《资产评估》考试完胜终极篇().docx

精品学习资源《资产评估》 -- 考试完胜终极篇1、术语说明（ 1）复原重置成本： 是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本；（ 2）更新重置成本： 是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本；（ 3）实体性贬值： 是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值削减；（ 4）功能性贬值 ：是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应削减；（ 5）经济性贬值： 是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情形，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降；（6）总使用年限 ：是指资产的物理（自然）寿命，即资产从使用到报废为止经受的时间；（ 7）实际已使用年限： 是资产自开头使用到评估基准日为止，依据正常使用强度（负荷程度）标精确定的已经使用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关；（8）资产利用率 ：表示资产的实际使用强度，其运算公式为：资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间÷至评估基准日资产的累计法定利用时间；（ 9）成新率 ：反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率；成新率的估算方法有观看法、经济使用年限法、修复费用法等；（10）成本法： 成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗 ,来确定资产价值的方法；（ 11）比较法 ：也称市场比较法 , 是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同 , 并据此对类似资产的市场价格进行调整 , 从而确定待评估资产价值的评估方法；（12）收益法 ：是通过估算待评估资产自评估基准日起将来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法；（1）地产： 即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地；（ 2）房地产： 是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权益；（ 3）不动产： 是指不能移动或移动后会引起性质、外形转变，缺失其经济价值的物及其财产权益，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权益；建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用亲密相关的物；（ 4）基准地价 ：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格；（ 5）标定地价： 是指在肯定时期和肯定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格；（6）楼面地价： 是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率；（ 1）金融资产： 是一切能够在金融市场上进行交易，具有现实价格和将来估价的金融工具的总称；也可以说，金融资产是一种合约，表示对将来收入的合法全部权；可以依据合约的不同性质将它们分为债权或股权；仍可以依据金融资产期限的长短，可以将它们划分为货币市场（ 1 年以内）和资本市场的融资工具；（ 2）股票的内在价格 ：是一种理论价值或模拟市场价值；它是依据评估人员通过对股票将来收益的猜测折现得出的股票价格；股票内在价格的高低，主要取决于企业的进展前景、财务状况、治理水平以及获利风险等因素；（ 3）股票的清算价格： 指企业清算时每股股票所代表的真实价格；股票的清算价格取决于股票的账面价格、资产出售损益、清算费用高低等项因素；大多数情形下，股票的清算价格一般小于账面价格；（ 4）股票的市场价格： 指证券市场上的股票交易价格；在发育完善的证券市场条件下，股票市场价格是市欢迎下载精品学习资源场对企业股票内在价值的一种客观评判；而在发育不完善的证券市场条件下，股票的市场价格是否能代表其内在价值，应做详细分析和判定；（ 1）一个 企业的价值 ：是该企业全部的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和；投资人包括债权人、股权人，债权人是指有固定索取权的借款人和债券持有人，股权人上指有剩余索取权的股权投资者；投资人索取权的账面价值包括债务、优先股、一般股等资产的价值；（2）企业的资产价值 ：是企业所拥有的全部资产包括各种权益和负债的价值总和；（ 3）企业的投资价值 ：是企业全部的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和，它等于企业的资产价值减去无息流淌负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值；（4）企业权益价值 ：代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值；（ 5）协同作用 ：是指目标企业所拥有的特殊资源，通过与另一企业的结合，可以制造更多的利润，使得目标企业被收购后的价值超过收购前独立经营所具有的价值；（ 6）加和法 ：也称为调整账面价值法，该方法第一是将企业资产负债表中的各项资产的账面价值调整为市场价值，然后通过加总投资者索取权的价值来估算出企业价值，或通过加总资产价值，再扣除无息流淌负债（即不包括欠投资人的负债，如应对票据）和递延税款来运算；（ 7）可比企业 是指具有与待评估企业相像的现金流量、增长潜力及风险特点的企业，一般应在同一行业范畴内选择；可比性特点仍有企业产品的性质、资本结构、治理及人事制度、竞争性、盈利性、账面价值等方面；（8）市盈率： 等于股价除以每股收益；2、单项选择题：BP◆◆被评估债券为 4 年一次性仍本付息债券 100000 元，年利率为 18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满 2 年，当年的国库券利率为 10%，该企业的风险酬劳率为 2%，被评估债券的价值为（ a. 137117 ）元2100000×（ 1+4× 18%） / （ 1+12%） =137117（元）BP◆◆被评估建筑物历史建造成本为 80 万元， 1997 年建成，要求评估该建筑物 2000 年的重置成本；调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为 103%、103%、102%，该建筑物的重置成本最接近于 〔b. 87〕 万元；BP◆◆被评估土地的剩余使用权年限为 30 年，参照物剩余使用权年限为 25 年，假定折现率为 8％，被评估土地的年限修正系数最接近于 〔 d. 1.054 〕BP◆◆被评估企业拥有甲企业发行的 5 年期债券 100 张, 每张面值 1 万元, 债券利息率每年为 9%,复利计息 ,到期一次仍本付息；评估基准日至债券到期仍有两年 , 如适用折现率为 15%,就被评估企业拥有甲企业债券的 评 估 值 最 接 近 于 〔 b.116 〕 万 元 ；BP◆◆被评估企业已经正常营业 3 年，长期望摊费用账面余额为 120 万元，其中包括固定资产大修理费 85万元，办公室装修费 15 万元，产品销售部房租 20 万元；经查其中 20 万元的房租费为租期 5 年的租金总额，至评估基准日已经租用 1 年，企业尚未摊销，而大修理费和装修费均为按 10 年摊销的余额，就该长期望摊费用的评估值为（ a 、16 ）万元BP◆◆被评估宾馆因市场缘由，在将来 3 年内每年收益净缺失额约为 5 万元，假定折现率为 10%，该宾馆的经济性贬值最接近于（ b、12.6 ）万元；CY◆◆残余估价法属于 〔 c. 市场法 〕 中的一种详细方法；CZ◆◆从资产评估的角度，递延资产属于一种（ b. 预付费用 ）；DG◆◆待估地产年总收人 18 万元，年总费用 10 万元，剩余使用年限 10 年，折现率为 10%，就其评估价值最接近于 〔 d.49〕 万元；DG◆◆待估建筑物账面原值 100 万元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的价格指数为 l00%，从 1991 年到1995 年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7 ％、 17％、 30.5 ％、 6.9 ％、 4.8 ％，就 1995 年底该建筑物的重置成本最有可能是 〔 b. 1910000 〕 元；DG◆◆待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300 平方 M，建筑面积 200 平方 M，月租金 3 000 元，土地欢迎下载精品学习资源仍原利率为 7％. 建筑物仍原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为 25 年，取得租金收入的年总成本为 7600 元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方 M1 000 元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是 〔 d. 58041 〕 元；DP◆◆待评估资产为一栋层高为 4M、面积 100 建筑平方 M的住宅，其复原重置成本为 1600 元/ 建筑平方 M， 而在评估基准日建造具有相同效用的层高为 3M 的住宅，更新重置成本为 1500 元/ 建筑平方 M，就其超额投资功能性贬值为（ c、10000）元；DP◆◆待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为 300 平方 M，房屋每层月租金为 2500 元，各种费用占租金收入的 40%，土地仍原率为 8%，建筑物仍原率为 10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格 为每平方 M1000元，建筑物的年纯收益为 〔 b.12000 〕 元； FY◆◆复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（ c 、资产的现时价格 ）； GS◆◆估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（ c 、总物理寿命 ）； JT◆◆教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般相宜选用（ a、成本法 ）；JZ◆◆基准地价系数修正法所要修正的因素是 〔 b. 个别因素和市场转让条件 〕 ； JS◆◆假设开发法属于一种 〔 d. 倒算法 〕 ；JD◆◆假定被评估房地产可以永续利用，估量前 3 年的纯租金收入分别为 3 万元、 2 万元、 1 万元，从第 4 年开头年纯收益保持在 3 万元水平上，折现率为 10％，该房地产的评估值最接近于 〔 a. 28 〕 万元； JS◆◆运算建筑期利息的工期应按 〔 b. 额定工期 〕 运算；KJ◆◆会计上所编制的资产负债表中的各项资产的账面价值往往与市场价格大相径庭，引起账面价值高于市场价值的主要缘由是（ b、过时贬值）MZ◆◆某砖混结构单层住宅宅基地 200 平方 M，建筑面积 120 平方 M，月租金 3000 元，土地仍原利率 8％， 取得租金收入的年总成本为 8000 元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为 1200 元／平方 M，建筑物的年纯收益为 〔 b. 8800 〕 元；MY◆◆某一宗 2000 平方 M空地的估量正确利用方式，为开发一建筑面积 4000 平方 M的商业建筑；预期该商业房地产建成后的售价为 3000 元／平方 M，估量该建筑物的建筑费用为 1400 元／平方 M，专业费用为建筑费用的 6％，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的 15％，销售费用及有关税费为售价的 10％，该土地的价值接近于 〔 a. 1728 〕 元／平方 M；MY◆◆某一宗土地用于。