2010南京河西新城好邻居社区商业发展规划汇报60P (2).pptx

好邻居社区商业发展规划汇报江苏好邻居商业管理有限公司二零一零年三月社区商业概述社区商业的发展 社区商业最早于20世纪50年代在美国出现当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来 国外的社区商业主要以购物中心的形式出现购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利 国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制社区商业概念 所谓社区商业是以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态国内社区商业的基本开发类型1.以“邻里中心”为代表的大型商业中心大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院等社区配套服务设施应有尽有，类似于欧美国家社区商业中心的模式2.“街区型”的社区商业中心模式在成规模的新建居民区中，选择其中一些居民楼底层，建成商业用房，引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施，满足居民就近消费的需要。

3.“改建式”的社区商业中心模式用现代商业业态，对散布在社区的传统商业网点进行改造，对社区商业网点布局进行科学的统一规划，形成有一定吸引力的商圈国外成功社区商业美国邻里购物中心 在美国被成为邻里型购物中心，一般认为商业经营面积在3万到10万平方英尺，约合30001000平米的规模，其服务区域为3公里以内，主力店便民的便利超市，为附近居民提供便利商品的销售(食品、药品和杂货)和个人服务(洗衣和干洗、理发、修鞋等),为满足附近居民每天的生活需要新加坡邻里中心 新加坡“邻里中心”的概念来源于其政府1965推行并长期实施的组屋计划，经过近40多年的发展，已成为新加坡城市规划成功的写照邻里中心模式出现于1970年，最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，按照4hm26hm2 的开发区域进行开发，市镇的开发又由多个邻里中心组成新加坡城市规划的成功经验之一就是社区商业的规划模式，在人口约6000-8000户规划配套一个邻里中心，从人口规模来看新加坡所指的邻里中心为社区商业的一种模式邻里中心以经营中档商品为主 , 商店组合为 : 普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心社区商业在国内的发展我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。

这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目，国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展目前大部分城市社区商业出现设施不足、网点布局不合理、服务功能单一的状况，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距国内成功社区商业分析苏州“邻里中心”模式 参照新加坡城市规划的经验，苏州工业园区邻里中心发展有限公司成立于1997年11月，公司在开发、运营等方面逐步形成了中国式“邻里中心”完整、独特的经营理念，公司在苏州工业园区运营有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑7座邻里中心，总投入近4.5亿元，总建筑面积超过12万平米由于我国城市高密度居住的人口特征同新加坡极为相似，为苏州园区邻里中心建设提供了经验支持根据苏州工业园区邻里中心的发展模式，其核心理念为改变原有的社区商业缺乏规划零散自发形成的局面，通过综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。

邻里中心”定位了12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所）.其内涵则是综合性、全方位、多功能国内失败社区商业分析南京“优时”服务的理念 2007年 “优时”作为一个全新的社区商业服务连锁品牌“高调”亮相南京，在万科光明城市、云河湾、拉德芳斯、奥体新城等新小区，买菜、吃饭、美容、休闲、洗衣、缴费几乎所有你能想到的社区配套服务，通过“优时生活中心”，全部可以刷卡搞掂 “优时”同“邻里中心”二者有着十分类似的商业理念，两者的服务功能定位都以服务社区居民为对象，提供了符合社区所能包含的便民购物、休闲、娱乐及服务等功能，但支撑消费人口方面存在差异，“优时”服务中心仅针对小区内居民，服务人口数量明显小于“邻里中心”另一方面被认为导致其失败一个重要因素是社区差异化及功能配套的特殊性，部分居民希望在高档社区里，优时能提供更加完备的服务，从感冒药的小细节到买房买车的大手笔，都有相应的考虑比如在社区店全部覆盖无线网络，提供咖啡或者茶的消费，商铺要精装修等方面都没有得到细致周到的考虑我们认为优时短短几个月苦撑最后归于失败在于没有处理好社区商业的标准化及差异化的问题，由于优时规模较小，标准化的商业模式缺乏有效支撑客群，最后归于失败。

发展社区商业存在问题分析1.空间布局不均衡一些社区的商业总量不足、布局不合理、建设相对滞后，有的社区规模过大；2.业态结构不合理大型综合超市和超市基本能满足消费需求，但菜市场、特色专卖店、便民生活服务网点不足，小型建材、电信器材较多；3.经营方式落后部分社区的中小商业仍然带有集镇传统商业痕迹，在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不能满足当前的消费需求有些商业网点与居民区混杂开设，饭店的油烟超标、修理铺的噪音声响等问题影响居民生活，造成大量的治安和环境隐患；4.商业地产的开发与商业的业态设置要求不配套大多数房产开发商重住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、菜市场等商业业态对商业物业的要求社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力对社区商业需求分析 1.人们的收入水平正在得到逐步的提高，这是最基本的促进因素 2.在当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散且设施落后，现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距 3.城市发展中的“郊区化、边缘化”现象也为社区商业的发展提供了契机。

对社区商业需求分析 加快发展社区商业，是满足居民消费、改变城市面貌、扩大劳动就业、提升城市商业现代化和综合竞争力的迫切要求，也是构建社会主义和谐社会和全面建设小康社会的迫切要求2005年5月，商务部发布关于加快我国社区商业发展的指导意见商务部已将发展和规范社区商业列为工作的重点，并将利用35年时间，在全国人口过百万的166个城市中，初步完成5000个社区商业的建设和改造工作未来社区商业展望1.“社区商业发展具有广阔的前景，因为它是实实在在的民生工程中国人民大学教授、商务部特聘调控专家黄国雄在中国社区商业高峰论坛上说，目前中国的购物中心越来越大，但在欧美国家，购物中心已开始向小型化、功能化发展以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.682.将采用连锁店、便利店、专卖店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，并开展网上销售、订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等多项综合服务；3.社区商业也将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力社区商业总结社区商业具有相当强的地域性，是以人和住宅项目或住宅街区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。

社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，在规模大小、提供的商品种类、服务的范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间社区商业是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内，所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，因而具有稳定的市场基础根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求好邻居社区商业回顾南京河西新城概况河西新城概貌位于南京西南，现有人口35万，规划人口60万，其中北部33万，中部19万，南部8万；规划形成北部为中档住宅区，中部为中高档住宅区，南部为高档住宅区南京未来金融总部核心集聚区未来5-10年时间，河西金融集聚区将建设成为南京金融总部核心集聚区、华东地区重要的金融中心区和长三角地区金融(保险)创新试验区居家与就业兼顾河西新城采取“新区中心、地区中心、社区中心”三级中心配套体系，其中新区中心1个（即CBD）、地区中心3个，社区中心8个，河西新城规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心。

河西新区将居家和就业统一考虑，使河西人气旺盛南京河西商业概况政府对河西开发工作十分重视，前瞻性的指定建设全市现代化服务业中心的产业布局规划，形成鲜明的产业特色在此基础上加强服务业招商，尤其对解决民生问题的商业配套设施滞后，商业硬件条件不足，通过建设河西中央公园商业带、中华广场和鼓励发展社区商业形态，解决商业环境与社区配套问题发展社区商业意义繁荣经济构建基础满足需求好邻居社区商业随河西新城的快速发展,社区商业的发展也面临着前所未有的机遇和挑战.好邻居顺应时势,借助现有的良好基础,通过分析国内外社区商业的成功范例,总结近年来企业经营发展的有用经验,结合河西自身的发展特点,形成了有关社区商业发展的规划思路和运营模式,期望能创新模式,打造品牌,进而向区外市外省外发展好邻居社区产业好邻居社区商业生活中心3.5-5万平米生活广场1.5-2.5万平米老年公寓假日中心 好邻居自成立以来在河西指挥部的大力支持下,借鉴了国内外成功的商业模式,依靠自身的专业能力,通过不断努力和探索, 克服了诸多困难,在河西社区商业发展方面取得了初步的可喜成绩 ,同时也积累了成功的宝贵经验.好邻居分布图好邻居顺驰广场好邻居颐年老年公寓好邻居融侨广场好邻居中海广场好邻居枫栖苑广场好邻居生活广场追求社区配套功能、突出零售服务，与周边不同业态的商业实现优势互补，错位经营，形成特色和规模。

好邻居生活广场业态小贩中心购物中心熟食中心融咨中心乐智中心短租中心休娱中心活动中心好邻居生活广场以好邻居生活广场为依托的健身娱乐、社区图书馆、中老年活动室、家电维修、带跑服务、家政家教服务、婚姻介绍等一应俱全的社区服务休娱中心活动中心和谐主题好邻居社区服务中心好邻居假日中心根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人生活发展，创造自由生存空间的需求好邻居颐年会所（老年公寓） 特殊的商业属性，不但要满足居民日常生活需要服务，还决定了社区商业必须走多元化，专业化，同时商业业态的设置需要有较强的针对性社会效益分析布局合理使得社区商业更具有规模效应，使社区在商业引资、聚集人气等诸多方面占得了市场先机同时也推动了对脏乱差的“马路市场”的有效治理以及对假冒伪劣的打击，为维护良好市场秩序起了积极作用集中的商业配套使得资源配置更合理，避免了开发商重复投资和建设、相互争夺客源的尴尬社区商业的推行，为消费者提供了便捷的消费手段，能更好地促进和诱导消费者发生消费，从而拉动了整个社会的消费总量消费者利益分析社区商业中心内不仅有百货、超市、便利店、蛋糕店、折扣店、仓储店、农贸市场等，还有餐饮、健身、旅行社、美容美发店等休闲娱乐商店，这。