注册税务师考试《税法一》第07章土地增值税

1、【2018单选题】下列情形中需要缴纳土地增值税的是（ ）。 A.个人销售商铺 B.因国家建设需要而被政府收回房地产 C.因城市实施规划而搬迁，企业自行转让房地产 D.企业吸收合并过程中涉及房地产过户【答案】A【解析】其他均为土地增值税免税情形。【2018单选题】某房地产开发公司为增值税一般纳税人，2016年4月30日前转让A项目部分房产，取得转让收入30000万元，2016年5月1日后转让A项目部分房产，取得含税收入50000万元，该项目已达土地增值税清算条件，该房地产公司对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税，该公司在土地增值税清算时应确认收入（ ）万元。 A.76190.48 B.77619.05 C.80000.00 D.75045.05【答案】B【解析】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。土地增值税应税收入营改增前转让房地产取得的收入+ 营改增后转让房地产取得的不含增值税收入，应确认收入3000050000（15%）77619.05（万元）。【2018单选题】转让新建房计算土地增值税时，可以作为与转让房地产有关的税金扣除的是（ ） A.契税 B.城镇土地使

2、用税 C.城市维护建设税 D.增值税【答案】C【解析】转让新建房计算土地增值税时，城市维护建设税可以扣除。【2018单选题】关于转让旧房及建筑物土地增值税扣除项目的税务处理，下列说法正确的是（ ） A.凡不能取得评估价格的，按购房发票所载金额作为扣除项目金额 B.因计算纳税需要对房地产进行评估的，其支付的评估费用不得扣除 C.出售旧房或建筑物的，首选按评估价格计算扣除项目的金额 D.凡不能取得评估价格的，由税务机关核定的金额作为扣除项目金额【答案】C【解析】选项A、D，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除；选项B，纳税人转让旧房及建筑物时，因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。【2018单选题】2018年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票所载购房款为1200万元，购买日期为2008年1月1日。允许扣除的购入及转让环节相关税费80万元。该公司在计算土地增值

3、税时允许扣除项目金额（ ）万元。 A.1280 B.1895 C.1940 D.1880【答案】D【解析】纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额=1200（1+105%）+80=1880（万元）。【2018多选题】关于房地产开发企业土地增值税清算，下列说法正确的有（ ）。 A.应将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用 B.发生的未实际支付款项的成本费用一律不得扣除 C.销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本 D.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 E.销售费用和管理费用按实际发生额扣除【答案】ACD【解析】选项B，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除，清算时未实际支付的成本费用，不得在土地増值税清算中列入房地产开发成本进行扣除；选项E，销售费用和管理费用不按实际发生额扣除，在计算土地增值税时，房地产开发费用计算扣除。【2018多选题】房地产公司将开发产品用于下列用途，属于土地増值税视同销售的有（ ）。 A.

4、安置回迁 B.对外出租 C.奖励职工 D.利润分配 E.对外投资【答案】ACDE【解析】房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理；房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。【2018综合题】2018年1月15日，某房地产开发公司（增值税一般纳税人）收到主管税务机关的土地增值税清算通知书，要求对其建设的W项目进行清算。该项目总建筑面积18000平方米，其中可售建筑面积17000平方米，不可售建筑面积1000平方米（产权属于全体业主所有的公共配套设施）。该项目2016年4月通过全部工程质量验收。 2016年5月该公司开始销售W项目，截止清算前，可售建筑面积中已售出15000.80平方米，取得含税销售收人5000万元。该公司对W项目选择简易计税方法。 经审核，W项目取得土地使用权所支付的金额合计8240万元；房地产开发成本15000万元，管理费用4000万元，销售费用4500万元，财务费用3500万元（其中利息支出3300万元，无法提供金融机构证明）。 已知

5、：W项目所在省政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。W项目清算前已预缴土地增值税1000万元。其它各项税费均已及时足额缴纳。城市维护建设税税率7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%。不考虑印花税。 要求：根据上述资料，回答下列问题 （1）W项目的清算比例是（ ）。 A.83.33% B.94.44% C.100.00% D.88.24% （2）W项目清算时允许扣除的与转让房地产有关的税金（ ）万元。 A.285.71 B.2666.67 C.2691.67 D.310.71 （3）W项目清算时允许扣除的房地产开发费用金额（ ）万元。 A.2050.70 B.3937.27 C.4462.00 D.2324.00 （4）W项目清算时允许扣除项目金额合计（ ）万元。 A.22843.39 B.26944.78 C.26969.79 D.22868.39 （5）W项目清算后应补缴土地增值税（ ）万元。 A.5911.22 B.7945.07 C.7961.32 D.5922.47 （6）关于W项目清算，下列说法正确的有（ ）。 A.该公司清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内

6、补缴的，不加收滞纳金 B.主管税务机关可以指定税务中介机构对该项目的清算进行审核鉴证 C.该公司可以委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具土地增值税清算税款鉴证报告 D.对于该公司委托税务中介机构对清算项目进行审核鉴证，并出具土地增值税清算税款鉴证报告的，主管税务机关必须采信鉴证报告的全部内容 E.该公司应在收到清算通知书之日起90日内办理清算手续【答案】D；A；A；B； D； ACE。【解析】 （1）清算比例=15000.817000=88.24% （2）转让房地产有关税金=50000（1+5%）5%（7%+3%+2%）=285.71（万元） （3）开发费用=（8240+15000）88.24%10% =2050.70（万元） （4）扣除项目合计=（8240+15000）88.24%+2050.70+285.71+（8240+15000）88.24%20%=26944.78（万元） （5）增值额=50000（1+5%）-26944.78=20674.27（万元） 增值率=20674.2726944.78100%=76.73% 清算后补缴土地增值税=20674.2740%-26

7、944.785%-1000=5922.47（万元） （6）选项B，纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。选项D，对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。【2017单选题】某房地产开发公司开发一住宅项目，取得该土地使用权所支付的金额3000万元，房地产开发成本4000万元，利息支出500万元（能提供金融机构贷款证明），所在省人民政府规定，能提供金融机构贷款证明的，其他房地产开发费用扣除比例为4%，该公司计算土地增值税时允许扣除开发费用为（ ）万元。 A.700.00 B.780.00 C.500.00 D.850.00【答案】B【解析】税法规定，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内。 允许扣除的开发费用500（30004000）4%780（万元）【2017单选题】2017年4月，某房地产开发公司转让在建项目，取得转让收入20000万元。该公司

8、取得土地使用权时支付土地出让金7000万元、契税210万元、印花税3.5万元（已计入管理费用）及登记费0.1万元，该公司缴纳土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额为（ ）万元。 A.213.50 B.7210.10 C.7213.60 D.7210.00【答案】B【解析】取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。该公司缴纳土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=7000+210+0.1=7210.1（万元）。【2017单选题】下列行为属于土地增值税征税范围的是（ ）。 A.政府向国有企业划转土地使用权 B.事业单位出租闲置房产 C.村委会自行转让土地 D.企业以房地产抵债【答案】D【解析】企业以房地产抵债，发生房地产产权转让，属于土地增值税的征税范围。选项A，政府向国有企业划转土地使用权，不属于土地增值税征税范围；选项B，出租房产，没有发生房地产产权的转让，不属于土地增值税的征税范围；选项C，自行转让集体土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。【2017多选题】下列事项中，属于土地增值税范围的有（ ）。 A.美国人凯文将中国境内一处房产赠送给好友 B.企业为办理银行贷款将厂房进行抵押 C.房地产开发公司受托对某企业闲置厂房进行改造 D.居民个人之间交换非居住用房产 E.企业持有房产期间发生评估增值【答案】AD【解析】选项B，抵押期内的房地产，权属未发生转移，不征收土地增值税；选项C，对闲置厂房进行改造，权属未发生转移，不征收土地增值税；选项E，房地产评估增值不征收土地增值税。【2017多选题】关于房地产开发企业土地增值税税务处理，下列说法正确的有（ ）

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