房地产区域开发顾问流程.ppt

世联世联——区域发展顾问区域发展顾问区域开发项目必须关注的问题区域开发项目必须关注的问题 Issue >区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营世联认为成功的区域开发必须关注六大世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题关键问题u核心要点核心要点2.1 区域在城市中的占位2.2 区域间竞争格局2.3 核心区问题（位置/规模/开发策略等）2.4 考虑规划的弹性和动态调整1.1 土地分级与功能指标的分配1.2 企业资源的挖掘与整合1.3 项目资金投入计划 3. 3. 盈利模式盈利模式3.1 房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2 短期现金流与长期收益关系导向3.3 跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式 世联认为成功的区域开发必须关注六大世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题关键问题4.4.启动策略启动策略u核心要点核心要点5.1 配套分级5.2 配套开发次序5.3 配套与区域整体价值及不同物业类型的关联4.1 启动区如何体现区域核心竞争力4.2 启动区如何带动区域土地增值4.3 启动区如何建立区域形象和带动效应6. 6. 区域营销区域营销6.1 区域形象主题的确立6.2 区域价值的整合与展示6.3 关键事件及设施营销6.4 渠道策略6.5 卖场规划6.6 公共关系营销世联区域发展模块顾服务的业务主线及世联区域发展模块顾服务的业务主线及其核心研究内容其核心研究内容•土地价值的评估与地块划分•取地范围与取地策略研究•区域整体功能定位研究（规划市场评价）•区域产业发展研究•开发模式与盈利模式研究•启动区选择及开发策略研究•协助与政府签订相关协议执行服务区域发展区域发展土地运营土地运营•土地出让的市场成熟度研判•区域营销推广•土地出让/转让营销推广执行计划区域发展业务区域发展业务研究内容研究内容世联对区域开发项目的理解及观点世联对区域开发项目的理解及观点Opinion >从区域开发价值链的角度分析，政府从区域开发价值链的角度分析，政府/ /开发商参与区域发开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色展项目各自承担着不同的角色商业角色u政府/土地运营商u房地产开发商u房地产代理商/中介机构u运营管理/物业管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理土地规划、土地一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传、营销吸引投资商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点责和利益点权权责责利利益益Ü区域规划Ü土地一级开发(基建)Ü土地出让权Ü政府监管Ü持续现金流回报政府运营商 土地开发 项目开发 经营管理Ü参与区域规划Ü土地一级开发Ü土地开发经营权Ü土地出让金（利益实现）政府运营商Ü低成本获取土地Ü与政府分享土地增值收益Ü一级开发的合理利润Ü招商引资Ü政府监控Ü土地转让Ü招商引资Ü土地二级开发(自营、合资、股权转让等)Ü土地开发规划实现Ü土地开发进程实现Ü通过土地/项目股权转让获得土地增值收益Ü二级开发利润回报Ü招商佣金或土地租金Ü持续经营Ü物业管理Ü持续税收回报Ü创造就业机会政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容政政府府1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。

2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案4.土地储备中心向计划部门申办立项手续5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购6.申办《房屋拆迁许可证》7.委托拆迁公司进行拆迁谈判8.土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议•监督控制•组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库•财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算1.土地出让信息公布2.招商引资3.土地公开出让4.政策支持监督控制监督控制运运营营商商1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权2.制订土地开发规划方案3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议5.与业主签订拆迁补偿协议1.融资2.寻找合作者3.分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作4.房屋拆除与土地平整5.分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设支付土地出让金，获取土地使用权1.项目招商2.区域增值设施建设3.土地转让4.项目股权转让。

1.自主开发2.联建开发可可提提供供的的顾顾问问服服务务1.资源盘点与土地价值评估2.区域整体定位与发展战略研究（规划的市场评价）3.土地开发模式、盈利模式研究与整体实施方案研究4.拆赔模式研究、制订拆迁实施方案5.协助运营商与政府契约文件的准备协助联系投资商1.土地出让的市场成熟度研判2.区域营销战略与策略3.制订土地出让的营销推广计划及执行4.协助联系投资商1.协助联系投资商2.协助土地转让/股权转让3.前期工作的评估、调整1.整体定位与发展战略研究2.启动区与物业发展建议3.营销策略研究4.营销执行顾问服务 一级开发土地出让土地转让二级开发前期规划、审批阶段区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图------Ø税收Ø土地收益Ø资产经营Ø土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出Ø土地收益Ø税收Ø税收土地价格变迁规律投入Ø基础设施建设Ø地区形象建设Ø区域规划------Ø区域运作费用Ø基础设施建设Ø公建投资Ø缴税Ø建设投资Ø环境再投入Ø公建投资----基建投入与地价增长的关系曲线基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期启动期 （1～2年）成长期成长期 （2年左右）持续发展期持续发展期（3～4年）稳定期稳定期下一个周期下一个周期区域发展项目遵循着共通的开发步骤区域发展项目遵循着共通的开发步骤开发主体的合法性确立开发主体的合法性确立目标体系的建立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地查勘、资源盘点土地价值评估土地价值评估区域规划与产业定位区域规划与产业定位开发模式的选择开发模式的选择启动区的确定与启动启动区的确定与启动 区域营销区域营销土地的控制与获取土地的控制与获取世联区域开发顾问项目成功案例简介世联区域开发顾问项目成功案例简介Case >世联成功案例世联成功案例项目名称项目名称时间时间城市城市项目规模项目规模委托客户委托客户服务内容服务内容合肥政务新区规划市场研究2001合肥12平方公里合肥市规划局区域发展战略、经济评价、规划方案评价及建议、开发模式及运作方案招商局漳州项目发展战略及定位研究2002漳州1平方公里 漳州招银房地产开发有限公司 整体定位、发展战略、开发模式、出让方案、地动策略深圳宝安尖岗新区发展 研究2002深圳2.3平方公里深圳市规划与国土资源局宝安分局 规划方案评价、整体定位、发展战略、出让方案西安经济技术开发区发展研究2003西安4平方公里西安高新技术园区管委会项目整体定位、开发模式、经济测算北京温榆河绿色生态走廊项目2003北京7平方公里天津泰达集团房地产开发公司项目定位和整体发展战略、开发模式（土地转让模式、创新模式、资金流）、区域营销推广廊坊开发区项目规划发展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建设发展有限公司整体定位、发展战略、启动策略、开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海区工业园区管委会土地价值评估与综合分析、区域开发整体定位与发展战略研究北京市顺义新城整体功能定位与产业研究2005北京108平方公里北京市首都规划委员会、北京市顺义区规划局产业研究和空港城市研究、区域发展战略、开发模式、开发计划合肥政务新区规划市场研究合肥政务新区规划市场研究Ø项目规模项目规模：占地12平方公里Ø项目类型项目类型： 政务新区开发Ø客户目的：客户目的：ü土地的成功出让ü为区域做控制性规划提供市场依据ü区域开发的运作模式Ø我们解决的问题我们解决的问题：ü城市经济环境分析与资源评估ü新区选址诊断报告ü合肥新区规划及功能分区研究ü新区开发与运作报告ü案例实务研究报告ü新中心区意向规划方案Ø取得的成效：取得的成效：ü土地增值ü成为开发热点招商局漳州项目发展战略及定位研究招商局漳州项目发展战略及定位研究Ø项目名称项目名称：漳州港口物业研究Ø项目规模项目规模： 1平方公里Ø项目类型项目类型： 大规模主题地产开发Ø我们解决的问题我们解决的问题：ü实现区域增值ü确定开发方案ü 典型案例分析ü开发模式深圳宝安尖岗新区发展深圳宝安尖岗新区发展 研究研究u规模：规模：u客户目的：客户目的：ü区域发展定位ü区域功能分区u取得的成效：取得的成效：ü区域规划已经完成ü土地增值ü土地高价出让西安经济技术开发区发展研究西安经济技术开发区发展研究Ø项目规模项目规模：4平方公里Ø项目类型项目类型： 开发区发展战略Ø世联介入阶段：世联介入阶段：世联介入时处于区域开发前期的功能定位与规划研究阶段 Ø工作成果：工作成果：ü 区域定位与区域增值的关系ü 区域的整体定位ü 区域发展战略ü 区域整体功能分区及经济指标确定ü 区域开发模式的建议与土地出让策略的制定 Ø顾问效果顾问效果ü 基于世联提出的整体功能定位和规划指标建议，完成区域总体规划；ü 吸引了包括上海绿地集团、香港和黄机构等品牌开发商进驻；ü 区域地价由60万/亩快速飞涨到130/亩；ü 区域逐渐成为开发热点 北京温榆河绿色生态走廊项目北京温榆河绿色生态走廊项目Ø项目规模项目规模：7平方公里Ø项目类型项目类型：大规模新区开发Ø工作成果：工作成果：ü 区域土地价值评估与地块划分；ü 区域的整体定位与功能分区（包括核心区定位）；ü 建立区域成功的土地市场运作模式和商业化的开发模式ü 区域的营销策略与形象建立ü 核心区土地二级开发别墅项目的市场定位Ø顾问效果顾问效果ü 基于世联提出的整体功能定位和规划指标建议所做的区域总体规划获得首规委认可ü 基于世联提出的“公私合作”的土地运作开发模式，开发商与政府正在协商积极推进，区域开发已获得立项批准；ü 推进开发商获得政府批准成为一级土地运营商ü 土地地价升值达到150万亩ü 别墅项目现已进入实质性启动阶段。

温榆河绿色温榆河绿色生态走廊生态走廊第二道第二道绿化隔离带绿化隔离带廊坊开发区项目规划发展研究廊坊开发区项目规划发展研究Ø项目规模项目规模：30平方公里Ø项目类型项目类型： 开发区发展战略Ø我们解决的问题我们解决的问题：ü拿地策略ü区域整体定位与发展战略ü区域开发模式ü 土地价值评估与地块划分 ü启动区范围确定、启动区定位与功能布局、启动区发展战略ü土地出让计划ü开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究功能定位研究Ø项目名称项目名称：佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究Ø项目规模项目规模：256平方公里Ø项目类型项目类型：工业园开发Ø我们解决的问题我们解决的问题：ü资源盘点ü 价值评估ü 土地划分ü 土地价值的动态分析ü 成功区域开发案例借鉴ü 区域竞争分析与发展定位ü 经济测算ü 区域总体规划建议北京顺义新城项目北京顺义新城项目规模：规模：108平方公里委托客户委托客户： 首都规划委员会项目类型项目类型： 大型区域研究客户目的客户目的：ü北京房地产市场整体研究ü产业研究ü 区域价值定位ü新城开发策略空港城空港城顺义中心区顺义中心区首都机场首都机场顺义新城顺义新城经典案例：北京顺义新城产业定位与城市经典案例：北京顺义新城产业定位与城市发展战略研究发展战略研究北京顺义新城产业定位与城市发展战略研北京顺义新城产业定位与城市发展战略研究究顺义新城结构顺义新城结构： 三组团108平方公里、规划人口90万①①天竺空港区天竺空港区 ：组成：包括空港工业区、北京天竺空港出口加工区和后沙峪地区 规模： 34平方公里 （28万人）②②中心片区中心片区：组成： 区中心组团、马坡组团、牛栏山组团规模： 62平方公里（52万人）③③河东新区河东新区： 组成：包括北小营镇和南彩镇 规模：12平方公里（10万人）资料来源： 《北京城市总体规划2004-2020》123对区域的研究世联界定为对区域的研究世联界定为““人在一定的空间内进行生产和消费这样一人在一定的空间内进行生产和消费这样一个基本的价值模型个基本的价值模型””，并从这四个方面对现状进行研究，寻找现实与，并从这四个方面对现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距理想之间的差距空间空间/ /土地土地Space/LandSpace/Land生活生活/ /消费消费Living/ConsumingLiving/Consuming生产生产/ /产业产业Production/IndustryProduction/Industry产业：产业：•产业结构•产业链•产业区域比较优势•产业就业土地：土地：•土地利用性质•土地利用强度•地价峰值•可利用土地量人口：人口：•人口总量•人口就业结构•人口素质消费：消费：•消费力•消费结构•消费地点资料来源：区域发展价值模型制造业是顺义区经济增长的主要来源，而汽车制造业和电子信制造业是顺义区经济增长的主要来源，而汽车制造业和电子信息制造业又是绝对的支柱产业息制造业又是绝对的支柱产业2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57。

第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第三产业拉动GDP增长7.8个百分点资料来源：顺义统计信息网、世联计算2004年汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到顺义工业总产值的70%以上，是顺义工业的支柱产业然而然而, , 现状的电子信息和汽车制造基本为组装加工，处于产业现状的电子信息和汽车制造基本为组装加工，处于产业链的最低端链的最低端, ,产品附加值低产品附加值低产业链利润90年代之前90年代之后汽车工业产业链电子信息产业链工艺研发芯片设计 零部件制造电子通讯设备制造整机制造信息传输服务计算机服务业科技交流推广软件业►2004年顺义电子信息产业、汽车制造业的工业增加值率都低于全国平均水平，说明这两个产业的大多数企业都从事低附加值的工作，产业链条比较短►2002年全球汽车零部件销售行业、汽车整车销售行业的投资现金回报率别为13%和10%，远高于汽车制造业的5%，说明制造行业的利润已经很低，下游产业成为了新的利润增长点营销服务金融整车组装制造研发零部件资料来源：顺义统计信息网、中国统计局网站、新财富网站以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具有劳动力素质低、土地附加值低的特点有劳动力素质低、土地附加值低的特点低附加值加工制造业占主导吸纳就业人口数量不足劳动力素质低土地附加值低顺义区目前制造业从业人口2.94万人，制造业用地1.1万亩，亩均劳动力2.7人。

如果将所有8.8万亩未建设用地都作为制造业用地也仅能带来26万人目前顺义区本科以上学历人口比例仅为3%中关村科技园区学士以上学历人数占33%，硕士以上占6.7%2004年顺义汽车制造业亩产出537万元，电子信息制造业亩产出502万元；而上地信息产业基地亩产高达2433万元资料来源：顺义统计信息网、中关村管委会网站第三产业在产业结构中所占比重小，发展速度慢，且以社会服第三产业在产业结构中所占比重小，发展速度慢，且以社会服务业为主务业为主, ,内部结构处于较低层次内部结构处于较低层次 资料来源：顺义统计信息网►顺义第三产业以传统服务业为主；信息传输、计算机服务和软件业、金融保险业等生产服务业所占比重很小，且有下降趋势对城市的研究我们界定为对城市的研究我们界定为““人在一定的空间内进行生产和消费人在一定的空间内进行生产和消费””，，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距距空间空间/ /土地土地Space/LandSpace/Land生活生活/ /消费消费Living/ConsumingLiving/Consuming生产生产/ /产业产业Production/IndustryProduction/Industry产业：产业：•产业结构•产业链•产业区域比较优势•产业就业土地：土地：•土地利用性质•土地利用强度•地价峰值•可利用土地量人口：人口：•人口总量•人口就业结构•人口素质消费：消费：•消费力•消费结构•消费地点建成区中居住用地和工业用地的比例过高，挤压了商业、医疗、建成区中居住用地和工业用地的比例过高，挤压了商业、医疗、教育等公共设施用地，影响了城市职能的发挥教育等公共设施用地，影响了城市职能的发挥空港片区中心片区空港片区仁和镇马坡牛栏山 居住区 工业区 u现状 34.0％ 49.3％u国标 20-30％ 15-25％城市建设用地结构 图 例 居住区 工业区 公共服务区 未建成区 村庄县城区域名称建成区(ha)未建成区(ha)工业用地居住用地其他用地空港片区261461 438 2812 仁和镇1712.3676.7156.9 1054.2 马坡35.7131.646.181096.4牛栏山126.9200.883.0889.3总计2135.91470.1 724.085851.9各组团用地性质分布各片区土地利用现状对城市的研究我们界定为对城市的研究我们界定为““人在一定的空间内进行生产和消费人在一定的空间内进行生产和消费””，，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距距空间空间/ /土地土地Space/LandSpace/Land生活生活/ /消费消费Living/ConsumingLiving/Consuming生产生产/ /产业产业Production/IndustryProduction/Industry产业：产业：•产业结构•产业链•产业区域比较优势•产业就业土地：土地：•土地利用性质•土地利用强度•地价峰值•可利用土地量人口：人口：•人口总量•人口就业结构•人口素质消费：消费：•消费力•消费结构•消费地点空港片区吸引了部分高素质外来人口，但从整体上看，顺义空港片区吸引了部分高素质外来人口，但从整体上看，顺义的外来人口以加工制造业工人为主，人口素质不高的外来人口以加工制造业工人为主，人口素质不高u空港片区的外来人口的收入状况呈现沙漏形分布，中产阶级的量相对较少； 高素质的外来人群多数不在区域内就业u顺义外来人口年龄构成以青壮年人口为主，文化素质也普遍较低 ，受过高等教育的人只占3%空港片区外来人口的收入分布空港片区外来人口的教育程度分布顺义区外来人口的年龄分布资料来源：顺义统计信息网；世联调研顺义区外来人口的教育程度分布对城市的研究我们界定为对城市的研究我们界定为““人在一定的空间内进行生产和消费人在一定的空间内进行生产和消费””，，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距距空间空间/ /土地土地Space/LandSpace/Land生活生活/ /消费消费Living/ConsumingLiving/Consuming生产生产/ /产业产业Production/IndustryProduction/Industry产业：产业：•产业结构•产业链•产业区域比较优势•产业就业土地：土地：•土地利用性质•土地利用强度•地价峰值•可利用土地量人口：人口：•人口总量•人口就业结构•人口素质消费：消费：•消费力•消费结构•消费地点顺义的消费虽然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重较大，顺义的消费虽然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重较大，休闲娱乐场所较少休闲娱乐场所较少u2003年顺义区社会消费品零售额50.4亿元，在北京郊区各区县中仅次于房山区u衣食住等基本生活品支出比重较大，娱乐休闲等高档消费购买比重很小u区内娱乐消费地——公园顺义公园；卧龙公园和怡园公园。

娱乐消费基本符合“娱乐＝公园”这一等式通过通过6060多位居民访谈表明，多位居民访谈表明，85%85%的居民认为：的居民认为：本地的娱乐的地方很少，大部分体育场馆不向公众开放，公园是他们日常休闲娱乐的唯一场所2003年顺义城镇居民消费结构数据来源：北京统计年鉴；顺义区统计年鉴，访谈2003年北京郊区各区县社会消费品零售额24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070门头沟区房山区通州区顺义区昌平区大兴区平谷区怀柔区密云县延庆县要实现顺义新城的发展目标，基于现状的研究我们发现存要实现顺义新城的发展目标，基于现状的研究我们发现存在着以下几个关键问题，这也正是我们需要研究的重点在着以下几个关键问题，这也正是我们需要研究的重点•推动顺义新城发展的核心驱动因素是什么？•怎样实现顺义新城的规划人口总量，改善人口的结构现状？•应该通过何种途径完善和提升顺义新城的产业结构？•顺义新城第三产业怎样才能实现快速发展？顺义新城的发展目标：Ø新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区Ø新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城 资料来源： 《北京城市总体规划2004-2020》•规划和现状人口之间有61万的巨大缺口，单一依靠以制造业为主的第二产业发展无法实现规划的人口目标；•以制造业为主的第二产业发展现状决定了低素质的人口结构特征，他们的消费力进而也就决定了顺义第三产业的低水平发展；•制造业和低水平的第三产业发展都不利用提升土地的附加值，顺义新城的土地将无法实现“地尽其利”；发现问题：发现问题：研究重点：研究重点：基于现状提出问题的解决之道－－跳出现基于现状提出问题的解决之道－－跳出现状外的案例研究状外的案例研究案例研究案例研究Part 1:Part 1: －－新城发展模式的国际案－－新城发展模式的国际案例研究例研究新城发展模式新城发展模式田园新城GARDEN CITY公司城/产业新城COMPANY TOWN城市郊区化发展的边缘新城/EDGE TOWN政府主导下的行政中心新城/NEW CENTER国国 际际 案案 例例pLetchworth（英国，伦敦）pWelwyn Garden City （英国，伦敦）新城发展新城发展模式模式资料来源：文献检索、世联分析公共交通导向发展的新城开发/ TODpPort Sunlight （英国，利物浦）pGrande Cache （加拿大，Albert）p筑波科学城（日本，筑波）pRadburn（美国，纽约）pColumbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）p千里新城（日本，大阪）p多摩新镇（日本，东京都）p沙田新市镇（中国，香港）pCanberra（澳洲，堪培拉）pBrasilia（巴西，巴西利亚）37在对世界各地新城进行广泛研究的基础上，我们着重分析在对世界各地新城进行广泛研究的基础上，我们着重分析了其中五个极具代表性的国际案例了其中五个极具代表性的国际案例u筑波科学城uWelwyn Garden CityuColumbiau多摩新镇初步考虑案例初步考虑案例lLetchworth，英国lWelwyn Garden City， 英国 lPort Sunlight ，英国lGrande Cache ，加拿大l筑波科学城，日本lRadburn，美国lColumbia，美国l千里新城，日本l多摩新镇，日本l沙田新市镇，香港lCanberra，澳洲lBrasilia，巴西l…着重分析了其中五个• 韦林花园城 ，英国• 筑波科学城，日本• 哥伦比亚新城，美国• 多摩新镇，日本• 堪培拉，澳大利亚•田园新城•公司城/产业新城•城市郊区化发展的边缘新城•公共交通导向发展的新城•行政中心新城uCanberra资料来源：文献检索、世联分析通过案例分析和模式总结，基于顺义新城的发展现状判断，在城市通过案例分析和模式总结，基于顺义新城的发展现状判断，在城市郊区化的驱动力下我们将有机会发展成为相对独立于北京中心城区、郊区化的驱动力下我们将有机会发展成为相对独立于北京中心城区、城市功能完善的边缘新城城市功能完善的边缘新城新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表案例田园城市•工业革命造成城市环境恶化•城市居住需求急剧上升•交通方式基于铁路与步行•控制城市规模、规模较小Welwyn Garden City 公司城/产业城•政府决策•市场对于产业的需求•政府主导开发、投入大量资金•政府强制或引导产业积聚筑波科学城 边缘新城•汽车普及和便捷的交通路网•城市郊区化•位于大城市边缘•建设快速的交通路网•产业郊区化带动的二、三产业的快速发展，解决了职住平衡问题哥伦比亚新城 TOD新城 （多为卧城）•大城市中心城区人口高度恶性膨胀•政府决策•兴建连接大城市的轨道交通系统•轨道沿线有大量的建设用地可供房地产开发多摩新城 行政中心新城•政府决策，发展新区域•政府主导开发、投入大量资金•主要政府机构所在地堪培拉顺义新城的发展模式选择发达国家的郊区化新城发展历程揭示，顺义要发展成为成功的发达国家的郊区化新城发展历程揭示，顺义要发展成为成功的边缘新城，在完善和提升产业结构基础之上必须大力发展第三边缘新城，在完善和提升产业结构基础之上必须大力发展第三产业产业阶段划分汽车郊区化阶段汽车郊区化阶段 （1920-1950年）普遍郊区化阶段普遍郊区化阶段（1950-1980年）城市功能完善阶段城市功能完善阶段 （20世纪80年代）边缘新城形成阶段边缘新城形成阶段（90年代以来）发展特征关键举措•汽车时代的到来促进了城市的郊区化•郊区开发不再沿铁路线分布•富裕阶层的郊区住宅迅速膨胀•中产阶级郊区化出现，中上阶层居住在郊区•公路交通网的建设•住宅需求量大增，中产阶级的郊区住宅得到普遍发展•开始出现产业郊区化热潮，制造业、通讯、科研、仓储业等纷纷移向高速公路、机场等交通便利地区•商业、休闲娱乐业等社会服务业也追随着消费者的郊迁而向郊区转移•高速公路的建设•鼓励适合中产阶级居住的郊区房地产开发•郊区兴建购物中心，完善生活配套设施•随着郊区产业的不断完善和发展，金融、贸易、保险等生产服务业也出现郊区化迁移•大量办公物业开始出现，住宅开发也从分散型的高档住宅转向中高层的公寓住宅建设•城市居民阶层多样化•引导产业发展，完善和提升产业结构•鼓励发展金融贸易等生产服务业，近一步带动和提升商业、休闲娱乐等社会服务业发展•郊区新镇与中心城区的共生关系逐渐减弱•就业机会不断增加，以商业、金融、贸易等第三产业为主•新城居民基本实现了职住平衡•远郊发展趋势增加－－案例研究案例研究Part 2:Part 2: —— —— 汽车产业带动城市发展的汽车产业带动城市发展的2 2个案例研究个案例研究u 底特律（底特律（DetroitDetroit）：）： －始建于1701年并于1815年正式设立为 城市，因汽车制造业而闻名全球 －占地218.5平方公里，2004年人口91万 －除了汽车制造，底特律地区主要的工业 还包括：机床附件生产、内燃机制造、 钢铁锻造、金属切削刀具加工等u 斯图加特（斯图加特（StuttgartStuttgart）：）： －斯图加特市占地面积207平方公里， 2004年人口59万 －斯图加特地区由市区和周边的5个州级 县 构成，占地面积3654平方公里 ， 2004年人口266万 －2004年德研究机构推出德国主要城市 排名中，斯图加特在生活水准，经济活 力和综合排名均列前三 案例研究案例研究Part 3:Part 3: —— —— 会展业带动城市发展的会展业带动城市发展的6 6个个案例研究案例研究国外案例国内案例汉诺威(德国)米兰(意大利)RosemontRosemont(美国)香港广州上海案例研究案例研究Part 4:Part 4: —— —— 空港带动城市发展的空港带动城市发展的3 3个案个案例研究例研究Fairfax（华盛顿杜勒斯机场）Dupage County（芝加哥O’Hare机场） Clayton County（亚特兰大Harsfield机场）►面积1062平方公里；人口约100万►杜勒斯高速公路穿郡而过►美国最成功的新城RESTON坐落于此►全美最富有的100个郡排名第五►全美本科学历人口比例最高的10个郡排净第二►位于芝加哥o’HARE国际机场西侧20英里►伊利诺伊州东北部第二大县►总面积332平方英里；总人口万►企业总数32376家；就业总人数620680人►Dupage County境内拥有财富1000强的多家企业（Lucent,Molex,Tellabs）、很多小型信息技术公司以及两家国家技术研究机构—Argonne国家实验室和Fermi国际加速器实验室►面积146平方英里；人口24万►世界最繁忙的机场—亚特兰大Hartsfield机场的大部分位于其境内►Clayton是当地的交通枢纽，包括四条洲际告诉公路，两条铁路干线及链接亚特兰大的轻轨。

►Clayton的重要使命是为HARTSFIELD机场的正常运营和发展提供服务机场时Clayton经济发展的主要动力产业发展战略产业发展战略: :依托空港核心资源，引导发展现代制造业，依托空港核心资源，引导发展现代制造业，积极发展以生产服务业为主导的第三产业积极发展以生产服务业为主导的第三产业现代制造业现代制造业现代制造业现代制造业第三产业第三产业第三产业第三产业高新技术制造高新技术制造高新技术制造高新技术制造信息技术服务信息技术服务信息技术服务信息技术服务汽车电子制造汽车电子制造汽车电子制造汽车电子制造会展业会展业会展业会展业汽车服务贸易汽车服务贸易汽车服务贸易汽车服务贸易•电子芯片制造电子芯片制造•集成电路制造集成电路制造•精密仪器制造精密仪器制造•光机电产品制造光机电产品制造根据产业的发展战略根据产业的发展战略, , 我们给出了顺义新城产业发展的引导方我们给出了顺义新城产业发展的引导方向向人人 口口①①土地利用现状土地利用现状②②可利用土地量可利用土地量③③土地构成土地构成④④房地产状况房地产状况土土 地地消消 费费产产 业业①①产业分类产业分类②②产业产值产业产值③③主导产业主导产业④④相关产业链相关产业链⑤⑤产业就业产业就业①①人口总量人口总量②②人口结构人口结构③③人口现状来源人口现状来源①①消费者来源消费者来源②②消费力消费力③③消费结构消费结构④④消费地点消费地点产业结构图产业结构图人口结构图人口结构图消费结构图消费结构图土地结构图土地结构图新城功能分布图新城功能分布图产业集群：空港和会展引领的现代服务业为核心及纽带，紧密产业集群：空港和会展引领的现代服务业为核心及纽带，紧密衔接汽车制造和电子信息两大支柱产业，形成产业集群衔接汽车制造和电子信息两大支柱产业，形成产业集群随着产业的升级和经济的发展，随着产业的升级和经济的发展，20202020年顺义新城的人均年顺义新城的人均GDPGDP将达到将达到1.51.5万美金，产业结构将是万美金，产业结构将是0 0：：4040：：6060人均GDP的预测采用Holt-Winters两参数指数平滑法，以顺义区1995年~2004年人均GDP为样本数据，在一次指数平滑法基础上加入序列长期趋势（递增或递减）的平均变化量来进行修正。

使用Eviews4.0软件进行预测分析 第一产业第二产业第三产业2004201020152020人口发展策略：通过提高人居环境质量和发展高附加值产业吸人口发展策略：通过提高人居环境质量和发展高附加值产业吸引人口进入，不断优化人口结构，提高人口素质，促进新城人引人口进入，不断优化人口结构，提高人口素质，促进新城人口升级置换口升级置换 35万人万人90万人万人20%48%农民24%制造业工人郊区化人口•修建直接连接中心组团与中心城区的高速路，加强其联系•通过发展优质的居住物业、提供完善的生活配套以及提高公共服务水平吸引高素质郊区化人群的大规模进入，为发展高层次的第三产业储备人才•会展业、信息技术服务业、汽车贸易等生产性服务业的发展带来高素质就业人群，高素质人群的聚集促进社会服务业的繁荣与升级，生活质量的提升进一步带动产业的聚集和高素质人口进入，形成人口置换和产业发展相互促进的的良性循环50%制造业工人第三产业从业人员高素质郊区化人口23%5%30%第三产业从业人员土地利用策略：同步加大居住用地和服务业用地，控制工土地利用策略：同步加大居住用地和服务业用地，控制工业用地，预留一定用地作为未来发展的缓冲业用地，预留一定用地作为未来发展的缓冲57722143974410居住用地工业用地服务用地保留用地空港组团与中心组团用地比例图土地利用策略►京顺路及机场北线沿线加大商务办公用地比例，同时控制土地价格保持对中心城区的物业价格优势►在后沙峪组团中心以及会展中心周围加大商业、宾馆、商务办公用地供应，提高开发强度，形成相对密度较高、紧凑发展的城市活力核心。

►调整仁和、汽车基地区域控规，增加部分办公商业用地，为汽车贸易和汽车服务发展预留空间►在后沙峪、马坡、牛栏山等以居住为主的组团适当提高局部开发强度，以提供大规模开放空间，形成舒朗、宜人的生活氛围及自然生态的郊区风貌以保持对中心城区人口的持续吸引力►提供并合理分布不同等级的商业用地，促进土地复合利用，提高居民生活便捷度，促进就地消费►在坚持土地复合利用的同时，注意功能的适当分区，使主要的商务区与区域级商业中心、居住区相对分离，保持安静优美的生活环境►鼓励发展同时，要预留10%左右的待开发用地，作为区域未来发展的缓冲用地依据顺义新城发展战略，合理功能用地分配约为：城市与产业功能分区图城市与产业功能分区图u京顺路及机场高速北线两侧中重点发展信息技术服务业u后沙峪组团重点发展会展业、商业、金融服务、贸易等生产服务业u中心组团作为现代制造业基地，在引导发展汽车制造业、电子信息制造业的基础上，大力发展汽车贸易和汽车服务产业等以汽车为龙头的生产型服务业并进而带动社会服务业的升级根据明确的原则划定了顺义新城的分阶段开发片区根据明确的原则划定了顺义新城的分阶段开发片区顺义新城的分期开发实施策略顺义新城的分期开发实施策略。