02-庄巍-上海申通地铁上盖开发的实践和探索.pdf

2015.03.19 1 2 一、一、申通地铁上盖申通地铁上盖物业综合开发物业综合开发的概况的概况 二二、申通地铁、申通地铁上盖物业开发中的困难上盖物业开发中的困难和问题和问题 三三、申通地铁的思考、申通地铁的思考 四、申通地铁的四、申通地铁的选择选择 3 申通地铁上盖申通地铁上盖物业综合开发的概况物业综合开发的概况的意 义 1.1 1.1 上海轨道交通建设概况上海轨道交通建设概况 4  截至2014年底，开通运营线路15条 ，运营里程达578公里（含磁浮），运 营车站339座，运营规模居世界前列  目前全路网日均客流量774万人次、 占城市公交出行比例达到43%左右， 2014年12月31日创下1028.7万人次的客 流新高，地铁网络已经成为上海城市交 通的骨干网络  2018年本市地铁线网规模计划达到 700公里、2020年要达到800公里 轨道交通基本网络的形成在缓解城市交通压力、改善城市环境、促进城市空间布 局优化和功能提升等方面发挥了积极作用 5 2005年前开发并持有的项目合计约16.5万㎡；2005年10月，申通地铁集团成立资产公司， 截至2014年度累计获得15块土地，总开发面积近303万㎡，合作持有建筑面积近102万㎡。

1.2 1.2 申通地铁物业申通地铁物业综合开发概况综合开发概况 序号 项目名称 占地面积 （㎡） 开发面积 （㎡） 业态 合作模式 1 嘉定新城站 179429 539100 商办住 联合拿地，股权收益转为持有面积 2 嘉定城北路站 305000 796000 商办住 联合拿地，股权收益转为持有面积 3 环通商业广场 26704 162379 商办 联合拿地，持股50% 4 四川北路申虹广场 13269 84640 商办 持股10%转为持有面积 5 江湾体育场站地下空间 20000 21472 商 独立投资 6 衡山路12号至尊酒店 10803 51090 酒店 联合拿地，持股50% 7 吴中路停车场综合开发 234000 480000 商办 独立拿地，转让50%股权 8 闸北区92#地块 13680 50000 商住 独立拿地，转让70%股权 9 豫园站地下大通道 7500 8316 商 独立投资 10 闸北区95#地块 11738 93324 商办 独立拿地，转让70%股权 11 金桥停车场综合开发(一期） 60000 150000 保障房 联合拿地，持股50% 12 莲花路站 17600 46000 办 独立投资 13 奉贤区盾构井地块 43876 87752 住 联合拿地，转让股权，持股15% 14 徐泾北城站项目 16952 16952 市政 联合拿地，持股50% 15 徐泾停车场项目 260100 441200 商办住 独立投资 合计 1220651 3028225 约122公顷 约303万㎡ 6 吴中路定修段吴中路定修段 金桥定修段金桥定修段 城北路停车场城北路停车场 徐泾车辆段徐泾车辆段 车辆基地面积车辆基地面积( (公顷公顷) ) 23.24 97.5 10.5 22.64 总规划用地总规划用地面积面积( (公顷公顷) ) 23.34 97.5 41.5 35 可综合开发面积可综合开发面积( (公顷公顷) ) 20.23 65.6 34.08 26.46 总建筑总建筑规模规模( (万平方米万平方米 ) ) 51.5 86 78.6 46.18 开发方向开发方向 商业商业+ +办公办公+ +公寓式公寓式酒店酒店 住宅住宅+ +商业商业+ +办公办公+ +酒店酒店 住宅住宅+ +商业商业+ +办公办公+ +酒店酒店 住宅住宅+ +商业商业+ +办公办公 物业物业类型类型面积面积( (万平方米万平方米 ) ) 地上总建面37.6 其中：商业21.4 办公12.4 公寓式酒店3 住宅67 其中：商品住宅37 保障房30 商业10.6 办公和酒店8.4 住宅36.6 商业28 办公8 酒店5 住宅28.2 商业8.25 办公7 功能配比功能配比 58%:33%:9% 78%:12%:10% 47%:36%:10%:6% 61%:18%:15% 容积率容积率 1.86 1.3 2.3 1.75（车场部分2） 进展情况进展情况 土地已获得，在建 大部分土地未获，在建 土地已获且转让 土地已获取 吴中路万象城吴中路万象城 四四个个已明确开发方向已明确开发方向基地基本情况基地基本情况 城北路城北路 金桥基地金桥基地 徐泾基地徐泾基地 目前，上海 车辆基地上盖开 发有一些实践经 验。

按照市政府 精神，车辆基地 开发以申通为主 1.3 1.3 申通申通地铁车辆基地上盖综合开发概况地铁车辆基地上盖综合开发概况 打浦路站打浦路站日月光中心日月光中心 锦江乐园虹梅商务锦江乐园虹梅商务大厦大厦 发展发展现状现状: :中心城区站点基本都有所开发，郊区相对滞后中心城区站点基本都有所开发，郊区相对滞后 上海市中心区由于对轨道交通沿线站点综合开发已有明确的开发意 识，再加上原有建筑物限制条件等影响，市中心站点的上盖开发已趋于 饱和2009年建成的日月光中心广场，是国内首个无缝衔接的“地铁上 盖商业广场”；位于锦江乐园站的虹梅商务大厦也是站点上盖物业开发 的典型 按照市政府 精神，车站开发 以区政府为主导， 申通可以凭技术 优势参与 1.4 1.4 申通申通地铁站点上盖综合开发概况地铁站点上盖综合开发概况 7 地铁上盖开发是不是解决地铁可持续发展的最终钥匙？ 地铁的可持续发展主要的瓶颈是资金！  一是巨额建设资金的筹集  筹集是一次性的问题  二是长期运营资金的平衡  平衡是长期性的问题 1.5 1.5 申通地铁申通地铁上盖物业开发的意义上盖物业开发的意义 8 建设资金方面：建设资金方面：由于土地很早就已经是地方财政的一个主要来源，如果将土地视作巨额建设资金 的来源，那么地铁公司卖土地和地方政府卖土地换取资金事实上没有本质上的区别。

地地铁铁+ +物业模式能否解决物业模式能否解决资金资金问题？答案是：问题？答案是：否否！！ 运营亏损方面：运营亏损方面：作为一个企业运营的项目，长期运营资金的平衡应该主要依靠票务收入，地铁的 运营应该主要专注于扩大客流，任何非票务收入只能作为补充 但地铁+物业模式减少巨额建设资金支出减少巨额建设资金支出和增加长期运营收入增加长期运营收入 减少动迁成本减少动迁成本 沿线地铁上盖物业的发展能够减少地铁动 迁资金的使用，在一线和二线城市里，动 迁成本往往能够占到地铁总建设成本的 1/3（10号线吴中路分析） 增加长期运营收入增加长期运营收入 地铁上盖物业能够帮助扩大客流，TOD理 念使地铁站点周边成为产城融合最好的机 会，客流的增长能够真正帮助地铁进行可 持续发展 1.6 1.6 申通地铁申通地铁上盖物业开发的意义上盖物业开发的意义 9 地铁地铁+ +物业没有办法从根本上解决地铁的可持续物业没有办法从根本上解决地铁的可持续 发展问题，但地铁公司必须全力以赴推动地铁发展问题，但地铁公司必须全力以赴推动地铁+ +物业物业 的模式，以减少地铁建设资金的巨额投入和增加地铁的模式，以减少地铁建设资金的巨额投入和增加地铁 长期的运营收入。

长期的运营收入 1.7 1.7 小结小结 10 11 申通地铁上盖申通地铁上盖物业开发中的困难物业开发中的困难和问题和问题 的意义 12 现有的土地管理体制和项目建设体制下，地铁上盖物业的主要障碍： 2.1 2.1 申通地铁场站申通地铁场站上盖综合开发的主要矛盾上盖综合开发的主要矛盾 13 • 由于上盖开发预留结构所需要的资金 量巨大，在现有体制下，不可挪用或 借用地铁建设资金，因此需要在地铁 建设投资主体确立的同时也要确立开 发预留结构的投资主体和资金来源 投资主体和资金来源 要同步确立 • 设计的同步，在地铁初步设计和施工图设 计的同时，需要同时完成预留结构的设计， 这就需要上部开发的方案事实上要早于地 铁方案的稳定，其中政府必须将该地铁上 盖地块的控制性详细规划早于地铁市政规 划完成 需要综合开发设计 和地铁设计同步 要解决时间和空间的矛盾，最简单的办法是将地铁建设的主体和上盖开发的主体合二为一地铁建设的主体和上盖开发的主体合二为一，最 大程度地鼓励地铁投资建设主体进行上盖开发的积极性然后政府规划和土地管理部门配合地铁公 司在三个不同阶段进行同步调整规划，总规阶段的重点是地铁专项规划与地区总体规划的协调地铁专项规划与地区总体规划的协调，研 究的主要问题是规划线路与土地利用相协调；规划站点与详规相协调；车场选址与地区发展相协调。

2.2 2.2 申通地铁场站申通地铁场站上盖综合开发的解决思路上盖综合开发的解决思路 14 开发开发 主体主体 明确开发主体明确开发主体 车辆基地开发以轨交建设主体为主，站点开发以相关区（县）国资公司为主 可协议出让可协议出让 明确规划和形成“净地”或“上盖”后，可以以协议出让方式，出让给开发主体 土地土地 出让出让 方式方式 开发 收益 分配 反哺轨道交通发展反哺轨道交通发展 收益用于支持轨交可持续发展，用于轨道交通建设和运营维护 轨交建设主体轨交建设主体 轨交建设主体即申通集团，由申通牵头进行规划编制 “承诺制”管理方式“承诺制”管理方式 申通集团牵头，会同所在区县政府，相关部门协同，经综合专家、工程安全、交通、消 防、环保、卫生意见书面同意后，由规土局审批 规划规划 主导主导 规划规划 审批审批 在上海出台的37号文中，解决的主要问题就是，用500米范围和协议出让土地确定了上 海地铁在地铁上盖开发的主体地位这就是上海市政府目前阶段为地铁可持续发展，地铁 上盖开发可作出的最大努力 2.3 2.3 3737号文将极大的促进申通进行场站上盖开发号文将极大的促进申通进行场站上盖开发 15 申通地铁的思考申通地铁的思考的意义 16 •对地方债从举债还债主体、资金用途等方面进行了全面的规范，将有利于PPP模式的发展， 有利于申通主导和参与地铁场站及周边土地的开发。

《《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》》（以下简称（以下简称4343号文）的出台号文）的出台 •2014年4月，上海市出台37号文，明确了上海市轨道交通场站及周边土地综合开发的主体， 其中停车场上盖开发以申通为主 《《关于推进上海市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见关于推进上海市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》》（简称（简称3737号文）的出台号文）的出台 •《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》提出：严格控制建设用地规 模，逐年减少新增建设用地，大力促进存量建设用地盘活利用 上海土地利用方式向节约集约方向转变，提出建设用地零增长上海土地利用方式向节约集约方向转变，提出建设用地零增长 •随着上海轨道交通新一轮建设规划获得批准，至2020年将建成800公里的路网 轨道交通迎来新一轮大发展，上海规划的线路仍有一定规模轨道交通迎来新一轮大发展，上海规划的线路仍有一定规模 3.1 3.1 申通申通地铁迎场站上盖开发的新机遇地铁迎场站上盖开发的新机遇 17 2013年4月，上海市委书记韩 正在调研吴中路地铁上盖综合开 发项目时指出，轨道交通作为上 海公共交通最重要的组成部分， 必须要在安全有序的基础上推进 地铁上盖综合开发利用。

2012年12月，国务院颁布《关于城市优先发展公共交通的指导意 见》提出加强公共交通用地综合开发 2013年8月，国务院颁布《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路 建设的意见》鼓励土地综合开发利用 3.2 3.2 国家国家及上海市均鼓励支持轨道交通上盖物业综合开发及上海市均鼓励支持轨道交通上盖物业综合开发 18 轨交建设主体技术方面优势轨交建设主体技术方面优势 和政府具有较为良好的关系和政府具有较为良好的。