万科开发城市居民住宅的经验教训

万科开发都市居民住宅的经验教训及其规律性总结项目前期 (征求意见稿)公司筹划部目 录一、 项目前期选项、决策 - 31、 市场调查 - 42、 项目基本状况 - 93、 项目法律手续 -154、 项目地价款、配套费用 -165、 项目有关费用、税收 -176、 项目投资分析 -197、 项目开发战略性考虑 -20二、 土地合同 -211、 确认有关对象、环节的合法性 -222、 明确土地性质 -243、 地价 -264、 配套设施 -28一、 项目前期选项、决策 项目前期选项、决策在房地产开发中具有重要地位。在市场经济较成熟的欧美国家，项目的决策对的与否，至少要决定这个项目70%的 命运。在中国大陆的现阶段，尽管市场经济还处在发育过程中，决策至少也要决定项目30%以上的命运。 在大规模的房地产项目开发中，前期的选项、决策应把握好如下7个方面：1、 市场调查：是项目立项的必要条件。有无市场、有多大市场，是判断项目开发的基本条件。2、 项目基本状况：是在多种项目中选择，进行比较判断的根据。3、 项目的法律手续：是项目开发合法化的规定。4、 项目地价款、配套款的支付状况：是判断公司资金实力、能力的根据。5、 项目有关收费、税收：是判断费用、税收及手续的根据。6、 项目的投资分析：就项目而言的经济测算与评估。7、 项目开发的战略性考虑：集团发展、公司发展的战略性设想与该项目开发 的关系。项目法律手续项目基本状况项目地价款、配套费用市场调查 市场项目开发的战略考虑项目的投资分析项目有关费用、税收1、 市场调查 市场是房地产项目决策的基本根据，应理解和把握的方面有：（1）、本地房地产市场宏观状况及地块所在区域市场状况：有多大的市场？可以做多大？都市不同区域的市场有那些特点？（2）、本地都市近、中期规划发展方向：项目将来发展的前景如何？在什么地方做？（3）、地块周边楼盘状况：供求及价格之间的关系，做那一种层面的市场？市场竞争的优劣势何在？（4）、项目的目的市场：客户有那些特性？客户需求、购买行为有何特点，能不能满足？（1）、本地房地产市场宏观状况及地块所在区域市场状况 对市场的总体状况进行理解和把握，重要涉及：供应状况、销售状况、价格、区域分布、重要发展商状况等。以北京市的房地产市场近几年的资料及市场状况分析成果看，我们可以通过如下指标进行描述： 北京市近年来严格控制土地批租的一级市场。 93、94、95年出让的土地分别为925、650、690万平米，96、97年逐年递减。 近年来，北京市住宅每年的竣工量在600-700万平米左右，销售量在300万平米左右，97、98年呈平稳发展态势。 北京市商品住宅销售重要集中在朝阳区、近郊县区和海淀区。 个人购买率稳步上升，97年达到30%左右。 商品住宅销售以现房为主。现房供应量占50%-60%。 商品房销售价格稳步上升，近年呈平稳发展态势。市区四环附近，售价在5000-8000元/平米。 高价位商品住宅销售较好。空置房多为低价位房，位置较偏、交通不便。 市场有较明显的区域特性。住宅重要集中在五个区域，占全市60%以上。 重要发展商多为国有开发商。数量占全市60%以上。因此，可以得出北京房地产市场的某些结论性判断：在北京获得土地有一定难度；有一定市场容量，每年约300万平米；售价较高；市场重要集中在几种区域；总体的市场化限度不高；空置房屋多为低档住宅。除此外，还应对项目所在的区域进行理解。如果项目位于海淀区： 海淀区年销售量在40-50万平米左右，市场供应量较小。 海淀区商品住宅规模较小，销售率较高。 98年上半年，海淀区浮现了某些“明星楼盘”，带动了周边的区域市场。 海淀区由于特别的人文环境，在北京市具有较高的吸引力。 相对而言，海淀区的市场竞争不太剧烈，有一定的市场空间。（2）、本地都市近、中期规划发展方向 由于规模大，项目开发周期长。项目后期销售走势，与本地都市近、中期的发展规划、功能布局、基本设施建设等方面有较大关系。 因此，应理解都市的发展方向、区域的功能定位等。例如：北京市的都市规划及发展可描述为：北京市的居民住宅总体是从市中心向外扩展。将来几年内，东部、东北部和北部地区是北京市都市居民住宅发展的主流方向。西北部地区，作为高新技术产业的配套，商品住宅会有适度发展。南部地区，都市住宅的开发，总体呈平稳发展。都市各区域的发展和功能定位大体是：北京市中心区积极建设；北京市南部、西南部、东南部以工业为主；北部发展成为大型文化、商业和体育中心；西北部为新技术产业区西部以国家机关办公设施为主东部、东北部大力发展商务中心。因此，北京市商品住宅开发首选是东部、东北部和北部地区；另一方面可考虑西部地区。需要注意的是，在实际操作中，要得出较为对的的结论，对本地市政发展政策性规划纲要及区域性规划的发展走势及有关文献的掌握是至关重要的。（3）、地块周边楼盘状况理解地块周边2-3KM范畴内的楼盘状况，把握竞争的水平与限度。发展商进行自我定位。尽量理解：楼盘规模、规划特点、立面及平面、销售价格、销售率、营销特点、重要卖点、重要客户群体、销售现场布置、社区环境、配套、休闲娱乐设施、会所、入住率、物业管理等。例如：上海万科都市花园周边楼盘，航华社区的总体特点是： 以中挡物业为主，销售价格在3000-4000元/平米之间； 产品差别化明显，发展商都力求做出个性； 区内配套与周边配套相结合； 绿化率较高，普遍在30%左右； 主力客户群为三资公司白领、证券人士； 卖点突出，大部分以规划、欧化外立面、绿化环境和成熟社区为卖点； 容积率较低，1.4-1.6左右； 平面设计较复杂，反映出市场定位不专一； 推广以报纸平面广告为主； 价格上以低开高走为主。点评：92年万科开发上海都市花园，当时项目周边没有可以比较的楼盘，通过对都市发展及住宅新概念的把握，作出了较精确的市场定位，采用了新加坡式的园区设计，突出大面积的绿地、共享空间，打破兵营式布局，广告上以洋派、温馨、生活舒服和以便为卖点，以“明天我们住在哪里？”推广主旋律，在上海市场上一起轰动。都市花园超前的发展思路，高起点、高定位的规划和推广，虽然与2、3年后同区域的其她项目相比，总体上仍位居该区域前列。特别是在规划设计、销售环境包装、社区配套、平面设计、物业管理等方面处在领先水平，其她方面至少处在中档以上水平。（4）项目的目的市场 是对项目重要客户群体的结识。涉及：客户职业、年龄构造、家庭人口、收入水平、区域分布、置业目的等。这是项目操作的方向性根据。例如，在北京海淀区开发中高挡居民住宅，其目的市场大体可选择为： 海淀区内的三资公司部门经理以上人员；中关村民营、私营公司主；周边学校留学回国人员； 年龄在35-45岁之间； 以改善生活条件为重要居住目的； 主力户型为四室二厅二卫（面积在150平米以上） 销售价格在6000-7000元/平米之间。2、项目基本状况 理解项目基本状况，特别是市政配套状况，有助于把握成本和工期，把双方的职责在土地出让合同中加以明确和界定。项目周边社区配套及周边环境，直接关系到项目市场定位的客观支撑力。 应理解：（1）、土地的完整性（2）、项目大市政设施配套现状；（3）、项目周边社区配套设施（2KM范畴内）；（4）、项目周边环境（治安环境、噪声环境、环境污染、“风水”因素等）；（5）、项目地质状况等；（1）、土地的完整性由于规模大，要着重留意社区有也许被本地政府、部门划分为几大块，社区的部分区域被分割，使地块不完整。地块相对完整对发展商来说具有重要意义：地块完整便于项目整体规划布局，容易出效果。同步避免此后不利社区物业管理。 地块不完整性的几种体现形式有：u 市政代征地在项目规划用地范畴内的切割；u 市政绿化用地在项目规划用地范畴内的切割；u 名胜古迹在项目规划用地范畴内座落；u 江河湖泊在项目规划用地范畴内的穿透；u 市政、公建设施在项目规划用地范畴内的座落等等。 点评： 如北京项目中间用地的裕华大道实属市政代征地，不仅不属社区用地，同步我方还需支付地价，且直接影响社区的围合设计及管理。（2）、项目大市政配套现状重要理解的内容涉及： 道路：现状及规划发展； 供水； 污水及雨水排放； 供电状况； 供热及生活热水； 燃气供应状况； 通讯状况； 通邮状况； 本地块的大市政配套有缺少时，发展商可以考虑以此作为地价谈判的条件之一。值得留意的是，如果由发展商自行投资建设大市政，其投资成本往往超过常规估算或预测数，由于大市政配套建设波及政府有关部门、公司及都市建设和发展的速度等方面，发展商不可控的因素太多。 点评：上海万科都市花园，在决策开发时，由于时间急切，未能就上述内容进行进一步理解，导致地价较高并且还要自行投资搞市政建设的局面。如电话，自行投资建设的成本约8000元/门，在向客户收取相应的成本费用时，遇到难度。成果只能按政府的规定收取5000-4000元/门。两者之间的差距，只能由发展商承当。（3）、项目周边社区配套设施周边社区配套设施，是把握项目定位及规划设计的重要根据。项目周边米范畴内，有哪些社区配套： 公共交通：有多少路