经济学毕业论文参考资料-价值观对集中式长租公寓开发和运营的影响248
12页1、最新版资料,防查重毕业论文题目:价值观对集中式长租公寓开发和运营的影响专业:经济学Abstract: Living in big cities is quite expensive and the demand for house renting is strong. The municipal authorities encourage the investment on rental apartment. Long-rent apartment project requires big amount of initial investment, but the return of investment takes very long time. Investors are very difficult to make decision. Values orientation have a great impact on the investment planning of long-rent apartments, as well as on the development and
2、 rent of apartment.關键词:长租公寓;价值决策;规划定位Key words: long-rent apartment;value decision;building planning0 引言随着中国经济快速发展,人们向城市迁移,寻找更好的工作和生活机会,逐渐成为城市的常住居民。近些年,由于大城市住房价格昂贵,加上各种限制外地户口购房的政策,多数外来居民望楼兴叹,需要长期租房居住。一线城市租赁需求庞大,供需矛盾突出,如果长期不能有效解决,将导致城市就业劳动力减少,助推城市老龄化进程,影响城市经济发展和社会繁荣稳定。党的十九大明确房子是用来住的、不是用来炒的定位后,长租公寓作为住房供给侧改革的实验田,被社会各界寄予厚望。产业界、学术界和媒体从不同的角度进行分析和研究,地方政府也出台了诸多鼓励长租公寓建设的政策。房地产开发商纷纷启动长租公寓业务,一些风险投资企业和传统房产中介机构也大胆试水,在一、二线城市收集分散的房源统一租赁。市场的喧闹难掩业务的艰难,负面的声音不时传来,让人莫衷一是。中国长租公寓发展之路将会比较漫长,过去在商品住房大力发展时期积累的产业认知和经营管理经验
3、可能不再适用。本文以一个运营多年的青年公寓项目为例,尝试描述和说明两种不同的价值观在集中式长租公寓的建筑规划和公寓运营中的差异,给致力于开展长租公寓业务的房地产业同行提供借鉴和参考。1 集中式长租公寓的投资决策顾名思义,长租公寓是有专业团队提供统一服务和管理的租赁公寓。集中式长租公寓的位置相对集中,规模相对较大。与酒店式公寓相比,长租公寓的租期较长,服务内容较少,价格也较低。目前,在中国一线城市,成规模的集中式长租公寓还比较少,大多租客借助房屋中介服务,租住在遍布全市的居民小区中。近几年,有不少新兴企业看好住房租赁巨大需求市场,通过收集私人家庭闲置或散租的房屋,与业主签订长期包租协议,快速整修后以统一品牌对外租赁。由于房屋地理位置和产权非常分散,这类公寓被笼统称为分布式长租公寓。房地产开发商拥有丰富的开发经验及管理团队。部分企业企实力很强,无论是融资渠道,或者土地储备资源都非常丰富。这些企业涉足长租公寓业务时,一般会选择自己开发。在做建筑规划和公寓运营模式选择时,企业一般会受到两种不同价值观的约束和影响。1.1 以财务风险最小化为目标的决策以财务风险最小化为目标,使项目预期风险完全可控
4、。企业在作长租公寓项目投资规划时,更多地依赖财务模型进行决策。项目的中短期的经营利润和现金流成为企业最为关键的决策指标。当面对一幅目标地块做建筑功能和形态规划时,企业会偏向于选择租售组合的开发策略。有的采用空间组合,即在同一地块或项目中将部分住宅作为商品房建成出售,剩余部分用作长租公寓,以平衡整个项目的资金流,规避或减少长租公寓的运营风险对项目投资收益的影响。有的采用时间组合,在项目竣工后持有住宅对外租赁若干年,待房价上涨或出让条件满足后伺机出售。无论如何组合,开发商都是将长租公寓作为财务投资工具,或者作为获得土地资源的权益之计,公寓建筑的规划和房型设计基本上是基于“可供出售”这个前提,公寓的运营也要受此约束和影响。1.2 以客户需求为导向的决策第二种决策思路是以客户需求为导向的决策思路。开发商将将房屋租赁业务作为企业长期发展战略,视公寓建筑为企业长期资产,认可此项资产带给企业的长期价值。因此,企业在项目规划时,会重点关注如何识别、理解和满足目标客户的需求。此种决策思路并非不考虑投资项目的财务指标,而是将单个项目放到企业整体发展战略中进行价值考量,将长租公寓作为企业资产,而不是可供快速
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