2023年《房地产估价理论与方法》真题及答案.pdf

2023年 房地产估价理论与方法试卷一、单 项 选 择 题（共 3 5 题，每 题 1 分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号1、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值A.独创 B.发觉 C.创建 D.隐定2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）A.驾驭的有关信息不同B.作出的估价师声明不同C.估价对象状况不同D.托付人不同3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2 0 2 3 年 1 1 日签署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2 0 2 3 年 8月举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的须要而托付房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地运用权出让金B.现时该房改房上市交易的正常价格建设工程教化网供应C.现时该房屋的房改成本价D.当时该房屋的房改成本价5、在运用假设开发法评估在建工程价值时.，利用干脆成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=（）X干脆成本利润率。

A.后续开发成本+管理费用B.后续开发成本+管理费用+销售费用C.待开发房地产价值+后续开发成本D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的实力D.目前的收入是否大于运营费用7、某套住宅总价3 0 万元，套内建筑面积1 2 5 平米，套内墙风光 积 2 0 平米，分摊的共有建筑面积2 5 平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元A.1 7 6 5B.2 0 0 0C.2 0 6 9D.2 4 0 08、房地产估价师从某个特定投资者的角度动身评估出的价值属于（）oA.市场价值 B.清算价值 C.快速变现价值 1）.投资价值9、T N 关于不同类型价值的凹凸关系的表述中，错误的是（）A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值1 0、某期房预料两年后竣工交付运用，目前与其类似在现房价格为4 5 0 0 元每平米，出租的年末净收益为5 0 0 元每平米假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为（）元每平米。

A.3 4 7 3 B.4 3 6 5 C.4 5 0 0 D.4 6 3 51 1、依据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值1 2、引起真正的房地产自然增值的缘由是（）A.装修改造 B.需求增加 C.通货膨胀 D.改进物业管理1 3、下列状况中会导致房地产价格上升的是（）A.上调贷款利率建设工程教化网信息B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应1 4、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为1 8 万元，预料改为服装店后的年净收益为2 0 万元，除此无其他更好的用途，则依据（）应按服装店用途进行估价建设工程教化网供应A.合法原则 B.最高最佳运用原则 C.估价时点原则 D.替代原则1 5、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是供应价值看法而不是作价格保征C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格1 6、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。

A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳运用原则属于技木性原则D.谨慎原则属于一般性原则1 7、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）oA.签订估价托付合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查看之日D.将来处置抵押房地产之日1 8、甲、乙两宗相邻土地，价格均为5 0 万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为1 5 0 万元在这种状况下，假如乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（）万元A.05 0 B.5 07 5 C.5 0 1 0 0 D.1 0 0 1 5 01 9、为评估某房地产2 0 2 3 年 9月 1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2 0 2 3 年3月 1日，合同交易价格为4 0 0 0 元每平米，约定建筑面积为9 5 每平米，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为1 0 0 每平米自2 0 2 3 年 1 月 1日起至2 0 2 3 年 9月 1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则就上述状况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（）元每平米。

A.3 8 6 8.9 2 C.4 0 7 2.5 42 0、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和 6%,某宗房地产建筑面积为1 2 0 平米，买卖双方商定，买方付给卖方3 0 万元，并由买方交纳全部的税费则该宗房地产的正常成交单价为（）元每平米A.2 4 2 7.1 8 B.2 5 0 0.0 0 C.2 5 7 5.0 02 1、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为7 8 0 元每平米，安装工程干脆费为4 5 0 元每平米（其中人工费为5 0 元每平米），装饰装修工程干脆费为9 0 0 元每平米（其中人工费为45元每平米），又知该地区土建工程综合费率为土建工程干脆费的1 5%,安装工程综合费率为安装工程人工费的7 5%,装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的7 2%,税金为3 5%,则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（）元每平米A.2 2 0 4.5 5 B.2 3 9 7.9 9 C.3 2 3 7.6 02 2、某房地产的重建价格为2 0 0 0 万元，已知在建立期间中心空调系统因功率大较正常状况多投入 1 5 0 万元，投入运用后每年多耗电费0.8 万元。

假定该空调系统运用寿命为1 5 年，估价对象房地产的酬劳率为1 2%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元A.1 8 3 8.0 0 B.1 8 4 4.5 5 C.1 8 4 5.8 7 D.1 8 5 0.0 02 3、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2 年，该厂房建成5 年后补办了土地运用权出让用续，土地运用期限为4 0 年，土地运用权出让合同约定土地运用期间届满不行续期建筑物经济寿命为5 0 年假设残值率为零，采纳直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）B.2.1 3%C.2.2 2%D.2.5 0%2 4、某宗房地产是于3 年前通过出让方式取得，当时获得的土地运用期限为5 0 年并约定不行续期，判定其将来每年的净收益基本稳定预料该宗房地产在正常状况下将来4年的净收益分别为3 1万元、2 9 万元、3 0.5万元、2 9.5万元，酬劳率为8%用将来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为（）万元A.3 5 B.8 5 B.3 6 0.4 9 C.3 6 2.9 32 5、某商品住宅总价为9 8 万元，首付款为3 0%,其余为抵押贷款，贷款期限为1 5 年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%,自有资金资本化率为8%。

则其综合资本化率为（）oA.7.6 5%B.B.7 5%C.9.4 2%D.1 0.1 9%2 6、某公司购买一宗房地产，土地运用期限为4 0 年，不行续期，至今已运用了 8年该宗房地产当时在正常状况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%,从第8年起先，净收益保持稳定，该宗房地产的酬劳率为7%.则该宗房地产的现时收益价格为（）万元A.8 5.4 5 B.8 7.1 6 C.8 8.5 02 7、某在建工程规划建筑面积为1 2 4 0 0 平米，土地运用期限为4 0 年，从升工之日起计算项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为6 0 元每平米，可出租面积为建筑面积的6 5%,正常出租率为9 0%,运营费用为有效毛收入的2 5%目前项目已建设1 年，约完成了总投资的6 0%假设酬劳率为8%,折现率为1 4%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元A.2 2 8 1.8 3 B.2 4 7 4.6 0 C.3 7 9 B.3 02 8、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）A.估算后续开发经营期建设工程教化网整理B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润2 9、通过市场调研，获得某类房地产2 0 2 3 年至2 0 2 3 年的价格分别为3 4 0 5 元每平米、3 5 6 5 元每平米、3 7 3 0 元每平米、3 9 0 5 元每平米、4 0 7 5 元每平米，则采纳平均增减量法预料该类房地产2 0 2 3年的价格为（）元每平米。

A.4 0 7 5.0 B.4 2 4 2.53 0、某幢大厦的总建筑面积为1 0 0 0 0 平米，房地产总价值为7 0 0 0 万元其中土地总价值为3 0 0 0万元王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为2 5 0 平米，房地产价值为1 5 0 万元若依据土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（）=A.1.6 7%B.2.3 3%C.2.7 5%1）.3.3 3%3 1、设临街深度价格修正率见下表临街探度/:）W4488121216S I 81S平均深厦价格修正率发13012512011040另设，旁街对街角地的影响深度以4.5 m 为一级距，旁街影响加价率依次旁街路途价的4 0%、2 0%,则下图的宗地B的单价为（）元加24000Jg/m2A.6 4 0 0 B.6 8 0 0 C.6 9 6 0 D.7 6 0 03 2、某房地产开发用地，其土地面积为1 0 0 0 0 平米，土地运用条件与规划限制所规定的容积率为 1.2,楼面地价为1 5 0 0 元每平米后经规划调整，容积率提高到1.6,楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（）万元A.3 7 5 B.4 5 0 C.5 0 0 D.6 0 03 3、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。

A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在运用中的星级宾馆抵押贷款评估业务3 4、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（）A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等状况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为己经消逝的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解3 5、估价结果报告通常包括托付人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他须要说明的事项、注册房地产估价师及其他参加估价的人员和（）A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致托付人函C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制二、多 项 选 择 题（共 15 题，每题2分每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。