万科开发城市居民住宅的经验教训

1、万科开发都市居民住宅的经验教训及其规律性总结项目前期 (征求意见稿)公司筹划部目 录一、 项目前期选项、决策 - 31、 市场调查 - 42、 项目基本状况 - 93、 项目法律手续 -154、 项目地价款、配套费用 -165、 项目有关费用、税收 -176、 项目投资分析 -197、 项目开发战略性考虑 -20二、 土地合同 -211、 确认有关对象、环节的合法性 -222、 明确土地性质 -243、 地价 -264、 配套设施 -28一、 项目前期选项、决策 项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成熟的欧美国家，项目的决策对的与否，至少要决定这个项目70%的 命运。在中国大陆的现阶段，尽管市场经济还处在发育过程中，决策至少也要决定项目30%以上的命运。 在大规模的房地产项目开发中，前期的选项、决策应把握好如下7个方面：1、 市场调查：是项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判断项目开发的基本条件。2、 项目基本状况：是在多种项目中选择，进行比较判断的根据。3、 项目的法律手续：是项目开发合法化的规定。4、 项目地价款、配套款的支付状况：是判断公司资金实力、

2、能力的根据。5、 项目有关收费、税收：是判断费用、税收及手续的根据。6、 项目的投资分析：就项目而言的经济测算与评估。7、 项目开发的战略性考虑：集团发展、公司发展的战略性设想与该项目开发 的关系。项目法律手续项目基本状况项目地价款、配套费用市场调查 市场项目开发的战略考虑项目的投资分析项目有关费用、税收1、 市场调查 市场是房地产项目决策的基本根据，应理解和把握的方面有：（1）、本地房地产市场宏观状况及地块所在区域市场状况：有多大的市场？可以做多大？都市不同区域的市场有那些特点？（2）、本地都市近、中期规划发展方向：项目将来发展的前景如何？在什么地方做？（3）、地块周边楼盘状况：供求及价格之间的关系，做那一种层面的市场？市场竞争的优劣势何在？（4）、项目的目的市场：客户有那些特性？客户需求、购买行为有何特点，能不能满足？（1）、本地房地产市场宏观状况及地块所在区域市场状况 对市场的总体状况进行理解和把握，重要涉及：供应状况、销售状况、价格、区域分布、重要发展商状况等。以北京市的房地产市场近几年的资料及市场状况分析成果看，我们可以通过如下指标进行描述： 北京市近年来严格控制土地批租的一

3、级市场。 93、94、95年出让的土地分别为925、650、690万平米，96、97年逐年递减。 近年来，北京市住宅每年的竣工量在600-700万平米左右，销售量在300万平米左右，97、98年呈平稳发展态势。 北京市商品住宅销售重要集中在朝阳区、近郊县区和海淀区。 个人购买率稳步上升，97年达到30%左右。 商品住宅销售以现房为主。现房供应量占50%-60%。 商品房销售价格稳步上升，近年呈平稳发展态势。市区四环附近，售价在5000-8000元/平米。 高价位商品住宅销售较好。空置房多为低价位房，位置较偏、交通不便。 市场有较明显的区域特性。住宅重要集中在五个区域，占全市60%以上。 重要发展商多为国有开发商。数量占全市60%以上。因此，可以得出北京房地产市场的某些结论性判断：在北京获得土地有一定难度；有一定市场容量，每年约300万平米；售价较高；市场重要集中在几种区域；总体的市场化限度不高；空置房屋多为低档住宅。除此外，还应对项目所在的区域进行理解。如果项目位于海淀区： 海淀区年销售量在40-50万平米左右，市场供应量较小。 海淀区商品住宅规模较小，销售率较高。 98年上半年，海淀

4、区浮现了某些“明星楼盘”，带动了周边的区域市场。 海淀区由于特别的人文环境，在北京市具有较高的吸引力。 相对而言，海淀区的市场竞争不太剧烈，有一定的市场空间。（2）、本地都市近、中期规划发展方向 由于规模大，项目开发周期长。项目后期销售走势，与本地都市近、中期的发展规划、功能布局、基本设施建设等方面有较大关系。 因此，应理解都市的发展方向、区域的功能定位等。例如：北京市的都市规划及发展可描述为：北京市的居民住宅总体是从市中心向外扩展。将来几年内，东部、东北部和北部地区是北京市都市居民住宅发展的主流方向。西北部地区，作为高新技术产业的配套，商品住宅会有适度发展。南部地区，都市住宅的开发，总体呈平稳发展。都市各区域的发展和功能定位大体是：北京市中心区积极建设；北京市南部、西南部、东南部以工业为主；北部发展成为大型文化、商业和体育中心；西北部为新技术产业区西部以国家机关办公设施为主东部、东北部大力发展商务中心。因此，北京市商品住宅开发首选是东部、东北部和北部地区；另一方面可考虑西部地区。需要注意的是，在实际操作中，要得出较为对的的结论，对本地市政发展政策性规划纲要及区域性规划的发展走势及有关

5、文献的掌握是至关重要的。（3）、地块周边楼盘状况理解地块周边2-3KM范畴内的楼盘状况，把握竞争的水平与限度。发展商进行自我定位。尽量理解：楼盘规模、规划特点、立面及平面、销售价格、销售率、营销特点、重要卖点、重要客户群体、销售现场布置、社区环境、配套、休闲娱乐设施、会所、入住率、物业管理等。例如：上海万科都市花园周边楼盘，航华社区的总体特点是： 以中挡物业为主，销售价格在3000-4000元/平米之间； 产品差别化明显，发展商都力求做出个性； 区内配套与周边配套相结合； 绿化率较高，普遍在30%左右； 主力客户群为三资公司白领、证券人士； 卖点突出，大部分以规划、欧化外立面、绿化环境和成熟社区为卖点； 容积率较低，1.4-1.6左右； 平面设计较复杂，反映出市场定位不专一； 推广以报纸平面广告为主； 价格上以低开高走为主。点评：92年万科开发上海都市花园，当时项目周边没有可以比较的楼盘，通过对都市发展及住宅新概念的把握，作出了较精确的市场定位，采用了新加坡式的园区设计，突出大面积的绿地、共享空间，打破兵营式布局，广告上以洋派、温馨、生活舒服和以便为卖点，以“明天我们住在哪里？”推广主

6、旋律，在上海市场上一起轰动。都市花园超前的发展思路，高起点、高定位的规划和推广，虽然与2、3年后同区域的其她项目相比，总体上仍位居该区域前列。特别是在规划设计、销售环境包装、社区配套、平面设计、物业管理等方面处在领先水平，其她方面至少处在中档以上水平。（4）项目的目的市场 是对项目重要客户群体的结识。涉及：客户职业、年龄构造、家庭人口、收入水平、区域分布、置业目的等。这是项目操作的方向性根据。例如，在北京海淀区开发中高挡居民住宅，其目的市场大体可选择为： 海淀区内的三资公司部门经理以上人员；中关村民营、私营公司主；周边学校留学回国人员； 年龄在35-45岁之间； 以改善生活条件为重要居住目的； 主力户型为四室二厅二卫（面积在150平米以上） 销售价格在6000-7000元/平米之间。2、项目基本状况 理解项目基本状况，特别是市政配套状况，有助于把握成本和工期，把双方的职责在土地出让合同中加以明确和界定。项目周边社区配套及周边环境，直接关系到项目市场定位的客观支撑力。 应理解：（1）、土地的完整性（2）、项目大市政设施配套现状；（3）、项目周边社区配套设施（2KM范畴内）；（4）、项目周

7、边环境（治安环境、噪声环境、环境污染、“风水”因素等）；（5）、项目地质状况等；（1）、土地的完整性由于规模大，要着重留意社区有也许被本地政府、部门划分为几大块，社区的部分区域被分割，使地块不完整。地块相对完整对发展商来说具有重要意义：地块完整便于项目整体规划布局，容易出效果。同步避免此后不利社区物业管理。 地块不完整性的几种体现形式有：u 市政代征地在项目规划用地范畴内的切割；u 市政绿化用地在项目规划用地范畴内的切割；u 名胜古迹在项目规划用地范畴内座落；u 江河湖泊在项目规划用地范畴内的穿透；u 市政、公建设施在项目规划用地范畴内的座落等等。 点评： 如北京项目中间用地的裕华大道实属市政代征地，不仅不属社区用地，同步我方还需支付地价，且直接影响社区的围合设计及管理。（2）、项目大市政配套现状重要理解的内容涉及： 道路：现状及规划发展； 供水； 污水及雨水排放； 供电状况； 供热及生活热水； 燃气供应状况； 通讯状况； 通邮状况； 本地块的大市政配套有缺少时，发展商可以考虑以此作为地价谈判的条件之一。值得留意的是，如果由发展商自行投资建设大市政，其投资成本往往超过常规估算或预测数，由于大市政配套建设波及政府有关部门、公司及都市建设和发展的速度等方面，发展商不可控的因素太多。 点评：上海万科都市花园，在决策开发时，由于时间急切，未能就上述内容进行进一步理解，导致地价较高并且还要自行投资搞市政建设的局面。如电话，自行投资建设的成本约8000元/门，在向客户收取相应的成本费用时，遇到难度。成果只能按政府的规定收取5000-4000元/门。两者之间的差距，只能由发展商承当。（3）、项目周边社区配套设施周边社区配套设施，是把握项目定位及规划设计的重要根据。项目周边米范畴内，有哪些社区配套： 公共交通：有多少路

《万科开发城市居民住宅的经验教训》由会员pu****.1分享，可在线阅读，更多相关《万科开发城市居民住宅的经验教训》请在金锄头文库上搜索。