易居关于地产运营理念
52页1、 城市地产运营 创造城市土地价值2006年2月目录n公司背景与运营架构n城市地产运营理念n新江湾城地产运营过程详解n主要业绩公司背景与运营架构上海房屋销售集团上海房屋销售(集团)有限公司成立于2000年7月,一直以来全面致力于打造中国房地产流通服务行业第一品牌。公司经营领域从住宅到商铺、办公及至地产营销等细分市场的全方位发展,其经营方式从为开发商单一项目的代理服务到前期策划、售后服务及至战略联盟等高层次的合作关系深化。其经营区域已经形成分别以上海、北京、武汉为中心的华东、华北、华中三大区域运行事业总部,并在北京、沈阳、天津、武汉、重庆、长沙、郑州、南京、福州、深圳及至香港等全国十三个城市建立子公司。 易居中国研究院易居房地产研究院是由上海市社会科学界联合会主管,并经上海市社会团体管理局登记注册,具有法人实体地位的专业房地产研究机构。研究院由上海相关高等院校的房地产专家、学者及著名企业家共同发起成立,并由中国房地产界知名专家、博士生导师张永岳教授亲自领衔主持。研究院的宗旨是与国内外的同行们一起,致力于不断加强房地产业领域的重大理论和应用问题研究,持续推动房地产产学研一体化的发展,建立完善
2、房地产研究的良性运作机制,切实促进上海乃至全国的房地产业持续健康发展 地产运营模式易居咨询投资咨询中心产品咨询中心品牌等其他中心地产营销部易居咨询直接隶属于易居中国。在易居咨询内负责地产项目直接运作的是投资咨询中心下属的地产营销部,产品咨询中心、品牌中心、开发商俱乐部等予以协助与配合,共同协作完成地产项目执行。易居中国地产运营模式易居咨询城市土地一级开发商易居中国公司高层区域中心指导相互支持房产委托协助具体运作二级开发商二级房产运作易居咨询负责是地产运营项目的全程策划与执行,是地产项目的运作核心;易居中国公司高层指导易居咨询开展策划与执行工作;区域中心提供市场研究、本地人文调查、企划协助等多方面资源,协助完成地产企划报告;协调城市地产运营理念地产运营概念 地产运营不能等同于一般的房产营销,是对成片城市土地的一种价值挖掘和实现的过程。 需要经过复杂的定位、包装和开发过程,来促进土地的价值体现。其综合性开发,包括概念开发、土地开发、功能开发、现象开发等,实现土地价值的提升,使之真正成为促进区域发展、进步,并能够不断满足消费者需求的地产商品的过程。 是土地作为不可再生的稀缺性资源最大化利用,
3、不可或缺的必然过程。作用和意义q对于政府: 发现土地价值,实现土地价值; 通过土地运营,实现城市功能升级; 实现土地的集约化利用; 实现土地的统一开发、统一出让,实现政府对土地和房地产市场的调控,规范房地产市场;作用和意义q对于企业(二级开发商): 理清土地与房地产开发的界面,规避拆迁、征地等过程中可能存在的风险; 缩短房地产开发流程,提高资金周转率; 地产运营过程中的开发和包装,完善了城区的功能配置,加快城区成熟速度;作用和意义n对于百姓: 获得更好的房地产商品,满足不同层次的需求; 地产运营的相互关系地产运营城市运营房产开发商社会资源百姓需求城市运营的主体是政府,是土地资源的垄断者,其主要目的是通过城市土地的合理化利用,实现城市功能的升级,并创造和谐城区,是地产运营这一环节的主要管理者和控制者。百姓是地产运营的最终消费者,是房地产商品的最终买单者,其需求是地产运营主要考虑之一。社会资源包括媒体、运动、文化、教育等各类功能,是地产运营概念实现的内涵和推进者。房地产开发商是土地的直接购买者,也是消费者房产商品的中间制造者,因此其对地产运营理念的理解、接受最为重要。 地产运营中的各个环节
4、,相互制约相互作用,百姓需求促进地产理念的产生,也反映房产商品的建设情况,最终反馈给媒体,并直接影响政府。地产运营的4个环节q政府合作q规划设计q地产营销q土地整理 以上工作齐头并进,同步执行。环节一:政府合作获得土地运营权的形式: 1、土地储备 2、与政府合作开发 3、纯市场行为获得土地获得土地运营权的形式: 1、土地储备 目前仅市、区土地储备中心、城投公司等大型国有企业拥有统一征地、开发、储备土地的权力,是政府下属直属、体现政府意识的土地运营商。 环节一:政府合作获得土地运营权的形式: 2、与政府合作开发 与政府机构进行合作,政府或其下属储备公司依然是土地的所有者,但是将土地运营权力通过市场化整合,与更加专业化或有实力的公司进行合作,并在土地运营收入方面进行合理化分配的一种模式。 环节一:政府合作获得土地运营权的形式: 3、纯市场行为获得土地 通过市场招投标程序,获得大片城市土地,并通过土地开发,将开发完成的土地转让给二级开发商进行房产开发。 这一模式存在明显的政策壁垒和操作难度,首先房地产开发商只有投资超过25才能进行项目转让,且转让主体只能为公司或股权,而且对于开发商,资金投入
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