房地产估价师考试理论与方法练习题llffjy(2).doc

第一章　房地产估价概论　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、本质和必要性，房地产估价的要素，房地产估价的各种现实需要，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度　　考情分析：（7题左右，8-9分）都是小题，总分值不算低难度不大，考点比较集中，重在概念的理解和把握对本章出现的考题，必须抢分　　单选题多选题判断题合计2007题数4127分值4228考点房地产估价的含义、房地产估价的本质2、估价资格互认专业估价的特点估价的本质　2008题数3227分值3429考点估价的基本概念、估价要素（估价假设、估价原则）估价职业道德、估价对象范围估价委托人、估价目的　2009　　题数52　7分值54　9考点估价目的、价值类型的决定因素、关于价值类型的说法、房地产损害价值的确定问题、房地产估价的现实需要房地产估价的现实需要、城市房屋拆迁的估价依据　　2010　　题数32　 27分值34　 29考点评估业务范畴、评估误差的判定、估价时点的决定因素房地产估价的本质、估价师职业道德含租约的房地产、包含无形资产的房地产　第一节　对房地产估价的基本认识　　一、房地产估价的含义（熟悉）　　1.专业估价与非专业估价的区别　　提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价已经成为一种职业和行业。

　　专业估价与非专业估价的不同（五大不同点）：由专业机构和人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任　　例题：（判断题）某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交该估价师对该住房的估价是专业房地产估价　）【2007年真题】　　[答疑编号501254010101]『正确答案』×『答案解析』必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任参见教材P2　　与非专业估价相比，专业估价的特点有（　）2007年真题】　　A.是一种专业意见　　B.估计价格或价值　　C.实行有偿服务　　D.承担法律责任　　E.估价作业日期长　　[答疑编号501254010102]『正确答案』ACD『答案解析』专业估价与非专业估价的五大不同参见教材P2 　　2.房地产估价的概念　　房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

　　估价的主体是估价师和估价机构　　估价的客体是估价对象的价值　　估价时间是估价时点　　估价要根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序　　估价中采取的手段（三手段）　　价值分析手段，对影响估价的因素进行分析　　价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值　　价值判断手段，根据测算结果，对价值进行最终判定　　估价的最终目的，对价值进行分析、测算、判断，提供相关专业意见　　3.估价与评估的异同　　估价是指价值评估（范围窄）　　评估的范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）　　房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价相关业务和咨询顾问业务如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询业务等　　例题：评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（　）业务2008年真题】　　A.传统评估业务　　B.价值分配　　C.相关经济损失评估　　D.价值减损评估　　[答疑编号501254010103]『正确答案』C『答案解析』房地产征用征收导致停业停产损失，并不直接导致房地产本身受损，而是属于由于房地产停产停业顺带带来的相关的经济损失。

参见教材P4 　　4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义　　　二、房地产估价的特点（五点）（重点掌握）　　特点1 是评估房地产的价值而不是价格　　尽管叫价格评估，但评估的是价值而非价格　　价值是物的真实所值，是内在的、相对客观和相对稳定的，是价格波动的中心价格是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实现实中，价格偏离价值是普遍现象　　价值决定价格，估价实践中从价格来了解价值　　例题：（判断题）房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格　）　　【2006年真题】　　[答疑编号501254010104]『正确答案』×『答案解析』评估房地产的价值而不是价格参见教材P5 　　特点2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价　　估价是为相关人决策提供关于房地产价值的专业意见定价是当事人个人行为　　房地产估价模拟大多数市场参与者的思维和行为，而不是个别人的价值判断，是房地产市场机制形成房地产价格，估价师是在调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示或发现出来。

价值原本存在，估价师利用知识去揭示这个价值，而非发明创造出价值　　例题：房地产估价从某种意义上讲是（　）房地产的价值　【2007年真题】　　A.发明　　B.发现　　C.创造　　D.确定　　[答疑编号501254010105]『正确答案』B『答案解析』参见教材P6 　　特点3 是提供价值意见而不是作价格保证　　估价结果是专业意见，而不是价格保证估价师对自己的专业意见要承担法律责任　　根据提供专业意见的用途和作用不同，有两种性质的估价：一是鉴证性的估价，要提供证据，有公正的作用；另一个是咨询性的估价　　鉴证性或证据性作用的估价的法律责任一般大于咨询性或参考性作用的估价的法律责任　　刑法、公司法、证券法中有关于估价法律责任的条款承担法律责任时，能证明自己没有过错的除外　　特点4 估价有误差，但误差应在合理范围之内　　对估价准确性的认识　　①由于信息的不完全与不确定，估价师只能得出近似的评估价值（误差不可避免）　　②所有的估价都会有误差：评估价值＝真实价值＋误差　　③估价的允许误差较大，但是应该有合理的误差度　　④判断估价误差，一般不与实际成交价格相比，而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一估价时点下的重新估价结果进行比较。

　　⑤一般不会重复评估来确定误差，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏，在估价过程中有无失误， 间接对其估价结果肯定或否定　　防止出现较大误差的方法——制定估价业务技术规范和职业道德规范等　　目前我国的技术规范和职业道德规范有3个：①房地产估价规范；②房屋征收评估办法；③房地产抵押估价指导意见　　例题：不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（　）2007年真题】　　A.掌握的有关信息不同　　B.做出的估价师声明不同　　C.估价对象状况不同　　D.委托人不同　　[答疑编号501254010106]『正确答案』A『答案解析』参见教材P8-9由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值（估价不可避免） 　　（判断题）一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性　）【2007年真题】　　[答疑编号501254010107]『正确答案』√『答案解析』判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不见得是正常合理价格，判断方法一般是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较。

参见教材P8 　　（单选题） 从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（ ）2010真题】　　A.估价对象的真实价值　　B.估价对象的重置价格　　C.估价对象的实际成交价值　　D.合格估价师的重新估价结果　　提示：　　[答疑编号501254010108]『正确答案』D『答案解析』注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有D为正确答案参见教材P8-9　　本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示 　　特点5 既是一门科学也是一门艺术，但是应该增加其科学的成分，减少其艺术的成分　　估价师的实践经验很重要　　影响房地产价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把握与量化　　必须对不同估价方法的局限性进行调整和综合平衡，也依赖于估价师个人的综合判断艺术水平　　因此估价师一般要求有一定年限的估价实践经验　　多选题 下列关于房地产估价本质的说法中，正确的是（ ）2010真题】　　A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格　　B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价　　C.房地产估价是为委托人提供价格保证　　D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内　　E.房地产估价是一门科学也是一门艺术　　[答疑编号501254010109]『正确答案』ADE『答案解析』房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，B错误；房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。

参见教材P5-10 　　三、房地产估价的必要性熟悉　　1. 专业估价存在的前提：独一无二、价值量大　　2.房地产需要专业估价的原因　　房地产市场是典型的不完全市场，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，需要房地产估价师提供市场信息，进行替代市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平交易，建立合理的市场秩序　　目前估计领域专业化细分：资产评估、房地产评估、土地价格评估、矿业权评估、珠宝价值评估、二手车交易评估等等　　例题：房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　）的特性2005年真题】　　A.独一无二和供给有限　　B.独一无二和价值量大　　C.流动性差和价值最大　　D.不可移动和用途多样　　[答疑编号501254010110]『正确答案』B『答案解析』参见教材P11 　　3.房地产估价在估价中占主体地位　　房地产“量大面广”，其他资产数量相对较少　　房地产需要估价的情形（转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、课税、保险等）较多，其他资产需要估价的情况相对较少　　房地产估价还普遍提供咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身　　第二节　对房地产估价的各种需要　　一、房地产抵押的需要（掌握）　　抵押人担保债权不得超出抵押物价值。

贷款金额小于抵押房地产的价值　　房地产抵押对房地产估价的需要（6种）：初次抵押估价、再次抵押估价、转抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、处置抵押房地产估价　　为抵押贷款提供相关服务　　贷款前期。