柳营路某项目定位报告

1、 柳营路项目产品定位提案目 录第一章 项目理解与分析第一节 项目概况第二节 项目初步评估第三节 综合分析概述第二章 产品定位初步设想第一节 产品性质第二节 产品目标市场第三节 产品型态初步设想第四节 产品改造内容第五节 有关产品改造和分割方案（见附图）第三章 市场研究第一节 市调报告第二节 小户型产品市场研究第三节 区域楼盘个案调查第四章 目标客户定位第一节 目标客户定位第二节 目标客户置业需求特征第三节 目标客户的购买动机第五章 价格定位第六章 产品定位建议第一节 建筑外观建议第二节 建筑功能性划分建议第七章 产品配套建议第一节 大堂第二节 室内会所第三节 交房标准第八章 投资简单分析第一章 项目理解与分析第一节 项目概况1.1.1 地理位置：上海市闸北区柳营路、平型关路口（近灯具市场）1.1.2 项目规划现状 建筑形态：框架、剪力墙结构，地下一层，地上十五层 基地面积：约3800平方米 总建筑面积：约14800平方米 项目性质：四层商业裙房的办公大厦 项目状态：工程基本完成，目前处于停止状态，无人入住第二节 项目初步评估1.2.1 项目规划与市场脱节项目原有规划显然脱离市场，立项显

2、得盲目。作为商办大楼，其立地条件必须具备地理位置显著，交通发达，商业配套发展完整，周边功能有商办需求。而本案位于闸北区内环外，远离商圈，周围几乎全部为居民区。虽然其南部有旧厂房，但基本废弃，属于改造范围。而且本案所临通道柳营路仅为陈旧、狭窄的双向2车道马路，距共和新路、内环线有一定距离。因此，作为大开间的纯办公大楼根本不适合。1.2.2 项目改造的两个选择结合本案特点及上海办公楼市场，其产品形式必须进行大的改变。即使房屋性质不作改变，其布局及功能也必须进行大的改动。从项目现状结合市场分析，大开间办公房和酒店等纯商业物业形式已经不适合，改性为住宅也面临销售难题。因此，可供选择目前可有两个选择：分割为小户型商住公寓；中等面积的商住公寓。综合各方面因素，我们倾向于前者。1.2.3 小户型商务公寓的建议分割为小户型商住公寓并非因为市场上小户型风行，而是它可淡化物业的商业氛围。同时小面积大大降低房屋总价，功能适应性强而适合投资等特点使这种产品形态更容易在市场消化。分割为小户型商住公寓面临平面布置的难题，但这无法避免。无论何种方案，分割和功能安排都是难题。在咨询设计院方意见之后，我们主张分割包装为

3、全装修小户型商务产权公寓的方案。以下我们将根据这一方案进行产品定位和研究。第三节 综合分析概述1.3.1 区域发展状况 传统居住区域，人口集中，配套成熟本项目位于老居住区柳营新村，多年的发展使这一地带配套极为成熟，包括大型绿地闸北公园、大型交易市场灯具市场以及学校上海大学等。从居住的角度看，是条件非常好的区域。 老旧建筑逐渐被改造，环境建设正在加快进行项目周边包括内环沿线、闸北公园周围、西宝兴路周围区域。近年来，西藏北路的建设及沿线大量商品房建设已经改变了这一区域破旧形象。而闸北公园和共和新路沿线房产建设更使这一区域充满朝气。预计项目南面旧厂房改造后，将这里的区域环境档次得到极大提高。 市政规划促进区域发展共和新路高架和地铁一号线延伸工程的建设使这一区域有着广阔的发展前景。闸北公园周围中高档住宅楼的开发为这一区域品位提高打下了基础。结论：结合地区发展前景，该区域将发展成为市区居住和特色商业发展的优势地段。1.3.2 市场条件 环境改善，品位提高市政规划中共和新路、内环线交叉口将建设5.6万平方米的大型绿地，和田生态聚居区也初露头角。嘉利明珠城、新柳公寓等新商品房建设等使这里将成为环境优

4、美的繁荣街区 房地产发展迅速，市中心土地难求近两年上海房地产发展迅速，市场价格劲升，大量的房源被消化，市中心地块逐渐稀少。随着土地市场的规范化，市中心新项目运作难度加大。 特色商业发展，促进商业繁荣灯具市场在本市具有较高知名度，带动区域服务业的发展，也侧面促进了这一区域的繁荣。甚至也提供了一定的低端商务市场。结论：视市场状况而言，本区域房产发展有一定机会。1.3.3 其他结论 项目可塑性弱，但仍具一定改造潜力。 该区域有一定低端商务市场需求，但显然不是主流。这将对本项目改造有较大限制。第二章 产品定位初步设想第一节 产品性质我们建议：结合区域居住功能主流，和本项目办公性质，将本产品定位为小户型办公产权式商务公寓。第二节 产品目标市场 为区域内低端市场有一定商务需求、无须大规模、高档次办公场所的经商人士们提供商务行政功能房屋； 为区域内职场青年提供配备齐全的生活空间 为投资客提供可供投资的不动产产品第三节 产品型态初步设想 外观宏伟、精致的、具有高档氛围的独立大楼； 有商场、超市、银行、交易市场等进驻的区域生活中心； 档次较高的公共空间； 优雅的生活环境和氛围； 全装修、风格现代的居住单

5、元； 可办公、居住、SOHO的精致个人空间； 齐全、完善、高尚的服务配套（可考虑酒店式）；第四节 产品改造内容 外立面的清洗和装饰； 地下车库的改造。根据设计院咨询结果，另外造地下车库引道会有渗水的问题，但从楼面开始则完全可行。地下室如果除人防、设备外，能改造为车库，将大大提高利用率。虽然一楼商场损失不少，但如果可行，仍然利大于弊。 如果地下车库可行，节省的地面车位用来建设园林绿化，提高楼盘档次； 标准层进行小户型分隔，统一装修。原卫生间等公用部位并入房间内； 重新进行配套扩容，管道重新铺设； 引进知名物业管理，甚至酒店管理。第五节 有关产品改造和分割方案（见附图）第三章 市场研究第一节 市调报告3.1.1 市调区域地理概况本项目位于上海市闸北区柳营路上。为了更详细地了解项目周边区域内的交通、环境、公建配套、人口分布及市场状况，本次市场调查范围为中山北路以北，延长路以南，共和新路以东，宝兴路以西。按照市场调查的“有效，相关”之重要原则，对本区域进行环境踏街，利用所采集的环境信息，分析本项目总体环境方面的优势与劣势，以便本项目在今后的推广过程中扬长避短。3.1.2 区域道路状况本项目位于

6、闸北区柳营路上，以本项目为中心，东西向交通主干道主要有2车道的延长路，洛川路，柳营路。以及6车道的中山北路路。南北向交通主干道有6车道的共和新路，和田路（由南至北的单行道）2车道的平型关路，宝兴路。项目及周边区域属于闸北区传统的居住区，除中山北路，共和新路两条市级主干道外其他道路均较为陈旧、狭窄、具体情况如下表：走向道路名车道状况东西向延长路双向2车道洛川路双向2车道柳营路双向2车道中山北路双向6车道南北向共和新路双向6车道和田路单向1车道平型关路双向2车道宝兴路双向2车道由上可见，项目周边道路除了中山北路及共和新路以外其余的道路并不宽阔，故车流量不大，人流也不多。共和新路因为道路拓宽和地铁站点的建设交通显得拥堵。但是随着道路的改善及地铁洛川路站点的建成，共和新路洛川路口将成为一个人流的发散点和车流的交汇处。它将大大带动附近延长路、洛川路及柳营路的商业状况的进一步发展。3.1.3 区域交通状况由于本项目位于闸北区柳营路上（西藏路与平型关路之间），位于共和新路南北高架与中山北路内环高架交汇处车辆进出交通十分方便。而且又是闸北区传统老居住区。区域内闸北公园附近有一些商业娱乐设施。所以公共交

7、通线路较多。随着市政轨道交通的进一步发展地铁1号线北延伸段的建成使该区域内的交通便捷度将得到相当大的提升（从洛川路地铁站到市中心的人民广场由从前的40分钟行程缩短为10分钟之内）而规划中经过该区域附近的一条轨道交通8号线（中山北路西藏路口，中山北路东宝兴路口均有站点）将使得该区域的交通线路更加丰富（经淮海路至浦东）。公交线路起始站点916人民广场西藏路呼兰路823 新客站共和新路上钢一厂912新客站阳曲路高镜新村849万荣路中山北路宝山宾馆767陈太路延长路上大分校547凉城新村延长路管弄新村518宁海西路闸北公园场中路876凉城新村长风公园怒江路107万里城延长路凉城新村98延长路汶水路蕴藻南路937五角场大连路甘泉路823新客站广中路丰镇新村从表格显示来看，该区域周边公共交通线路众多。但是这些公交线路的方向以东西方向居多。大多数是连接虹口杨浦与普陀、闸北北块彭浦地区方向的。而从该区域到南京路、淮海路、徐家汇等市级商业中心的公共交通线路交少，有的需要转乘数部公交线路。但是随着地铁1号线北延伸段（即将建成）和轨道交通8号线（规划2004年年底建成）该地区的交通出行将会十分方便、快捷。3

8、.1.4 区域公建配套和商业设施状况由于该地块属于闸北区传统居住区。区域内公建配套设施较为成熟、齐全，分布于闸北公园周边，以共和新路洛川路口最为突出。 教育机构区域内教育机构设施完善，大中小学均有设立。基本可以满足区域内居民子女就学读书、文化教育方面的需求。在区域内的几条主干道上均有设立，为区域人口积聚，日常消费需求等创造了良好的条件。和田路行建学院、财经大学财务管理学院、和田小学柳营路古田中学、延长路上海大学共和新路同济大学沪北校区 金融设施区域内金融设施配套齐全，特别是洛川路尤为集中。这些金融机构能满足区域内金融、储蓄、经营往来的需要。洛川路上海银行、中国农业银行、万国证券营业部、新华人保公司北宝兴路中国工商银行 休闲娱乐设施该区域娱乐休闲设施较多，在共和新路洛川路口有闸北区为数不多的一家电影院沪北电影院，以他为中心附近休闲娱乐设施较为集中。而且闸北区对洛川路的绿化进行了精心的维护，马路两旁的老式房屋也进行了大修，外立面用防水涂料刷新并有毛石贴面装饰，沿街的商铺也干净整洁，有一定的品味。洛川路国色天香娱乐总汇、福海浴场、舒友海鲜坊、洛鼎海鲜大酒店、金字塔大酒店、辽宁饭店、新人人海鲜酒楼、麦当劳、顶顶鲜火锅店、振鼎鸡延长路沁乐浴室、楼兰茶坊、麦子熟了休闲吧、王中王鸡店、东方网点、一峰网吧、柳营路鑫旺阁大酒店、新疆清真酒店、金庆酒店、天飞网吧、光幻游乐宫、柳营桑拿中心、雅高酒店、卡森形象设计中心共和新路沪北电影院、宋园茶艺馆、宋园大饭店、闸北公园、肯德基、南星宫网吧、家家粗粮王平型关路白玉兰小吃王国、红豆园面馆 医疗机构区域内药房与医疗机构较多，具体如下：延长路铁路医院、信谊大药房宝兴路雷允上大药房、信谊大药房平型关路建桥医院 商业设施本项目所处区域内基础商业设施众多，基本上每条道路上都有华联、联

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