市场调研报告(长春绿园区).pdf

1 目录1 房地产宏观环境........................... 21.1 政治法律环境....................................................................................... 21.2 经济环境 ............................................................................................... 41.3 社会文化环境：................................................................................... 62 绿园区发展概况........................... 82.1 绿园区域简介....................................................................................... 82.2 绿园区区域规划................................................................................... 92.3 绿园区发展优势................................................................................... 93 区域个体案例............................ 123.1 成涛绿锦国际..................................................................................... 123.2 大禹华邦 ............................................................................................. 123.3 丰和西郡 ............................................................................................. 133.4 隆都翡翠湾 ......................................................................................... 143.5 万盛理想国 ......................................................................................... 153.6 南航雅苑 ............................................................................................. 154 房地产价格调查.......................... 174.1 土地供应分析..................................................................................... 184.2 土地成交分析..................................................................................... 194.3 价格分析 ............................................................................................. 215 消费者问卷调查.......................... 222 1 房地产宏观环境1.1 宏观政策环境2012年11月，在十八大报告中，胡锦涛 同志表示， 要 “ 建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求 ” ，坚持房地产市场调控政策不放松。

7月12日新国五条公布， 核心八个字 “调控政策继续执行” 尾随 2010年的“国十条”和今年年初的“国八条”， 新的“国五条”作为中国楼市的调控意见在7月12日召开的国务院常务会议上被国务院总理温家宝置于明面与“国十条”和“国八条”相比，这次的楼市整改意见类似于对年初“国八条”的提醒与补充，无论是从力度还是条目数量上来看都略显单薄虽然看似是之前政策的补充说明，但是通过“国五条”， 国家再次表明了对楼市调控的决心新国 5条明确指出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，而且要扩大到二三线城市彻底打消了一些地方政府和开发商的幻想和梦想温家宝总理在近期召开的经济形势座谈会上和国务院常务会议先后两次给予坚决、肯定的回答：必须坚持调控方向不动必须坚持调控方向不动必须坚持调控方向不动必须坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果，特别是12日国务院常务会议尖锐指出： “有的城市调控力度有所放松这是关键时期，给市场和社会民众再吃一颗定心丸这是中央释放出不受任何干扰从严从3 紧调控房地产的明确信号那么，从紧从严表现在哪些方面呢？最严厉的当属重申严格执行住房限购政策。

可以说，今年1月底《新国8条》出台后最受关注、争议最大的是住房限购政策住房限购政策是遏制不合理住房需求的杀手锏，实践证明效果是好的但是，却遭到了开发商以及一些地方政府的恶毒攻击，甚至被指违反宪法特别是近期，住房限购政策可以说是在狂风中飘曳，一些城市出现了企图放松甚至取消限购令的苗头在这个关键时刻，《新国 5条》明确指出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，不但要继续严格执行而且要扩大到二三线城市非常及时、非常必要，彻底打消了一些地方政府和开发商的幻想和梦想同时， 《新国 5条》重申了严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求，加大保障性住房建设，遏制房租过快上涨等等需要强调的是，一定要防止个别地方政府在一定要防止个别地方政府在一定要防止个别地方政府在一定要防止个别地方政府在1000 万套保障房建设上耍花腔万套保障房建设上耍花腔万套保障房建设上耍花腔万套保障房建设上耍花腔，比如：6月初保障房开工不到三成，社会各界、各类媒体予以曝光，中央政府也下文要求加快进度并要求11月底以前全部开工。

而截至 6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50% 时隔不到一个月，开工率惊人的高这种“中央要啥地方端啥、强调啥地方回应啥”的做法肯定有水分、有猫腻对于弄虚作假者、虚报瞒报、瞒天过海者一定要依法依纪严肃查处经过半年的实践证明，当前的楼市调控政策是行之有效的，是对症下药的只要坚定不移落实下去，一个“市场的归市场，保障的归保障”的完善住房体系、一个健康健全发展4 的房地产市场就一定会很快建立起来，一个合理价位的住房市场就将很快形成1.2 宏观经济环境目前，我国经济运行中出现了一些新问题、新情况，主要表现在：物价上涨压力依然较大，中小企业融资难，一些地方电力供求矛盾加剧，一些企业生产经营出现困难，受制于国内外环境十分复杂的经济背景，宏观调控面临的“两难”问题增多特别是通胀居高和经济增速下降这两个自相矛盾的经济现象交织在一起，使得宏观调控政策出现顾此失彼、顾此伤彼的极端两难选择既要把物价涨幅降下来，又不使经济增速出现大的波动实际上要做到这一点非常之难，需要拿出非凡的智慧而一些专家、房地产业界人士大肆夸大楼市调控对经济的影响并且以此为借口呼吁放松楼市调控的声音一浪高过一浪。

对此，社会各界以及市场开始担心：会不会因为担心经济增速出现大的波动而放松房地产调控政策，恢复房地产对经济的非理性、泡沫式的虚幻拉动力，使得房价再次出现报复性、非理性上涨2012 年长春市经济发展的外部环境依然偏紧，面临的形势更加复杂但由于仍处于重要战略机遇期，随着经济内生动力不断增强，经济社会发展持续向好的态势不会改变从不利因素看，一是世界经济复苏乏力，“二次探底”风险加大国际货币基金组织进一步下调全球经济预期，将今年全球经济增速由4.3%下调至 4% ，明年从4.5%调低至4.2%欧元和美元轮番贬值，致使人民币相对升值，给出口带来巨大压力，并导致国内资金外流，对金融市场和项目融资造成影响不容忽视二是宏观经济走向敏感， “两难” 选择日益增多 在5 国际环境复杂、物价高位运行、要素供给趋紧的形势下，国家既要抑制物价过快上涨， 又要防止经济出现大的起伏；既要加强节能减排和环境保护，又要稳步推进工业化和城镇化；既要遏制房价过快上涨，又要保持房地产长期稳定发展；既要继续实施好稳健的货币政策，又要缓解企业的经营困难从国家发改委了解到的情况，“总体紧缩，定向宽松”的政策取向是主基调三是结构问题仍然存在，新的情况需要关注。

我市历史遗留的一些结构性矛盾，如知名大企业、大品牌少，经济抗波动能力不强，地方税源低等，还未完全解决之时，经济运行又出现一些新的情况，如项目融资更加困难，工业生产不确定因素增多，制造成本不断上升，这些新问题需要引起高度关注在看到不利因素的同时，也要认识到我们正处于加快发展的有利时期一是主导产业的优化升级进入“战略机遇期” 作为全市经济的稳定器，汽车产业升级步伐不断加快，中高端产品比重上升，适应新一轮市场需求；大成、皓月等重点企业深加工链条拉长，持续发展能力进一步增强；战略性新兴产业快速成长，发展基础和平台得到夯实主导产业在不利环境下，已经通过结构调整，正在实现稳步增长二是多年积累的投资成果进入“集中释放期”自开展项目建设年以来，我市累计完成投资已经超过一万亿，近千个大项目、 好项目不断形成新的经济增长点，按照 2－3 年左右的达产周期， 2012 年是项目释放能量的集中期三是双拉动格局促使服务业进入“黄金发展期” 随着工业化和城镇化的快速推进，对生产服务业要求日趋提高；消费结构的不断升级，也推动生活服务业加快发展市委市政府审时度势，提出“工业服务业双拉动”发展战略，并相继出台了一系列政策， 各个城区也都提出了服务业兴区战略，2012 年是我市服务业大发展之年。

四是我市经济有可能进入“跨越赶超期” 从历史经验看，作为以制造业为支撑、内需拉动为主导的内陆城市，国际经济波动对我们负面影响6 相对有限，往往越是在这样的时期，如果能够抓住生产要素南紧北松、装备制造梯度转移的机遇，提前开展项目对接，主动进行产业承接，就能够缩小与发达地区的差距，从而实现跨越式发展1.3 社会文化环境：长春市共辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6 个区（含长春经济技术产业开发区、长春净月潭旅游经济开发区、长春高新技术产业开发区、长春汽车产业开发区4 个开发区）；九台市、榆树市、德惠市、农安县由省直辖共辖61 个街道， 31 个乡， 67 个镇；共有1679 个村， 381 个社区六大主城区人口（含双阳）：朝阳区面积 248 平方千米， 人口 69.3 万邮政编码130012区人民政府驻前进大街1855 号南关区面积 80 平方千米，人口47.5 万邮政编码130041区人民政府驻自由大路72 号二道区面积 452.02 平方千米，人口37.5 万邮政编码130033区人民政府驻自由大路5379 号宽城区面积 877 平方千米，人口64 万邮政编码130051区人民政府驻宽府路。

绿园区面积 40 平方千米， 人口 42 万。