同种资产不同评估方法差异研究[完整].docx

南 京 审 计 大 学 金 审 学 院本科生毕业论文题目：同种资产不同评估方法下的结果差异研究 高 君 js1414108 二级学院： 管理学院 2014级资产评估1班 专业： 资产评估 史婉玲 职称： 助教 二〇一八 年 五 月同种资产不同评估方法下的结果差异14级资产评估1Js1414108 【摘要】现阶段，无论是在国外还是国内，资产评估结果出现差异现象虽然倍受关注，但是并没有得出完善的解决方案，主要是其理论都尚未形成完善、系统、科学的体系本文首先对资产评估和三种资产评估方法进行概述，简要介绍三种评估方法的概念及评估思路，接着对这三种评估方法进行比较，评判出各自优缺点着重研究成本法和市场法，引入国众联资产评估案例进行实例比较，从而就资产评估目标和相关理论系统得到相同资产不同评估方式的结果差异的结论。

最后，从评估方法的选择及评估机构的完善这两点对今后的资产评估提出针对性建议并得出结论，为提升资产评估水平，让最终结果得到大众的认可，资产评估产业更符合标准，对资产评估结果差异进行深入分析具有实践价值关键词】资产评估；理论体系；收益法；成本法；市场法Result differences under the same asset valuation methodAbstract:At present, both in abroad and domestic, asset appraisal results appear difference phenomenon while attention, but does not draw a perfect solution, mainly the theory has not been formed perfect, system, science system. This article first to the assets evaluation and three methods of assets evaluation are summarized, and a brief introduction to the concept of three kinds of evaluation methods and evaluation ideas, then carries on the comparison to the three evaluation methods, evaluation out their respective advantages and disadvantages. Focus on the cost method and market method, choose case example comparison, thereby the asset appraisal purpose and assets assessment theory system of the same assets under different evaluation methods of results different conclusions. Finally, from the selection of evaluation methods and the improvement of the appraisal institutions both to the asset evaluation of targeted advice and concluded that to improve the quality of assets evaluation, make the assets evaluation results more convincing, the asset appraisal industry more standardized, the further study of the differences between the result of the asset appraisal is very meaningful.Key words:Asset appraisal Theory system Revenue method Cost method Market method目 录摘 要 iAbstract ii引 言 1一、相关理论概述及涉及方法比较 1（一）资产评估概述 1（二) 三种评估方法概述 1（三) 三种评估方法比较 2二、以国众联资产评估为例进行研究 5（一）国众联资产评估案例介绍 5（二）成本法评估过程及结果 5（三）市场法评估过程及结果 14（四）两种评估方法的结果差异研究 21三、资产评估产生差异的原因和建议 22（一）资产评估结果出现不同的原因 22（二）减小评估结果差异的建议 24结论 25引言就当前状况而言,纵观国内外,资产评估结果差异现象虽然倍受关注,然而其理论都还没有形成完善、系统、科学的体系。

由于现在的资产评估行为主要依据某些评估理论而进行应用,在整个行业中还没有统一的理论基础,因此很难确定为一个完整的理论体系现在资产评估造成的问题不断增加,一般是最终结果不同而造成的问题原因就是市场经济的日渐完善,使得资产评估业务越来越多,评估的领域也逐渐增加在此,我们讨论的就是造成资产评估结果差异的诱因,并且近年来我国是否能有效控制资产评估行业中评估结果差异的现象由于资产评估的过程中人的主观意识占较高比重，因此评估结果会存在许多不确定性此外,资产评估行为通常要参照许多法律法规,实际操作较为复杂,所以更容易使评估结果出现偏差,同时也对资产评估结果差异的研究工作带来的更大的困难现在对资产评估的结果差异的研究很少直接对影响因素进行定量分析,大多是介绍了资产评估结果差异产生的恶劣影响以及研究如何控制结果的差异本文首先对三种评估方法进行理论分析，对定义、基本原理、适用范围和优缺点等方面进行比较，接着通过引入国众联资产评估案例来对成本法和市场法进行实例比较，以具体数据来对两种评估方法的结果差异进行研究分析，最后对不同资产评估方法产生的结果差异的原因提出问题，并且对这些问题提出合理性建议一、相关理论概述及涉及方法比较（一）资产评估概述资产评估是对马上要开展的交易资产开展评价与估算的活动。

交易双方需要了解各自可承担的成本的有关信息在相对健全的市场中,市场主要将价格当做信号,并非都需要评估在不完全市场中,买方与卖方基本上无法从市场中得到交易的所有信息资产与交易仅仅了解资产的以往价格,其中“资产专用性”与“交易低频”导致之前的相关资产交易无法定价因此,买卖双方都需要一个中介来评估交易的参考价格,并采用双方都可以接受的方法，这是资产评估行业的主要原因二）三种评估方法概述市场法通过比较资产评估和最近出售的同类资产之间的异同来判断资产的价值,调整同类资产的市场价格在我国,为了建立和完善社会主义市场经济体制,市场在资源配置中起着主导作用它为市场方法寻找较大的应用空间开始变成更加重要的资产评估方式在公开市场上有相当多的可比资产,它们的交易活动是市场法中资产评估的先决条件市场法主要适用于生产要素的评价同时,同一地区的资产或供应量和需求量都是相同的，以确保市场方法的可靠性和准确性收益法通过评估资产的预期收益并将其转化为当前价值来评价实际价值收益法是目前普遍使用的评价方式通过收入与收入回报来评估目标的预期生产能力或盈利能力的技术手段,对评价对象的价值开展评估收益法一般思考未来现金流量，其和资产过去与现在没有任何关系。

它们能给持有者带来未来的收益,而未来的收益是资产价值的源泉成本法是指首先估算被评估资产的重置成本,然后估算各种减损的因素已在这个行业的评价,并从重置成本中扣除成本,得到的资产被评估的综合评价方法此方式法主要思考资产过去而并非未来,资产未来可以得到的收益是自身价值的来源所以,此方式的使用具有局限性三）三种评估方法比较表1.1 市场法、成本法、收益法的比较二、以国众联资产评估为例进行研究（1） 国众联资产评估案例介绍1、评估目标为委托人转让房地产提供参考凭证而评估房地产市场价值2、评估对象本次估价对象为一处工业用地，总占地14312.45平方米，地上建有五栋工业厂房，建筑面积主要是一号楼2,356.17平方米、二号楼3,455.37平方米、三号楼1,413.6平方米、四号楼1,658.13平方米、五号楼2,343.68平方米，综合面积是11,226.95平方米，依照估价委托人解释和《房地产权证》记录，地面建筑物建成时间大概是上世纪八十年代早期3、评估范围估价对象范围某处工业用地及地上工业厂房共五栋房地产，包括11226.95平方米建筑物及14321.45平方米土地使用权的市场价值，未考虑他项权利及其他限制因素对房地产价值的影响。

4、 评估基准日二零一七年三月十三日（2） 成本法评估过程及结果成本法是通过测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本，再计算出折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得出估价对象的价值或价格的方法此次使用房地分估形式开展评估，此处：①土地价值测算主要公式：土地价值=土地取得成本+土地取得税费+土地开发费+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润②建筑物价值计算主要公式：V=Cq其中：V--建筑物折旧后价值 C—建筑物重置成本或重建成本 q—建筑物成新率1、房地分估中土地价值计算（1）土地取得成本估价主体土地用途是工业性质，依照现实研究，和此部分用地区域、实物、权益等状况相似的交易情况很多，所以本次评估土地价值的取得形式主要是市场购买，使用市场比较法计算最终成本选择与委估宗地类似的可比案例，与委估宗地进行比较，对交易情况进行修正、调节之后，得到修正与调节之后的比较价格，之后根据此价格开展平均处理，得出结果 经过比较分析，取三个价格的平均数是委估宗地的最后价格，也就是：(920＋889＋972)3＝927元/㎡依照上述计算，通过市场购置形式得到土地，此时取得费用是927元/㎡。

2）土地价值测算表2.2 土地价值计算表经过计算，房地分估中，使用成本法计算评估单价是1,230元/㎡，面积是14,312.45㎡，所以评估总值=1,23014,312.45=17,604,314元（取整）2、房地分估中建筑物价值计算（1）建筑物重置成本计算（2）成新率的计算 此次评估计算成新率使用下面两类方式① 年限法计算采用年限法主要是通过建筑物的尚可使用时间占综合使用时间的比值当做成新率主要公式是：成新率=尚可使用年限（已使用年限+剩余使用年限）100%楼房建设时间是1983年，到价值时点2017年3月13日，总共使用3。