比增长27.00%；6月商品房销售均价5956元/平方米，与上月环比增长-4.39%，与上年同比增长21.06%，其中商品住宅5506元/平方米，与上月环比增长-6.06%，与上年同比增长15.65%。1-6月，我市商品房合计销售均价6057元/平方米，与上年同比增长26.56%，其中商品住宅5713元/平方米，与上年同比增长23.80%。二、上半年二手房市场运营在买方市场整体观望情绪逐渐显现的态势下，二手房市场交易量也受到一定影响，整体上半年二手房市场交易面积为81.75万平方米，较上年同比下降22.97%。二手房交易均价3495元/平方米，与去年同期增长19.88%。 年 2季度西安市二手房成交量中，购买90平米如下的小户型的年轻人占很大的比例。尽管市场成交量受新政影响有较多的波动，但这部分二手房置业者却没有由于政策影响变化置业筹划，这阐明在西安的二手房交易市场上，以居住和改善为主的刚性需求占据市场主力。三、下半年西安市房地产发展走势预测自中央政府启动新一轮房地产调控特别

6、国务院4月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定限度上显现了效果。5月份后，随着调控继续深化，特别5月31日国务院发布告知批准逐渐推动房产税改革及6月4日住建部、央行、银监会联合发布告知明确二套房的认定原则后，6月份，全国各重要都市及西安的房地产市场已加速异变，在此情势下，西安房地产信息网数据研究中心结合目前的市场运营特性、政策、经济环境等对下半年西安房地产市场发展形成如下预测：(一)商品房市场1、政策影响效力将在下半年深化显现政府此轮调控的决心不容动摇。基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不也许变化对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不也许有大的变化，调控也许还将深化，政策效力还将持续扩散，进一步影响房地产预期。从目前国内外经济形势来看，也难再次浮现政府因金融危机而救市的那一幕。 2、 购房市场观望情绪或将进一步加剧 市场成交仍将有回落体现从目前市场的整体运营状况来看，一线都市量价齐跌的现象已经较为显化，有关楼盘优惠打折行为已经开始纷纷上演，西安楼市自5月、6月持续呈现的量价齐跌现象也已经表白政策的影响已经徐徐发力显效。此轮政策已从主线上对市场需求产

7、生了遏制力，估计将来购房用于自住的有效需求非常短缺，就连这些有限的有效需求中多数也将会因价格过高、支付能力有限、支付意愿不高、房地产调控还将继续强化而继续观望，因此，估计低迷的市场态势还将继续，成交量还将继续下降，至少会继续维持低位。3、市场供应仍将迎来放量增长 楼市阶段性供不小于求现象或将闪现从近来重申从严清算土地增值税等政策来看，打击囤地、闲地的土地政策无疑还将继续，甚至还将从严，就也许逼迫更多的土地投入到开发、销售，形成供应增长。再加上打击捂盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所也许形成的供应增长，市场供应就也许在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就也许会发生比较大的变化，其成果就会对房价预期形成进一步打击。西安土地市场交易量过万亩，尽管面对楼市调节开发公司观望情绪浓郁，在目前国家有关土地开发的政策影响下，估计这些地块将于今年开发入市；加之陕西地方“十六条”对获得预售证的项目必须所有推市的政策规定，由此，下半年西安商品房开发量仍将迎来新一轮增长，而与此同步面对销售量的低迷，阶段性供不小于求的市场矛盾或将显现。从更

8、长远来看，5、6月以来呈现的销售放缓与政策不拟定因素的叠加效应已削弱了地产商的开发投入，估计来年新居供应在今年下半年阶段性释放后将继续走低。4、下半年房价将浮现明显下降量价齐跌的市场体现，政策执行的决心无疑将使得原本资金状况相对较好的开发公司信心产生松动，同步市场供应就也许在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就也许会发生比较大的变化，其成果就会对房价预期形成进一步打击。基于西安房地产市场的运营体现来看，一般成交持续下降约3个月左右后，接下来很也许就将浮现房价的明显下降。并且，如果房价没有因调控而浮既有效下降或继续上涨，其成果将导致政府继续出台更严肃的调控政策或措施，以继续深化调控，进而也许导致市场调节周期拉长，最后使得房价下降幅度加大。目前，已有恒大、万科、绿地、中新、紫薇等部分大型开发商带头降价促销，已经对开发商群体心态和市场预期产生影响，将导致更多的开发商效仿，加入到降价促销行列，努力在低迷的市场中加大回款力度。 5、商业地产投资徐徐升温住宅市场的多种投资机会正因政策打压而折腰，在此情势下商业地产则风生水起，西安房

9、地产业近年来持续外扩，都市居住区域扩展至三环外，都市化进程的推动催生了大量的以居住配套为重要功能的商业地产，将来诸如地铁商业等业态均成为将成为此类人群的关注点。同步从全国范畴以及西安市场来看，二季度以来商业性质的土地成交量成倍增长，并在所有的土地成交量中所占比例不断提高，商业地产开发将成为开发公司关注的方向，商业地产的市场竞争或将成为房地产开发市场下一波竞争的核心点。(二)土地市场1、下半年土地调控力度加大国土资源部表达，根据年初供地筹划，要保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地状况；开展房地产公司土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。2、土地市场交易将有回落也许上半年西安土地市场交易量较上年同比增长18%，而步入下半年，随着着楼市调节的深化，商品房销售回落以及融资门槛提高不仅将减少房企的购地欲望，估计下半年土地市场交易量将有回落也许。3、地价或将下跌在目前开发商融资渠道不畅的背景下，随着房价逐渐进入环比下降通道，由此住宅用地价格将呈现下降趋势。(三)二手房市场1、二手房挂牌量有望大幅增长“新国十条”实行将加速收紧房市流动性，并同步大幅提高房屋交易门槛与交易成本，加之呼声叫高的房产税出台预期影响，或将引起二手房市场浮现集中抛售现象，估计下半年西安二手房市场挂牌房源仍将有放量也许。2、二手房销售价格估计于下半年继续下行在目前一手房价格呈现松动并有也许于下半年继续回落的前提下，二手房价格也有望开始全面回调。随着第三季度，土地供应量、动工量、开盘量的不断增长，以及保障房建设力度的不断加大，下半年二手房价格的回调已成必然，受新居价格下跌的压力，二手房市场也难以由博弈的胶着状态中解脱，年终前二手房价格将进一步走低。3、租房价格或将回稳6月份以来西安市房租涨幅加大，但估计进入下半年后房租将归于平稳。一方面，随着暑期租赁高峰的结束，进入9月下旬，租赁市场将有所降温；另一方面随

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