产业园运营方案设计整体思路.docx

产业园运营基本思路一、 产业地产、产业园的概念（一） 产业地产：以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营以独栋写字楼、高层办公楼、 标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、 研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业 发展力的新型产业形式二） 产业地产和消费型地产的区别：消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费 型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可 持续增值为其本质特征三） 产业园产业园是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境它的类型十分丰 富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园 区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等产业园区是某产业的聚集区或是技术的产业化项目，简而言之，孵化平台，是企业走向 产业化道路集中区域文化创意产业园区是一系列与文化关联的、产业规模集聚的特定地理区域，是一具有 鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产、交易、休闲、居住为一体的多功能园区。

二、 在我国产业园区类别分为区位依附类和园区性质类（一）区位依附1. 以旧厂房和仓库为区位依附如：北京798、佛山创意产业园、广州ITI创意园等2. 以大学为区位依托如上海时尚创意园、TCL （广州）文化产业基地等3. 以开发区为区位依附如：中关村创意产业先导基地、张江文化科技创意产业基地4. 以传统特色文化社区、艺术家村为区位依附如：四川德阳三星堆文化产业园、北京高碑店传统民俗文化创意产业园、广州小洲村等（二）园区性质1. 产业型如：深圳大芬村、上海虹漕南路创意产业园2. 混合型如：张江文化科技创意产业基地、香港数码港3. 艺术型如：北京大山子艺术园区、青岛达尼画家村等4. 休闲娱乐型如：上海的新天地、北京长安街文化演艺集聚区等5. 地方特色型如：北京高碑店传统民俗文化创意产业园、潘家园古玩艺术品交易区等三、目前中国产业园区运营存在的问题（一） .重房产，轻产业宜居宜业，配套完善是园区建设方面达成的共识，但是部分园区存 在舍本逐末，过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高 企，新区变成“鬼城”二） 投机迹象显现由于工业用地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后进行土 地用途变更，开发商用和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。

从市场来看， 由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资力量开始转移方向，产业地产成为热钱和游 资躲开调控的新避风港三） 只招商，不择商；重招商，轻养商由于大部分园区都由政府主导开发，出于政绩和招 商压力，在招商过程中，不少园区违背产业规划，不加选择盲目引进，最终造成项目不 落地形成企业空巢，或是产业链条混乱成为大杂院，带来土地资源的严重闲置和浪费 客户入驻园区后，园区各项运营服务跟不上，不重视运营管理，客户服务体验感差，退 租率高，进驻5家，退租4家，形成恶性循环，永远处于招商状态，日积月累，口碑变 差，形成烂尾四） 园区政策履约难为吸引企业入园，部分园区管理者在企业入园之初承诺大量优惠政策， 但在入园之后，出现违约，造成企业利益严重受损，园区公信力下降，制约园区的持续 发展五） 企业创新成本不断提高伴随着城市范围的扩大，以及轨道交通的延伸，曾经处于城市 边缘地带的园区逐渐城区化，其地价也逐渐提高，这既削弱了园区的竞争力，也造成企 业经营成本和创新成本的提高总体来说，中国产业园区开发还存在着缺乏统一规划，量多质差等问题，资源浪费和粗放发 展的园区依然比比皆是，许多园区产业结构趋同，产业定位不清楚，部分园区产业集群弱， 产业关联性低，研发能力不强，创新环境建设滞后。

即便是一些比较成熟的园区也面临着各 种挑战四、 目前产业园区运营模式大概分类三类，一般产业园区运营公司采取以下一种或几种结合 一起的运营模式对园区进行运营一） 以工业厂房出租和销售为主，以土地出让为辅；（二） 以代地方政府招商为主，以商业开发为辅；（三） 以入园企业进行全方位服务为主，以整体物业管理为辅五、 产业园区盈利模式分析传统园区盈利模式主要依赖土地收入，不过这种模式已经逐渐走进瓶颈，大量园区运营处于 盈亏平衡或略有亏损的状态，收入的主要来源是税收分成、政府的各类补贴和转移支付而 为了招商引资和吸引产业入驻，各地园区在土地、税收方面又采取很多减免的优惠政策，这 致使园区自身的收入和盈利能力更加脆弱一）产业园区盈利点分布情况土地出让斯苗收益1地出11资周收益主票是借告携政附J地管理都门将I坦使用杖出U始上地使用有，技职定向景订 人收取的土地出让的全部愉款（指土地出让的交易忌霰）*园区开发中政府获犒土地出让金，固时 开发商也可能玦益I许部开■商在与政府的园区开我协议上，都会要我政府明确将园区土地出让金 收益用于园区基珊和配套设施建设，这部分资至在词区开发资金来源中占有籀大比重.右世中卜一rH；独的is 园区可常路标' 显苛位置的广告权，JS路等蔻名短，厘炎整宿、超市，运动场诡箸的持许蜉昔税焜胃e 兀怡笫曲服血 一定的折格出让给企业，某室可以谜行拍案来获淋收莅。

为扶捂园区发展，园区的上级地方政府通雷将园区四彤成地方财政税收的一部分按照比例进行晅述“ 因此，税收是园区主要收无来距之一很务大的产业园区开发商，在与土地方谈判时，鼠本上有一 彖关于园区招商进来曲企业顷后税收返还前内容+这个收入拓时间看不到，怛吨，园惧的不斯成觐, 园区内企业的不岛发展.则按照协彼而返还的强枚成几何堀的增长，这部分的利润，JM于稳定的、 式那的，能否取襟这样的收入，职理于产业园区的成熟匿,擎剧入园忧质有潜方的企业，对符合条件的忧质有漕力的企业，以园区租金、管理普.广告薮等形式进行琴康来挟持和洎力的企 共享诙企业的收益 业，鱼业发展好了』收斐也就有了，根据实哧参股企业数量等情况，园区派专人食贵对接提供服务,绶营所将利洞租命' 管理蠹渴主要来源，帮企业申请相关政府孵化补贴的提成，园区场地经营收益' 广告位堪 营收益，物业有供腿品收益、服务平台代办业务牧签M 另园区可设立装修位国.物业登倒等下属 公司井开展各种经营活动扶得的利洞，如，市散工程理设.枷业管郎，绿化种植、国财企业装修工 程等通过公司收益反啼园区.（二）产业园区盈利模式类型模式类型收益项目内容土地增伯庠有土距只租不普，法骅土地增值，以产业君宜低成本莅得土地土地运营租金收入产业用房的租童收入陇业地产配金的阿业性房产开发，蔺业房产的出和出售住宅地产恭谒住宅配套，住宅出租和出售产业技.术忤服务公共性技才平台瑁值阴务产业投展性闱弟融涟，窖询，培训、信点.政麻关粟、孵化L加识・媒体' 回雄、物流、R力祷源. 软件朋务外包等服务生活配套性困务警饮、幌乐、购物、医疗等园区运营性版务物业管理有横服务，如堆胳 蜻吉、埠植维护产业投狒VC/PE命箭投襦专业性餐司投慎投警专业性公司井实现IPD产业用地资本运作不兄许直挫转管情况下.探犀作饥入股左式现有房产的谖本远作产业性房产殷枳，信托、证券化运作生地开发土地的-嫌开强窿设，睥T运营，以土堆入股耗同开发摄式漏出熟地改造原有曲业改造与劫醛尘更荽托绶营分享税收或服务性收益（三）产业园区盈利方式对比（由于各类园区的产业类型和发展阶段不同，其盈利模式也不同。

盈利方式收益水平投值轴度投虞回期工业用地转让低小商&3用地转让高小短住宅用地转让较高小MTjeB低较大中/■长住宅出售高较大短商留出程高大长商贸出蓉大厂房出租低大长J腐出磐大矩厂房代理建设较高大中轴业服务较低较小高较大长底区广告服务高小参股园区企业港段估计大园区商留经营高大短六、产业园运营策略（一） 招商是龙头系统梳理园区核心竞争力，找出我们区别其他产业园区优势，并不断放大， 有利于日常园区招商（解决客户凭什么来我们园区，是租金便宜？孵化服务体系完善？ 园区配套齐全？园区软硬件氛围好？区位好？……），（二） 养商是根本园区运营所产生的经济效益都要从客户这个载体上产生，将我园区与其他 同类型产业园区的共性服务做到极致，比其他园区的服务标准要高一点，服务差异化就 出来了如日常物业管理服务、各类咨询服务、融资服务、孵化服务等，客户关注的就 是我们要改进完善的，坚持做好，让客户体验感好，园区口碑就会越来越好，品牌价值 就会越来越高时机成熟，我们可以对其他园区输出产业园运营管理服务三）平台是关键梳理园区服务平台，更细化，为园区企业服务，将服务转化成经济效益园区建立以下服务平台：1. 投融资服务平台2. 商务会展平台3. 知识产权保护平台4. 采购服务平台5. 宣传推广平台6. 教育培训平台7. 孵化器服务平台8. 人才招聘服务平台园区的运营管理决定着一个园区的经营成果。

从长远看，能否找到适合园区发展的运作 模式并不断对其进行调整完善决定着一个园区未来能否可持续发展产业园区的收益是长期性的，园区发展好，可以长期盈利，但做不好很快就会垮下去，要获 得成功，运营管理这必须有产业服务的能力构建高效的管理模式和组织架构是提高园区运营效率的前提产业集群的构建是园区运营效 率的关键配套服务效率是园区运营效率的基本保障附：园区运营方案设计（模板）产业园区运营方案设计一、 根据园区各方面的实际情况，确定产业园区运营管理模式1、 以工业厂房出租和销售为主，以土地出让为辅、以代地方政府招商为主2、 以商业开发为辅或以入园企业进行全方位服务为主，以整体物业管理为辅二、 结合园区自身状况，选择盈利模式1、 以厂区建筑物销售提取利润2、 以厂区建筑物出租收取费用3、 以土地出让差价赚取利润4、 以为入园企业提供平台收取服务费用或以配套设施和配套（商业、住宅）服务收取合理 费用等这些盈利模式事基础的盈利方式，要进行综合选择并且创新才能够带来出奇的效果三、 园区运营管理投入产出设计产业园区的投入产出设计主要指在园区规划建设的前期对园区未来的发展进程进行预判，对 园区不同细分产业的投入与产出分别进行预测。

除具体财务分析外，还要进行敏感性分析， 并提出园区在发展过程中潜在的风险以及应对措施四、 园区产业政策体系设计园区产业政策体系是园区发展软环境的主体，对于园区的发展起着至关重要的作用园区产 业政策体系主要包括：1、 财税优惠政策体系设计；2、 政府补贴政策体系设计；3、 人才引进政策体系设计；4、 行政审批政策体系设计；5、 公共服务平台相关政策体系设计；6、 其他个性化的政策体系设计。