武汉金地四新项目前期策划提案99P.ppt
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领航武汉领航武汉 主流房地产服务商主流房地产服务商 内容内容页码页码A. 前章 03 B.项目背景和目标06C. 项目内容、方法和预期成果64D.三大问题解决思路 64E. 报告附件 64F.项目组织和时间预算安排88 回顾一个知名企业的战略蓝图；回顾一个知名企业的战略蓝图；走进一个拥有历史和未来的腾飞区域走进一个拥有历史和未来的腾飞区域： 前章前章Part One 1988年年 金地初创。
金地初创1993年 在房地产业的发展上迈出了第一步2001年 北京金地公司成立2002年 上海金地公司成立2003年年 武汉金地公司成立武汉金地公司成立2006年 沈阳金地公司成立2008年年 金地集团成立金地集团成立20周年2009年年 创新高，正在进行中创新高，正在进行中…… 20年的岁月历程，金地发展并壮大为以深圳、北京和上海为中心的华南、华北、华东三大区域，同时进入华中、西北和东北区域核心城市的战略布局成为进入14个城市的全国性房地产上市企业回顾一段历史，见证一段辉煌回顾一段历史，见证一段辉煌…… 理性和长期的发展是金地初创伊始就秉持的态度在武汉，从关山到洪山，再到积玉桥，每一个脚步都走的坚实有力，那么，金地下一个高点在哪里？今天他又以独具睿智的眼光和超前的发展战略进驻一个新的区域——汉阳四新，继续再创新高度▲ 金地国际花园金地在武汉金地在武汉▲ 金地•格林春岸▲ 金地格林小城金银湖金银湖洪山洪山积玉桥积玉桥 ？？ 项目背景和目标项目背景和目标Part two 问题设定大型项目定位通常会考虑三个层次的问题：大型项目定位通常会考虑三个层次的问题：战略面的宏观区域属性战略面的宏观区域属性// //策略面的竞争属性策略面的竞争属性// //战术面的土地属性战术面的土地属性 长江、汉水、武汉外环长江、汉水、武汉外环————三条界线围成武汉新区：三条界线围成武汉新区：用地面积：用地面积：368368平方千米平方千米规划建设面积：规划建设面积：160160平方千米平方千米规划人口：规划人口：100100万万功能布局——三大组团汉江组团：汉江组团：59KM259KM2，文化旅游中心，文化旅游中心沌口组团：沌口组团：94 KM294 KM2，现代制造基地，现代制造基地四新组团：四新组团：46KM246KM2，生产性服务中，生产性服务中 心现代心现代生态居住城生态居住城文化旅文化旅文化旅文化旅游中心游中心游中心游中心生产性生产性服务中心服务中心现代制现代制现代制现代制造基地造基地造基地造基地汉江组团：汉江组团：汉江组团：汉江组团：依托汉江、长江沿江开发，提升和完善汉阳旅依托汉江、长江沿江开发，提升和完善汉阳旅游功能，凸显和弘扬城市历史文化游功能，凸显和弘扬城市历史文化沌口组团：沌口组团：沌口组团：沌口组团：依托东风、依托东风、神龙等领头企业，打神龙等领头企业，打造现代制造业基地造现代制造业基地四新组团：四新组团：四新组团：四新组团：以发展四新地以发展四新地区为重点，培植新的城市区为重点，培植新的城市功能，发展生产性服务业功能，发展生产性服务业新区总体规划——区域属性武汉新区是武汉市政府“高水平规划，大手笔投资”的重点建设区域之一 竞争属性附近的新城国际博览中心地块住宅起动后将是未来本项目的主要附近的新城国际博览中心地块住宅起动后将是未来本项目的主要竞争对手竞争对手而目前，项目的最大竞争者是自己而目前，项目的最大竞争者是自己博览中心地块指标博览中心地块指标博览中心地块指标博览中心地块指标————————••土地性质：居住、金融、办公土地性质：居住、金融、办公土地性质：居住、金融、办公土地性质：居住、金融、办公 ••使用年限：金融、办公使用年限：金融、办公使用年限：金融、办公使用年限：金融、办公40404040年年年年 住宅住宅住宅住宅70707070年年年年•占地面积：占地面积：184184万㎡，约万㎡，约2760 2760 亩亩 •建筑面积：建筑面积：392392万平米万平米••容 积 率：容 积 率：容 积 率：容 积 率：2.1282.1282.1282.128••楼面地价：楼面地价：楼面地价：楼面地价：1973197319731973元元元元/ / / /平米平米平米平米 ••建筑物控制高度：建筑物控制高度：建筑物控制高度：建筑物控制高度：100100100100米米米米 •建筑密度：建筑密度： ＜＜35%35% 武汉国际博览中心东临长江、西至拦江堤路、北起武汉国际博览中心东临长江、西至拦江堤路、北起武汉国际博览中心东临长江、西至拦江堤路、北起武汉国际博览中心东临长江、西至拦江堤路、北起二环线、南至三环线（含长江江滩），一期启动区二环线、南至三环线（含长江江滩），一期启动区二环线、南至三环线（含长江江滩），一期启动区二环线、南至三环线（含长江江滩），一期启动区位于地块中央位于地块中央位于地块中央位于地块中央相同的板块，同样的配套，相同的板块，同样的配套，300300万方以上的住宅供应。
万方以上的住宅供应竞争不可避免竞争不可避免 地块属性地块位于汉阳区江城大道与三环线交汇处，由地块位于汉阳区江城大道与三环线交汇处，由J5J5、、J6J6、、J7J7、、J8J8四块地组成，场地平整；东临江城大道，之间隔有四块地组成，场地平整；东临江城大道，之间隔有1515米的景观绿化带，南临中环线米的景观绿化带，南临中环线100100米宽的城市森林防护带，米宽的城市森林防护带，5555米宽的市政明渠活水流经地块，景观资源优越米宽的市政明渠活水流经地块，景观资源优越本项目本项目可可打造武汉新区档次最高、配套最全、服务最好的高档社区，为那些认同金地品牌，注重生活品质，热打造武汉新区档次最高、配套最全、服务最好的高档社区，为那些认同金地品牌，注重生活品质，热爱健康生活，寻求归宿感的人群提供归宿爱健康生活，寻求归宿感的人群提供归宿地地块编号号规划划净用地用地（㎡）（㎡）容容积率率可建面可建面积（㎡）（㎡）J51135121.5170268J6500992100198J715822231644J81271232.2279670合合计3065561.9581780 项目发展预期分析•做区域领导者，提升项目形做区域领导者，提升项目形象，塑造项目品质象，塑造项目品质•突破区域限制，提升人气，突破区域限制，提升人气，价值最大化价值最大化•期望突破原有价格体系期望突破原有价格体系•合理的竞争关系，并与其的合理的竞争关系，并与其的竞争关系中处于领先地位，竞争关系中处于领先地位，降低项目发展的市场风险降低项目发展的市场风险区域快速发展，开发已经起步区域快速发展，开发已经起步位于区域中心位置位于区域中心位置周边形象目前较为荒凉周边形象目前较为荒凉•项目陷入与城市普遍产品的正面竞争•项目不能突破区域荒凉的不良形象，价值受损•从属于沌口、汉阳三环线楼盘价格体系国际博览中心地块的直接国际博览中心地块的直接竞争者竞争者•与其陷入直接的竞争关系，并在竞争关系中处于下风项目发展条件项目发展条件非期望结果非期望结果期望结果期望结果目前区域内无竞争，但未来面临目前区域内无竞争，但未来面临一超大体量物业的竞争一超大体量物业的竞争 项目发展预期分析•做区域领导者，提升项目形做区域领导者，提升项目形象，塑造项目品质象，塑造项目品质•突破区域限制，提升人气，突破区域限制，提升人气，价值最大化价值最大化•期望突破原有价格体系期望突破原有价格体系•合理的竞争关系，并与其的合理的竞争关系，并与其的竞争关系中处于领先地位，竞争关系中处于领先地位，降低项目发展的市场风险降低项目发展的市场风险区域快速发展，开发已经起步区域快速发展，开发已经起步位于区域中心位置位于区域中心位置周边形象目前较为荒凉周边形象目前较为荒凉•项目陷入与城市普遍产品的正面竞争•项目不能突破区域荒凉的不良形象，价值受损•从属于沌口、汉阳三环线楼盘价格体系国际博览中心地块的直接国际博览中心地块的直接竞争者竞争者•与其陷入直接的竞争关系，并在竞争关系中处于下风项目发展条件项目发展条件非期望结果非期望结果期望结果期望结果目前区域内无竞争，但未来面临目前区域内无竞争，但未来面临一超大体量物业的竞争一超大体量物业的竞争如何成功实现产品升级，诞生城市标杆？如何成功实现产品升级，诞生城市标杆？本案如何在持续的竞争中处于领先地位？本案如何在持续的竞争中处于领先地位？ 案例借鉴他山之石，可以攻玉 借鉴之一：借鉴之一：本案如何实现产品升级，缔造城市标杆本案如何实现产品升级，缔造城市标杆？？ 外环附近的生态地产，区域先行者外环附近的生态地产，区域先行者金地·格林世界项目区位——项目位于天津市津南区双港镇，处于城乡结合部，周边环境不尽如人意，杂乱、缺乏管理。
楼盘所在双港卫星组团是目前天津市规划的近郊居住组团中距离市区最近的一个，处于天津城市重点发展方向占地（亩）566开盘时间2006.8.6建面（万㎡）57单价（元/㎡）8900容积率1.5物业形态4.5层、5.5层、8.5-11层、9层绿化率45%楼盘指标——类似案例借鉴 1 1弯中央河道、弯中央河道、4 4条绿色走廊、条绿色走廊、5 5大产品体系，打造生态住区大产品体系，打造生态住区金地格林世界项目兼收并蓄地借鉴了世界最宜居城市———墨尔本的部分城市肌理，规划以一条S形中央河道景观公园带与四条绿色走廊为景观脉络将社区分割成四大主题景观，各组团冠以英式、法式、意式和北欧风情景观主题则为社区增加了妩媚的颜色五种精致低密度产品：4.5层花园洋房、5.5层景观洋房、8.5-11层经典电梯公寓、创新型9层薄板小高层小区设置有很大部分的商业配套，以方便小区住户的基本生活需求整体规划4.5层花园洋房层花园洋房8-11层电梯公寓层电梯公寓5.5层景观洋房层景观洋房类似案例借鉴 武汉中环线生态居住第一城武汉中环线生态居住第一城常青花园项目区位——项目位于武汉中环线北段以外，机场高速和中环线交汇处东北角常青花园是武汉市最大的“安居工程”项目，总设计能容纳十万人口，目前已入住四万人。
占地（亩）4000开发始于1994年建面（万㎡）360单价（元/㎡）5300容积率1.4物业形态多层、小高、高层绿化率40%以上项目指标——类似案例借鉴 1010年发展，配套先行，带动住宅销售年发展，配套先行，带动住宅销售常青花园整体规划——以造城标准来打造道路设计按照一座小城市交通要求，规划布局成三个环路（内、中、外环），然后用辐射道路连通，形成网络社区建有大型公交停车场社区建有大型公交停车场、引入公汽达11条线路之多，通达武汉三镇建有建有9 9所幼儿园所幼儿园、7所小学、5所中学，教育设施好，水平高，公共建筑应有尽有公共建筑应有尽有，电信大楼、邮政大楼、金融大厦、集贸市场、综合商场、饭店、办公大楼、医院、消防等绿化之广，常青名副其实绿化之广，常青名副其实，整个常青片建设有22万m2之多的中央公园和带状公园等集中绿地，每个小区设有小区级绿化广场，每个组团设有组团绿化群，在庭园内还设有四季常绿、三季花香的庭园绿化网类似案例借鉴 Ø快捷的外部交通：昆山世茂蝶湖湾位于昆山市长江南路188号，地处昆山市中心城区南部，近邻昆山汽车站及高铁站，背靠沪宁高速，面朝312国道，交通条件优越，Ø多功能复合型大盘：世茂蝶湖湾生态湖景为规划主题，容积率仅为1.5，而绿化率高达65%（含水面），整体湖面面积将近12万平方米，是一个集住宅商业商务休闲与一体的综合性大盘。
世贸蝶湖湾位于昆山南部，具有良好的外部交通条件，是一个低容积率多功能的复合型大盘区 域：区 域：玉山玉山物业类型：物业类型：普通住宅普通住宅高层公寓、叠加联体别墅及独栋高层公寓、叠加联体别墅及独栋别墅别墅装修状况：装修状况：精装修、毛坯精装修、毛坯楼层状况：楼层状况：28－－32层层占地面积：占地面积：72万平方米万平方米建筑面积：建筑面积：107万平方米万平方米绿绿化化率：率：40%容容积积率：率：1.5世贸蝶湖湾火车站高铁轻轨车站沪宁高速312国道5min2min项目基本情况介绍类似案例借鉴 Ø项目是由12幢沿湖面一字排开的高层公寓、6个分布湖中的独立岛屿式联体别墅及独栋别墅、3个不同规模和功能的主题会所（专业运动主题会所、老人儿童会所、名流会所）1座四星级酒店、SOHO、SHOPPINGMALL、中小学校、幼儿园、商业广场及台北特色风情街组成的超大型全功能综合性高尚亲水社区项目由住宅、商业、酒店、办公等多种功能符合而成，其中住宅从高层公寓到独立别墅都有产品分布居住区，双语学校SOHO台湾风情街Shoppingmall四星酒店中央会所类似案例借鉴 1.巧做围合，弱化影响，增加项目综合实力北部12栋高层有效阻隔了沪宁高速对项目的影响，对小区形成了围合，保证了小区内部生活的私密性2.多重会所体系，中心会所拉升项目品质“一主二副”的三会所设计,满足了社区的内部需求，,也是项目的亮点与标志3.前瞻性商业与商务配套，增强项目吸引力南部的SOHO、酒店。
商业集群，有效的将社区与另外一条主干道路间隔开来，同时作为大盘的配套，成为人气集聚的有效工具4.内部造景，营造中央湖景，全面提升项目价值内部的水系被安排成为湖景公园，有效的提升了中心低密度物业的居住环境同时也为是SOHO与商业提供了良好的外延资源5.阶梯形布局，实现物业价值与功能最大化由北向南高层住宅、花园洋房、双拼、独立别墅的布置构成项目从城市公共空间到完全私密空间过渡轴线项目的规划是其最大的亮点，有效利用规划手段避开了主干道路对居住品质的影响，同时内部造景，打开了物业的升值通道132453类似案例借鉴 项目名称项目名称武汉常青花园武汉常青花园产品特色产品特色以造城之势规划产品，先解决配套问题，加强绿化打造以造城之势规划产品，先解决配套问题，加强绿化打造对于本项目的机对于本项目的机会点会点1. 学校、公交系统的引进，2. 酒店管理公司酒店管理公司+精装修酒店式公寓精装修酒店式公寓项目名称项目名称金地格林世界金地格林世界产品特点产品特点1河、4园、5类产品的整体规划，首先引入商业配套解决对于本项目的机对于本项目的机会点会点1.大型综合型社区，打造混合式业态模式大型综合型社区，打造混合式业态模式2.洋房、商业配合完整配套，树立项目标杆形象洋房、商业配合完整配套，树立项目标杆形象3.公园式人居社区，打造生活休闲新领地。
公园式人居社区，打造生活休闲新领地4、以领导者姿态，做区域地产先行者、以领导者姿态，做区域地产先行者项目名称项目名称万源城万源城产品特点产品特点住宅产品从低密度独栋别墅到高层物业，产品线与产品面积段丰富10余万平方米的配套，涵盖商业、酒店、教育、文体等各个方面对于本项目的机对于本项目的机会点会点1.大型综合型社区，打造混合式业态模式大型综合型社区，打造混合式业态模式2.酒店、商业配合完整配套，树立项目标杆形象酒店、商业配合完整配套，树立项目标杆形象3.公园式人居社区，打造生活休闲新领地公园式人居社区，打造生活休闲新领地 产品价值借鉴产品价值借鉴1 1、、高品质园林规划高品质园林规划2 2、商业配套先行，首先解决业主后、商业配套先行，首先解决业主后顾之优顾之优3 3、、长品线宽，高品质的洋房、别墅、长品线宽，高品质的洋房、别墅、高层搭配高层搭配4 4、、地标型城市感建筑设计地标型城市感建筑设计5 5、酒店、商业配合完整配套，树立、酒店、商业配合完整配套，树立项目标杆形象项目标杆形象6 6、以领导者姿态，做区域地产先行、以领导者姿态，做区域地产先行者者产品价值借鉴 借鉴之二：借鉴之二：本案如何在持续的竞争关系中处于领本案如何在持续的竞争关系中处于领先的地位？先的地位？ 企业简介博览中心地块运营主体武汉新城国际博览中心有限公司成立于2006年5月，是由武汉市城市建设投武汉市城市建设投资开发集团有限公司资开发集团有限公司出资组建的。
武汉城投集团成立于1997年，是从事城市基础设施投资建设的市属国有独资公司，公司按业务性质分为六大板块一是城市基础设施投资建设，主要承担关系武汉市全局的城市环线、过江通道（桥梁、隧道）、城市主干道等重大基础设施项目建设任务二是公用事业服务，包括所属水务集团供水、污水处理业务，燃气集团天然气、液化气供应业务，房产集团市属公房管理业务等三是土地整理储备，所属武汉新区土地分中心、武汉城建土地分中心负责的封闭区域城市土地整理储备四是重大功能性设施建设，主要负责武汉国际博览中心的展馆和配套设施建设五是经营性项目，所属房地产开发企业负责的房地产开发业务六是以城建基金办名义负责的路桥通行费和污水处理费两项行政事业性收费征收业务以及相关桥隧资产的运营管理城投房地产作品城投房地产作品名都花园，占地1000亩，总建筑面积76万平方米、倚靠6000亩南湖水域，成为江城超大型水岸生活社区典范 瀚城为名都花园近期推出的新品，现在处于形象推广期，全部是130平米以上的，属于高端项目 武汉城投集团竞争对手研究 我们选择了城投已开发的住宅项目做案例分析 26整体规划整体规划以多层次、小组团、半开放式为空间布局的理念来进行设计的。
建筑形态以多层为主，社区以“步移景换”园林风格，依水系自然景观围合布局成八大组团，分四期开发2000米名都河蜿蜒贯穿，充满异域风情的简约建筑，与社区自然景观相济相容名都花园项目经济指标占地面积:657700平方米总建筑面积:760000平方米容积率：1.15周边配套：小区内部配套:小区内部商业街，会所，社区幼儿园、名都中小学、高校:武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学、武汉外国语学校江南分校 综合商场:群光广场、中百仓储医院:湖北省军区医院 其他:南湖多层、小高层公寓中档项目多层、小高层公寓中档项目 竞争对手研究 定位演绎定位演绎成功产品：在区域质素决定的正确产品方向上，完成产品动作 利用常规地产项目的利用常规地产项目的““核心竞争力矩阵核心竞争力矩阵””来判断本项目的战略发展方向来判断本项目的战略发展方向►环境：包括区域环境和自然环环境：包括区域环境和自然环境，体现了区位价值和自然资境，体现了区位价值和自然资源禀赋，源禀赋，本项目无强势景观本项目无强势景观►人文：需要长时间积累，人文：需要长时间积累，四新四新地块不具备地块不具备►服务：品牌的力量，金地具有服务：品牌的力量，金地具有相当的竞争力相当的竞争力►产品：典型的单一项目成功要产品：典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件素和高价楼盘的充分条件『『客客观观性性』』主动式主动式被动式被动式『『主主观观性性』』 1 4 1 4 2 3 2 3产品产品服务服务人文人文环境环境新进者新进者品牌和影响力品牌和影响力社会资源和氛围社会资源和氛围区域价值区域价值自然资源自然资源本项目的选择：本项目的选择：““3+3+4 4””（产品（产品+ +品牌）品牌）——“——“新进者新进者””————客观性客观性/ /主动式主动式————体现体现““产品价值产品价值””定位研究定位研究/ /战略机会点研究战略机会点研究 29定位研究定位研究/ /市场机会点研究市场机会点研究四新片本无太大购买力，主要靠争取沌口、汉阳片区客户。
两片区供应较少，沌口商品房四新片本无太大购买力，主要靠争取沌口、汉阳片区客户两片区供应较少，沌口商品房供应少，档次低；汉阳高端盘价格太贵，中档盘差强人意，供应少，档次低；汉阳高端盘价格太贵，中档盘差强人意，对于中高端客户的需求对于中高端客户的需求把握不足，本案介于两个板块之间，市场机会明显把握不足，本案介于两个板块之间，市场机会明显近期客户主要特征和需求近期区域提供的物业功能客户特征： 开发区企业中高层管理者、政府高官、企业高管、私营企业主及其他社会成功人士为主客户需求档次： 品牌企业，稀缺物业，彰显其身份的住宅物业物业功能： 公寓住宅、会所、小商业等配套类设施为主物业档次： 基础配套建设，市场基本以二级档次产品为主市市场场空空间间 项目客户圈层图项目客户圈层图核心客户层核心客户层辅助客户层辅助客户层偶得客户层偶得客户层第一圈层第一圈层第三圈层第三圈层第二圈层第二圈层半小时以半小时以内内1 1小时以内小时以内1 1小时以上小时以上车程：车程：由此判断未来项目将导入三种客户圈层，分别是核心由此判断未来项目将导入三种客户圈层，分别是核心层、辅助层和偶得层层、辅助层和偶得层车程越短，导入区域的时间越早，且这部分客源也越车程越短，导入区域的时间越早，且这部分客源也越有可能成为项目的主力客层有可能成为项目的主力客层1+8城市圈西部客户，大武汉其他区域投资客武昌中心区武昌中心区、黄家湖高校黄家湖高校等地成功人士沌口片企业管理层、汉阳中心私营业主、公务员以及项目附近高收人群30项目定位项目定位/ /客户机会点研究客户机会点研究道道汉口汉口CBD街道口街道口商圈商圈沌口沌口开发区开发区黄家湖黄家湖高校区高校区江江城城大大中中狮狮珞珞环环线线路路南南项目地块项目地块城城道道 偏好偏好类型型购房房动机机产品特点品特点精神型精神型个性张扬精神享受自然环境与人的和谐；天人合一历史文化氛围，人文底蕴周边环境景观和建筑设计景观带来的“高峰体验”艺术家、设计师赋予产品独特精神烙印拥有型有型对稀缺资源的占有社会地位的标志稀缺珍贵地段被社会认同的自然景观资源被社会认同的文化和社会资源被社会认同的文化和社会资源商商务型型独享私人商务会所足够的室内商务活动空间有特点的商务会所型的室内装饰和配置靠近自己的商务活动区车位充足，物业管理规范高级商务和休闲活动场所周边有高档、齐全的商务和娱乐设施，如高尔夫、游艇、运动等高级俱乐部和休闲户所周边环境优美、幽静业主高端驾车到达交通便捷车位充足，物业管理高档文化型文化型社区文化归属社区的文化同质社区会所齐全，周边国际学校社区规划高档，吻合文化认同物业管理规范奢奢华型型“住”的奢华居住的高品质要求居住空间的“浪费”，室内配置的顶级品牌会所和配套的高档和齐全物业服务与管理的高品质投投资型型物业的长期保值和增值性注重土地价值的长期增值空间物业区位，区域规划建筑品质，开发商品牌市场需求需求潜力很大定位研究定位研究/ /对高端人群的思考对高端人群的思考31 客户描述客户描述他们，是都市的中坚与精英，在掌握城市财富的同时，掌握着城市发展的方向。
他们，有着睿智的思维与眼光，追求高品质的生活标准他们，追求的已不仅是享受，并且标榜个人品味与享受他们，阶层意识明确的他们，只与本阶层或本阶层以上的人群交往与聚居；知识和财富，是他们自己的最大标签他们，享受生活，懂得营造小家庭的温馨，也懂得朋友及邻里间的大爱他们可以是年轻有为，可以中年有成，也可以老年有梦！他们可以是年轻有为，可以中年有成，也可以老年有梦！关键词关键词智慧智慧 财富财富 权利权利 人文和艺术品味人文和艺术品味 高层次社交高层次社交（客户来源：公司高管人员，公务员、教师、私营业主，周边城市居民、其他）（客户来源：公司高管人员，公务员、教师、私营业主，周边城市居民、其他）项目定位项目定位/ /客户定位客户定位 项目定位项目定位/ /总体定位总体定位在市场研究和案例借鉴的基础上，提出功能更凸显项目品质的总体定位方向：大武汉MANAGERMANAGER阶层第一居所阶层第一居所满足城市高端人群集中居住、休闲的场所满足城市高端人群集中居住、休闲的场所33居住居住联联排排别别墅墅花花园园洋洋房房休闲度假休闲度假一一座座水水岸岸公公园园一一条条情情景景商商业业空空中中院院馆馆精精品品公公寓寓产品档次产品档次高端高端中端中端一一个个坡坡地地公公园园 未来中心未来中心 高端住宅高端住宅 用用“爱爱”构筑的城中城！构筑的城中城！城市重点区域的中心规划和发展城市重点区域的中心规划和发展项目地块优势资源，产品可创新空间，项项目地块优势资源，产品可创新空间，项目核心价值体现目核心价值体现以亲情，友情，邻里情构筑城市以亲情，友情，邻里情构筑城市“爱巢爱巢”，实现国际化生活核心圈内宜居生活梦想，实现国际化生活核心圈内宜居生活梦想天时天时地利地利人和人和以新区规划为基奠，拥有国际化建筑，生活及精神领域配套，凭借企业品牌，口碑优势，市场基础，打造区域以新区规划为基奠，拥有国际化建筑，生活及精神领域配套，凭借企业品牌，口碑优势，市场基础，打造区域高端、优势产品，营造出富有文化、艺术、健康，情趣生活，交流的城市化社区环境，创造出未来生活的想象高端、优势产品，营造出富有文化、艺术、健康，情趣生活，交流的城市化社区环境，创造出未来生活的想象舞台，以满足社区居民更高的精神需求。
舞台，以满足社区居民更高的精神需求 塑造社区内涵的丰富多样，配置人性化人文设施、时尚而个性的创意塑造社区内涵的丰富多样，配置人性化人文设施、时尚而个性的创意商业街、构筑人人关爱，人人友爱等社会化、系统化的精神文化天堂商业街、构筑人人关爱，人人友爱等社会化、系统化的精神文化天堂项目定位项目定位/ /形象定位形象定位 项目定位项目定位/ /产品定位产品定位精品公寓精品公寓空中院馆空中院馆4+F花园洋房、花园洋房、联排别墅联排别墅基于地块被河渠分为东西两大块以及J5地块的规划限制，划分为两个区开发物业：J5J5：洋房、别：洋房、别墅高端物业墅高端物业J6-8J6-8：小高、：小高、高层区高层区 项目定位项目定位/ /产品定位产品定位/ /亲水别墅亲水别墅建于活水岸边的城市别墅建于活水岸边的城市别墅值得鉴赏和传承的建筑艺术珍品值得鉴赏和传承的建筑艺术珍品 别墅定位别墅定位关键词：城市关键词：城市 流水别墅流水别墅 亲水别墅的属性亲水别墅的属性•居住场所•文化价值•投资价值•品位符号•身份象征产品构思产品构思•联排别墅•叠加别墅36 项目定位项目定位/ /产品定位产品定位/ /高端住宅高端住宅生态住区。
水岸豪宅生态住区水岸豪宅关键词：现代都市感关键词：现代都市感 生态生态 水岸水岸 公寓定位公寓定位产品构思产品构思•花园洋房•高层公寓•小高层公寓37 项目定位项目定位/ /产品定位产品定位/ /商业商业商业定位商业定位关键词：区域级关键词：区域级 水景水景 街区形态街区形态 产品构思产品构思•大型连锁超市•时尚特色商业街功能构成功能构成•购物•餐饮•休闲娱乐新区首条滨水景观街区新区首条滨水景观街区38 通过市场比较法，综合评定，本案通过市场比较法，综合评定，本案洋房均价约在洋房均价约在7000元元/平米平米联排均价约在联排均价约在10000元元/平米平米高层均价约在高层均价约在6000元元/平米平米项目定位项目定位/ /价格定位价格定位 规划建议 规划建议规划建议/ /项目基本情况分析项目基本情况分析•地块南侧100M宽城市森林防护带,东侧15M宽绿化带，具有一定景观资源•有市政支道穿插地块，对小区的整体性有影响•和现有城市结合紧密，地块成熟度高，车行导入条件良好•周边荒凉，配套缺乏。
无公汽直达，步行导入教差通往汉阳、汉口市中心通往武昌中心主干道项目地块通往汉口东西湖绿化带地块规划水渠优势点：优势点：•项目被水渠划分成两大地块，具有一定水景资源；劣势点：劣势点： 规划建议规划建议/ /地块价值判断地块价值判断地块居住价值排序地块居住价值排序J5J8J6J7J5J5地块：地块：东临活水，南临百米宽森林防护带，居住环境最优J6J6地块：地块：三面为次干道，一面临水，居住环境好但地块规模不大，不利于打造大型组团景观J7J7地块：地块：一面临水，两面临区域支道，但规模太小J8J8地块：地块：地块最大，利于打造主题景观与江城大道临进，存在噪音污染梅子西路线型可根据开发建设方案做适当调整，但道路红线宽度以及与外围道路的衔接道口不得改变，很难利用政策 ﹥﹥﹥﹥﹥﹥ 花园洋房花园洋房联联排排最优资源，大家分享，才能发挥资源价值的最大化，最优资源，大家分享，才能发挥资源价值的最大化，体现金地在业界的规划境界体现金地在业界的规划境界规划建议规划建议/ /物业布局示意物业布局示意商商业业生生态态公公园园空中院馆空中院馆商商业业精品公寓精品公寓4层半退台洋房层半退台洋房临河联排别墅临河联排别墅空中院馆空中院馆商商业业精品公寓精品公寓体验式商业街体验式商业街生态公园生态公园社区商业社区商业社区商业社区商业 规划建议规划建议/ /体验式营售的示范区建议体验式营售的示范区建议44•项目核心资源是项目的活水渠、生态公园资源，如何展示项目生态、健康是示范区展示的重点空间之一；•另外一个示范区重点展示空间，是项目的主打卖点，营造成为区域标杆的重点空间，全配套概念的形象展示，主要包括展示型商业空间特色。
示范区营造营造的两个重点示范区营造营造的两个重点自然资源展示重自然资源展示重点点全配套资源展示重点全配套资源展示重点水资源：水资源：水岸展示区水岸展示区自身打造的生态公园：自身打造的生态公园：水岸生态公园水岸生态公园百米防护带坡地公园百米防护带坡地公园商业配套：商业配套：特色风情、全方位体验式商特色风情、全方位体验式商业业 规划建议规划建议/ /销售分期建议销售分期建议精品紧凑公寓空中院馆空中院馆，花园洋房公园、商业，联排，花园洋房一期一期二期二期销售分期建议：销售分期建议：•初步考虑项目的开发节奏围绕商业配套区域展开，低密度和高层相互交叉，从中间向向两边扩展，销售分期分为6期：•一期位置紧接展示区，销售物业为突出项目档次的花园洋房和别墅类物业；•二期选则另一侧的精品公寓；•三期是空中院馆；•四期是花园洋房和空中院馆；花园洋房花园洋房联联排排 商商业业生生态态公公园园空中院馆空中院馆商商业业精品公寓精品公寓商商业业一期一期三期三期二期二期四期四期四期四期 •90平米以下户型产品创新 ？•如何巧用市政明渠，规避三环线影响？•如何提高产品附加值增加产品溢价？三大问题解决方案 全部赠送赠送一半改房按奇偶层，利用内庭院，结合露台，提高户型舒适度及品质，并为改房提供可能，增强实用性，达到提升产品价值的目的。
赠送：6㎡改房赠送：8㎡阳台、内庭院改房小户型创新实例小户型创新实例 阳台、内庭院改房内庭院，可改房，赠送面积9平米内庭院，可改房，赠送面积9平米小户型创新实例小户型创新实例 入户花园改餐厅入户花园，可改餐厅或洗手间入户花园既改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容 入户花园改餐厅小户型创新实例小户型创新实例 内庭院改餐厅内庭院，可改餐厅小户型创新实例小户型创新实例 阳台改厨房预留生活阳台，在装修时改为厨房，可为其它功能空间节省面积生活阳台改厨房小户型创新实例小户型创新实例 大进深阳台进深稍作调整的阳台，赋予更多的功能：阳光书房、餐台、花厅……小户型创新实例小户型创新实例 L型阳台双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台,较好解决露台私密性问题主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观小户型创新实例小户型创新实例 主卧送双凸窗双凸窗卫生间带凸窗凸窗赠送面积最大化: 大面积落地凸窗，主卧送双凸窗，卫生间带凸窗小户型创新实例小户型创新实例 卫生间灵活隔断，在有限面积条件下，保障私密性同时过道被利用为衣帽间。
衣帽间主人房通过衣帽间与卫生间相连，缩短交通路途，增加使用方便性；衣帽间的设置，增加小户型的豪华和舒适元素，是小户型重要创新点小户型创新实例小户型创新实例 说明：预留户型的功能弹性让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配弹性空间预留多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住……可变的空间体现居住的个性多功能房小户型创新实例小户型创新实例 夹层空间小户型创新实例小户型创新实例 根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能全部赠送赠送一半改房借助复式户型自身特点，可在二层改房，结合入户花园、露台的全部赠送，成为小户型产品中赠送面积最多，产品附加值最高的明星产品赠送：12.6㎡赠送：10㎡赠送：9.6㎡精品小复式小户型创新实例小户型创新实例 公共空间共享空中花园楼内空间—每隔一定层数设置空中庭院，让住户有更多邂逅的机会，更多活动的空间社区内——围合的中庭或架空层泛会所为住户提供户外交流场所社区外——周边酒吧、茶苑、小画廊等，供社区内外的朋友休闲娱乐 小户型创新实例小户型创新实例 通过花架偷面积通过花架偷面积入户通道的两侧花架，是不计算建筑面积的“赠送部分”现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道，一并成为 “赠送面积”与“赠送房间” 小户型创新实例小户型创新实例增送面积增送面积增送面积 “六湖连通”工程使得汉阳区内的湖泊由“死湖”变成了“活湖”，而总港排水走廊也成了活水。
n社区主题景观可打“水景”，通过挖渠引入湖水，形成循环活水系，节约成本，水质也高n沿渠打造高档休闲性商业，打造新区首条滨水景观街区市政明渠的利用市政明渠的利用活水活水景观景观 •三环线为武汉市快速环线，且目前兼具过境车辆的通行，车流量大，噪音污染严重•地块与三环线之间隔有100米宽的城市森林防护带和上太子溪明渠，可以充风利用这一优势，弱化噪音影响三环线规避方案三环线规避方案 设置声屏障降低三环车辆噪声干扰频率频率(HZ)125250500100020004000吸声吸声系数系数0.450.580.930.970.920.84PB水泥加压复合吸声板 目前，声屏障主要用于铁路和公路沿线，控制交通噪声对附近城市区域的影响例如PB水泥加压复合吸声板吸声系数为：方法方法 1■ 目标一：客观上通过技术手段有效减轻了汽车噪音影响，形成第一道声音屏障■ 目标二：是开发商“有作为”的具体表示，可以对客户的购买信心有一定的增强作用 巧用城市防护带，推土成山，打造坡地公园常用的高篱植物有：•柏类(侧柏、桧柏)•石楠(光叶石楠)•珊瑚树•罗汉松•蚊母•早园竹•波缘冬青•枸骨•冬青■ 要点1：通过改造地形，抬高临三环的地坪，配合植栽强化遮蔽效果。
方法方法 2■ 要点2：设置多层次绿篱，形成对视线和声波的多层过滤，在单纯的遮蔽功能中融入景观意义，让住户明确感知到环境质量的提升■ 要点3：与政府协商，合伙打造，做成服务于本项目客户的市政公园坡地公园 附件附件A A、区域规划研究、区域规划研究B B、区域房地产市场研究、区域房地产市场研究C C、项目研究、项目研究D D、推广思考、推广思考 “六横六纵”全部竣工将会很好的改善汉阳交通体系，特别对于四新区域的交通改善更为明显汉阳交通规划汉阳交通规划工程名称工程名称汉阳“六横六纵”道路网建设工程概况工程概况滨江大道、鹦鹉大道、拦江路、江堤中路、江城大道、芳草路、龙阳大道为六纵；知音大道、琴台大道、汉阳大道、墨水湖北路、汉新大道、四新大道为六横投资总额投资总额30亿工程现状工程现状多数道路已经竣工通车，目前只有芳草路和汉新大道还在施工中预计竣工时间预计竣工时间2011年全部竣工通车区域规划研究区域规划研究/ /公路公路 规划中的两座桥目前均没有开工建设，预计在下半年开始建设，对于短期内的市场影响不大汉阳交通规划汉阳交通规划资料来源：武汉规划局工程名称工程名称1、江汉六桥2、鹦鹉洲长江大桥投资总额投资总额11亿元40亿元概括概括汉口古田二路延伸线，南岸经琴台大道延长线，长约580米、主跨195米，设双向六车道起于汉阳江城大道墨水湖北路路口，过江后线路接梅家山立交，全长约7.9公里，双向八车道工程现状工程现状预计今年下半年开工建设年内开工预计竣工时间预计竣工时间预计2011年竣工通车2012-2013年12区域规划研究区域规划研究/ /桥梁桥梁 汉阳最早开通的四号线在2012-2013年左右开通，目前仍未开始施工，轨道对于近期市场影响较小。
汉阳轨道交通示意图汉阳轨道交通示意图资料来源：武汉规划局四号线四号线三号线三号线六号线六号线三号线三号线四号线四号线六号线六号线连接区域汉阳-汉口汉阳-武昌汉阳-汉口走向沌口-十里铺永安堂-拦江路武汉博览中心-古琴台开工日期目前未定开工日期预计年底开工未定预计竣工日期2020年前竣工通车2012-2013年竣工通车未定区域规划研究区域规划研究/ /轨道轨道 “六湖连通”让汉江-六湖-长江相连，改善汉阳的湖泊生态系统，自然环境的改善将使得一些环湖的住宅项目更受市场青睐六湖连通六湖连通工程名称工程名称“六湖连通“工程概况工程概况墨水湖、南太子湖、龙阳湖、三角湖、北太子湖和后官湖六湖相连投资总额投资总额19亿工程现状工程现状目前连通的主体工程已经完工预计竣工时间预计竣工时间预计2010年全部完工规划的市政明渠穿过分项目地块，项目拥有难得的活水资源规划的市政明渠穿过分项目地块，项目拥有难得的活水资源区域规划研究区域规划研究/ /六湖连通六湖连通 ■ 两个老中心，一个新中心，沿江首尾相连，稳步构建“金三角”结构体系；王家湾商圈王家湾商圈钟家村商圈钟家村商圈湘隆时代商圈湘隆时代商圈以世贸锦绣长江至西，到国际以世贸锦绣长江至西，到国际博览中心，连接本案延续而成博览中心，连接本案延续而成的的“汉阳未来金三角中心体系汉阳未来金三角中心体系”沌口，墨水湖沌口，墨水湖生态宜居区域生态宜居区域区域房地产研究区域房地产研究/ /商圈分布商圈分布 编号编号名称名称范围范围Y1汉阳板块东：临长江；南：墨水湖、龙阳湖；西：三环；北：临汉江Y2泛后官湖板块东：三环；南：后官湖、知音湖；西：；北：临汉江Y3四新板块东：临长江；南：南太子湖；西：三环线、三角湖；北：墨水湖、龙阳湖Y4沌口板块东：临长江；南：至沌口区边界；西：后官湖；北：南太子湖■ 汉阳片区板块分布情况汉阳片区板块分布情况区域房地产研究区域房地产研究/ /板块分布板块分布 2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月0.00 0.003.350.001.421.750.750.340.13 0.001.330.960.005.963.084.416.320.00 0.003.011.6913.421.210.641.640.230.021.431.08 1.100.00 0.08 0.08汉阳区阳区2007年年-2009年供年供应关系走关系走势图供应面积（万方）成交面积（万方）供求比连续连续3月供求比月供求比低于低于0.1汉阳房区域产品供应情况小结：供应量偏少，近期处于供不应求状况汉阳房区域产品供应情况小结：供应量偏少，近期处于供不应求状况区域房地产研究区域房地产研究/ /供求走势供求走势 2007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%46.44%40.92%12.64%汉阳区阳区2007年年-2009年各年各类产品成交品成交结构走构走势图首次置业（x≤90）首次改善（90
则更稳固首置型产品的主导地位区域房地产研究区域房地产研究/ /主力成交户型主力成交户型 地块编号P(2008)063P(2007)059-062用地面积（㎡）200001841396容积率32.128规划建面600003919300楼面地价14001973用地性质居住居住、金融、办公用地买地时间2008.112007.12竞得者武汉桥建集团国际博览有限公司P(2008)063P(2007)059本案本案四新片未来居住供应将以国际博览中心地四新片未来居住供应将以国际博览中心地块开发为重要依托，体量超过块开发为重要依托，体量超过300300万方万方区域房地产研究区域房地产研究/ /未来供给情况未来供给情况 华润华润··中央公园中央公园米兰小镇米兰小镇鑫瑞小城故事鑫瑞小城故事 中恒云天国际花园中恒云天国际花园 博学华府博学华府湘隆湘隆··时代商业中心时代商业中心金色港湾金色港湾世茂世茂··锦绣长江锦绣长江新长江新长江··香榭琴台香榭琴台▲ ▲ 在售楼盘分布图在售楼盘分布图区域房地产研究区域房地产研究/ /典型楼盘分布典型楼盘分布 项目项目位于位于汉阳片区汉阳片区市场表现：在售整体去化近65%，8月成交均价8824元/平米。
09年6月开始，项目成交速度大幅加快，月均成交量由08年的31套/月提升至110套/月，目前库存产品以140㎡以上大户型为主，并且主要集中在34层以上项目简介：中央公园位于汉阳区月湖桥西侧 ，紧临月湖大道项目由中建三局建设工程股份有限公司开发建设的，项目占地12.43万方，总建筑面积34.8万平方米目前在售产品由一期5栋32-33的高层及四栋联排别墅组成，提供房源约870套项目分析： 临近月湖桥，是汉阳衔接硚口的交通要道，自然景观丰富，高品质大规模居住社区①①位置图位置图②②鸟瞰图鸟瞰图③③主力户型图主力户型图■ 华润华润·中央公园中央公园区域房地产研究区域房地产研究/ /典型楼盘表现典型楼盘表现 华润华润··中央公园销售表现中央公园销售表现区域房地产研究区域房地产研究/ /典型楼盘表现典型楼盘表现 项目位于汉阳板块项目位于汉阳板块市场表现：受到整体市场热销带动，二期一、二组团均已售罄，目前在售产品为再次改善型的二期三组团一方水项目项目简介：本项目位于武汉市汉阳区龙阳大道33号陶家岭北接王家湾商圈，南拥有1800米湖岸线总占地700亩，建筑面积约70万平方米，绿化率超过40%，入住居民6000余户，共分四期开发。
目前在售二期三组团是全板式多层住宅（6层），均为再改产品：140-160平米三房、160-180平米四房、220-240平米复式项目分析：拥有绝佳湖景资源；小区环境优美，产品品质高；客户以再次改善型为主；开发商品牌效应强，但交通便利度较差①①位置图位置图②②规划图规划图③③主力户型图主力户型图■ ■ 南国明珠南国明珠区域房地产研究区域房地产研究/ /典型楼盘表现典型楼盘表现 南国明珠二期销售表现南国明珠二期销售表现07/0607/0707/0807/0907/1007/1107/1208/0308/0408/0808/0908/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/080501001502002500100020003000400050006000700080003419156623210722811229612275429888287595204成交套数成交均价区域房地产研究区域房地产研究/ /典型楼盘表现典型楼盘表现 项目位于四新板块项目位于四新板块市场表现：09年伊始，月均去化28套，成交均价稳定在4400元左右，目前金太阳米兰小镇二期（东区）于9月初规划公示中项目简介：本项目位于武汉市龙阳大道芳草一路 。
南临芳草一路，北临50米宽城市规划路总占地5.31万平方米 ，建筑面积约8万平方米，绿化率35%，当期规划760户当期建筑形态3栋9层小高层;8栋4-5层多层，产品类型丰富：45-55平米一房、80-110平米两房、110-160平米三房，少量145平米以上四房项目分析：稀缺的多层产品；客户以首次置业型为主；但周遍居住环境较差，交通便利度有待改善①①位置图位置图②②规划图规划图③③主力户型图主力户型图■ 米兰小镇米兰小镇区域房地产研究区域房地产研究/ /典型楼盘表现典型楼盘表现 米兰小镇销售表现米兰小镇销售表现08/0108/0208/0308/0408/0508/0608/0708/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0805101520253035404550010002000300040005000600013221578513610271120173519312545344490成交套数成交均价区域房地产研究区域房地产研究/ /典型楼盘表现典型楼盘表现 项目位于沌口板块项目位于沌口板块①①位置图位置图②②外观效果图外观效果图③③主力户型图主力户型图市场表现：项目至2007年09月开盘以来，销售情况一直不是很理想，今年1月至8月，总成交190套，价格4648元/平米项目简介：湘隆·时代商业中心位于沌口核心区、武汉体育中心的正西面，并且该项目自身有30万方的商业配套。
该项目总建筑面积149850万平米，容积率2.78 ； 以3栋11层小高层及8栋18层小高层建筑形态组成，目前售在产品主要集中在110-140㎡的三房产品上项目分析：以交通优势及商业配套作为最大卖点，产品类型丰富■ 湘隆时代商业中心湘隆时代商业中心区域房地产研究区域房地产研究/ /典型楼盘表现典型楼盘表现 湘隆时代商业中心销售表现湘隆时代商业中心销售表现07/1007/1107/1208/0108/0208/0308/0408/0508/0608/0708/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0802040608010012014016018001000200030004000500060007000166737629156711321114122452327136121247164544成交套数成交均价区域房地产研究区域房地产研究/ /典型楼盘表现典型楼盘表现 ■ ■ 本地块位于中环之内，地处中环线和江城本地块位于中环之内，地处中环线和江城 大道交汇处西北角，大道交汇处西北角，属城市主城区范围属城市主城区范围■ ■ 项目位于武汉新区项目位于武汉新区““三大特色功能组团三大特色功能组团””之一的四新组团，该片区被定位为生产性之一的四新组团，该片区被定位为生产性服务中心服务中心■ ■ 项目靠近正在建设的武汉国际波澜中心，项目靠近正在建设的武汉国际波澜中心，该中心的投入运营，将极大带动四新片区该中心的投入运营，将极大带动四新片区的人气的人气四新片区规划面积17.43平方公里，布局以江城大道、四新大道为轴线，建设以汉阳新区行政管理中心、国际商务中心、武汉国际会展中心等为依托「十字型「发展轴，形成辐射华中地区的生产性服务中心。
项目研究项目研究/ /项目概况项目概况/ /区位区位 四至描述四至描述方向方向名称名称描述描述东东江城大道北起琴台大道，南止神龙大街，路宽50—70米，双向6—8车道，是新区规划路网的主骨架之一南南三环线、芳草南四街芳草南四街为规划路西西总港排水走廊、四新中路四新中路为规划路北北四新南路、芳草南三街芳草南三街为规划路现状：现状：1 1、地块东、南两面临城市交通干道，有一定噪音、地块东、南两面临城市交通干道，有一定噪音 污染 建议：可考虑通过景观，公建业态进行规避建议：可考虑通过景观，公建业态进行规避2 2、、5050米宽市政明渠途经地块米宽市政明渠途经地块 建议：可考虑利用明渠的水景优势打造建议：可考虑利用明渠的水景优势打造“临水临水” 特色商业风情街特色商业风情街项目研究项目研究/ /项目概况项目概况/ /四至四至 ■ 套型建筑面积90平方米以下商品房建设 规模不少于住宅总建筑规模的66％■ 建筑退道路红线距离较大，退次干道5M, 主干道达到10-15M■ 各地块停车泊位按3户不少于1个配建■ 梅子西路（路名暂定）线型可根据开发建设方案做适当调 整，但道路红线宽度以及与外围道路的衔接道口不得改变与外围道路的衔接道口不得改变■ 关于面积限制——郊区首次置业产品消化较好，建面90㎡占66%比较符合市场需求，产品设计主 要是通过赠送面积来提高附加值。
限制解读限制解读项目研究项目研究/ /规划限制规划限制 优势（Strengths）劣势（Weaknesses）1.金地多年的开发经验和品牌优势；2.项目地块平整，可创新空间较大；1.片区房地产处于起步阶段，生活配套缺乏；2.目前生活交通不方便；3.临近三环线，存在噪音和灰尘污染；机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势1.汉阳新区规划建设已提上要案；2.紧邻的国际博览中心项目已启动；3.新区内桥梁，道路等交通枢纽逐步建成，并部分开始投入使用；4.项目所在的四新片区房地产市场目前还属于空白阶段，本项目的启动具有一定的区域发言权和定价权，是未来区域的标杆项目；5.目前汉阳中心片区及沌口片区大多项目处于中尾盘阶段，区域供应量有限；1.以品牌优势，产品品质为基础，以新区规划建设为契机，将项目打造成为新区中心未来标杆项目；2.利用项目地块平整，提升产品附加值，加强项目核心竞争力；3.利用交通规划，江城大道拉近项目与其他中心区域的心理距离；1.借助区域规划和博览中心，绘制未来中心蓝图，规避项目配套不足，交通不便等现状；2.利用片区市场空白，凭借项目优势与周边区域项目形成差异化，在产品和价格上走上升曲线。
3.借助区域目前新项目供应量有限，提前对区域人群进行有效拦截威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁1.沌口片区在整个汉阳区域价格上仍占据较大优势，他将会是分流项目的主要区域之一；2.项目所在小环境周边现状荒凉，居住环境的打造和生活配套，氛围的营造将是项目今后的重点1.以品牌形象，产品品质优势，发挥企业在市场上的号召力和凝聚力；2.利用地块优势，进行产品创新，小区优势配套，打造未来中心区域内独立的，高端型住宅项目1.建立项目居住生活配套，出行交通线路配备；2.通过打造园林，景观等小区配套和产品科技含量，规避三环线等主要交通线路带来的噪音和污染；SWOT组合组合策略策略项目研究项目研究/ /项目项目SWOTSWOT矩阵分析矩阵分析 高形象高形象/高立意高立意/高品质高品质/高理想高理想 以以迎迎合合市市场场需需求求的的产产品品类类型型和和高高附附加加值值产产品品品品质质为为强强有有力力的的助助推推：： 因因项项目目在在企企业业品品牌牌上上具具备备一一定定的市场基础，而目前区域配套大部分还处于规划中，因此，绝对优势的产品将是最有说服力的要素之一。
的市场基础，而目前区域配套大部分还处于规划中，因此，绝对优势的产品将是最有说服力的要素之一 高高端端的的项项目目形形象象为为前前提提：： 以以汉汉阳阳乃乃至至武武汉汉整整个个城城市市的的规规划划为为背背景景，，表表达达开开发发商商的的社社会会责责任任感感，，从从整体形象入手，提升项目标杆形象，从包装到推广，建立良好的市场口碑；整体形象入手，提升项目标杆形象，从包装到推广，建立良好的市场口碑；以多年开发以多年开发经验，优势经验，优势品牌为基础品牌为基础以新片区领跑以新片区领跑形象为前提，形象为前提，力做未来标杆力做未来标杆致力于打造优质产品，营致力于打造优质产品，营造和实现居住在身体和精造和实现居住在身体和精神层面的完美梦想神层面的完美梦想最终实现金地企业形最终实现金地企业形象和口碑在新领域获象和口碑在新领域获得战略性的提升得战略性的提升推广思考推广思考/ /品牌推广品牌推广 品牌推广主线一：品牌推广主线一：品牌推广主线一：品牌推广主线一：强调项目带来的生活功能性与企业的延伸服务强调项目带来的生活功能性与企业的延伸服务强调项目带来的生活功能性与企业的延伸服务强调项目带来的生活功能性与企业的延伸服务“ “优势产品优势产品优势产品优势产品”“”“个性化个性化个性化个性化” ”产品概念推广产品概念推广产品概念推广产品概念推广强调未来中心住宅生活的优越与从容感强调未来中心住宅生活的优越与从容感强调未来中心住宅生活的优越与从容感强调未来中心住宅生活的优越与从容感这里不仅仅是房子，更是一种生活态度和生活状态。
这里不仅仅是房子，更是一种生活态度和生活状态品牌推广主线二：品牌推广主线二：品牌推广主线二：品牌推广主线二：开发商不仅是一个房地产的开发商，更是一个随时随地为您着想的开发商不仅是一个房地产的开发商，更是一个随时随地为您着想的“朋友朋友”强调随时随地关注客户需求，客户生活需要；强调随时随地关注客户需求，客户生活需要；强调随时随地关注客户需求，客户生活需要；强调随时随地关注客户需求，客户生活需要；推广思考推广思考/ /品牌推广品牌推广 深化开发商在销售点的功能深化开发商在销售点的功能形成形成“随时随地随时随地”的客户体验的客户体验维持精品服务先行者的形象维持精品服务先行者的形象开展一对一的项目留住客户开展一对一的项目留住客户满足满足SPSP“真实感真实感”的功能的功能客户服务提升为客户咨询客户服务提升为客户咨询评估引进适合消费者的相关评估引进适合消费者的相关产品与服务产品与服务掌握外界对项目及企业掌握外界对项目及企业的理解与期望的理解与期望延长延长Call Center的服务时间的服务时间与各类媒体平台形成联盟关与各类媒体平台形成联盟关系以延伸开发商服务覆盖面系以延伸开发商服务覆盖面留住客户，加深依赖关系留住客户，加深依赖关系消费者规律性的满意度追踪消费者规律性的满意度追踪调研调研品牌与客户体验的建议品牌与客户体验的建议品牌与客户体验的建议品牌与客户体验的建议推广思考推广思考/ /品牌推广品牌推广 营销推广思路营销推广思路以品牌形象，产品品牌和市场良好口碑为基础 以新区规划前景，未来区域建设发展为助推以项目优势产品，特色产品，小区良好的文化氛围，人文气质，提升居住价值，实现生活梦想。
充分挖掘和发挥项目核心价值■ 以区域高起点规划为背景以区域高起点规划为背景■ 以强势的开发品牌为依托以强势的开发品牌为依托■ 以高端的项目形象为前提以高端的项目形象为前提■ 以高品质产品为核心以高品质产品为核心推广思考推广思考/ /营销推广营销推广 体验式营销体验式营销■ ■ 品牌要用好产品说话品牌要用好产品说话, , 产品设计应关注目标客户的入住体验产品设计应关注目标客户的入住体验, , 体现设计以人为体现设计以人为 本的原则；本的原则；如：产品本身，小区规划，道路建设等人文关怀的细节体现如：产品本身，小区规划，道路建设等人文关怀的细节体现■ ■ 品牌要有文化价值做底蕴品牌要有文化价值做底蕴, , 消费者体验的不仅是身体上的放松与舒适消费者体验的不仅是身体上的放松与舒适, , 还要达到还要达到 精神上的满足精神上的满足产品优化，但不仅仅停留在产品，他更多的是生活形态的营造产品优化，但不仅仅停留在产品，他更多的是生活形态的营造 如：创意生活馆，休闲书吧，茶社等如：创意生活馆，休闲书吧，茶社等。
■ ■ 好的品牌也要现场展示和体验：好的品牌也要现场展示和体验：如：房地产交易会和样板房展示等；如：房地产交易会和样板房展示等；■ 品牌品牌要有要有好的服务好的服务, , 优秀的优秀的接待服务接待服务在交易中给顾客以完美的体验在交易中给顾客以完美的体验, , 能够提高品能够提高品 牌形象牌形象，，客户是上帝但更是朋友，以提升客户满意度来提升品牌形象；如：免客户是上帝但更是朋友，以提升客户满意度来提升品牌形象；如：免 费提供雨伞，为看房客户免费洗车，小孩代管等一种全程的服务精神体现费提供雨伞，为看房客户免费洗车，小孩代管等一种全程的服务精神体现推广思考推广思考/ /营销推广营销推广 活动造势活动造势体现社会性，公益性加强社会认同感，提升项目形象和品牌形象■ 提倡全民环保1、在项目临近环线绿地开展“植树认领”活动；■ 提倡全民健身1、组织“万人快走，健康行“活动；■ 提倡敬老，爱老1、组织关爱老人系列活动：万名老人太极秀，老年人书画展以及走进社区等；推广思考推广思考/ /营销推广营销推广 在房地产市场日益同质化的今天，要在市场上站稳脚，占领市场。
更要进一步去挖掘楼盘本身的核心竞争力，只有认识了核心竞争力，才能超越同质化，在市场上独树一帜，作为项目推广策略指导■ 项目核心竞争力的体现项目核心竞争力的体现1、 以汉阳新区独特的地理优势，未来核心区域的规划和前景；2、 知名企业品牌形象和产品品质口碑，多年奠定的社会群体资源挖掘；3、 逐渐改善和完善中的道路，交通体系将拉近老的中心商圈与本案的心理距离4 、迎合市场和大众需求，而又凸显个性和附加值的产品；5 、以优质的服务建立长期品牌竞争优势链；推广思考推广思考/ /营销推广营销推广 ■ 推广卖点提炼推广卖点提炼◎◎ 区域规划，发展前景，区域配套，未来的中心概念，升值潜力；区域规划，发展前景，区域配套，未来的中心概念，升值潜力；◎◎ 品牌优势，市场口碑品牌优势，市场口碑◎◎ 交通路网的日益完善，发散式交通网络，让交通更便捷，目标覆盖人群更广泛；交通路网的日益完善，发散式交通网络，让交通更便捷，目标覆盖人群更广泛；◎◎ 临水创意文化特色商业街；临水创意文化特色商业街；◎◎ 产品特色，在结构上通过面积赠送提升附加值，在类型上，通过迎合市场需求，弥补市场空缺与周产品特色，在结构上通过面积赠送提升附加值，在类型上，通过迎合市场需求，弥补市场空缺与周 边区域形成差异化。
边区域形成差异化◎◎ 良好的小区氛围，重塑互融，互通的邻里情；良好的小区氛围，重塑互融，互通的邻里情；推广思考推广思考/ /营销推广营销推广 ■ 推广主线推广主线——双城记双城记外部环境外部环境—— 位于规划中核心圈内，多个中心环抱，未来交通便利，各项优势得天独厚；位于规划中核心圈内，多个中心环抱，未来交通便利，各项优势得天独厚；内部环境内部环境—— 小区规划，因地制宜，明渠景观情趣而至，个性创意，营造完美生活；小区规划，因地制宜，明渠景观情趣而至，个性创意，营造完美生活； 与市政合作，与周边现有大型配套设施场所合作，弱化现有配套及交通与市政合作，与周边现有大型配套设施场所合作，弱化现有配套及交通 不便，存在的生活问题不便，存在的生活问题生活意境生活意境—— 构建城市爱巢，提倡健康生活，小家大爱，提倡亲情，友情，爱情，邻里构建城市爱巢，提倡健康生活，小家大爱，提倡亲情，友情，爱情，邻里 情，事事总关情的人文情怀；情，事事总关情的人文情怀；产品优势产品优势—— 充分发掘产品优势，是产品，更是一种生活态度；充分发掘产品优势，是产品，更是一种生活态度；品牌资源整合品牌资源整合—— 充分利用开发商及合作商品牌资源充分利用开发商及合作商品牌资源“双城记双城记”——片区中心论和自我中心论片区中心论和自我中心论推广思考推广思考/ /营销推广营销推广 推广实施■ 媒体通过电视，电台，报纸，网络，项目内刊，专刊杂志等常规媒介对项目区域规划，项目优势，活动动态进行长期系列报道；■ 现场展示宣传物料，营销中心展示，样板间展示，园林展示，创意街区展示，包括品牌服务展示； ■ 活动营销在未来发展，区域规划上深化中心概念；在未来发展，区域规划上深化中心概念；在生活意境，体现人文精神强调亲情，爱情，友情，重温邻里情；在生活意境，体现人文精神强调亲情，爱情，友情，重温邻里情；◎ 通过邀请专家，权威人士进行区域规划，发展等专题高峰论坛；◎ 通过不同的产品对应不同的购买人群开展系列活动： 亲情—— 以节日为切入点，开展母亲节，父亲节，感恩节等活动，开展“小鬼 当家”，“常回家看看”等主题活动； 爱情—— 以“大声说出我爱你”，“新婚，金婚世纪恋歌”等主题活动营造爱的氛 围； 友情——“以友情岁月”，“知青年代的记忆”，“老三届——难忘岁月，难忘歌”等 系列互动活动； 邻里情—— 加强小区精神文明建设，通过“小厨房，大厨房”厨艺大比拼，或者 组织业主每家秀一道特色菜，开展“小家大爱”家庭聚会。
建议在小区绿地坡上种植一颗建议在小区绿地坡上种植一颗“许愿树许愿树”，以提升小区和谐相处，爱意融融，以提升小区和谐相处，爱意融融的居住氛围，同时增加卖点的居住氛围，同时增加卖点 推广实施■ 优势资源整合——区域互动◎ 解决学校问题——与区域内重点学校达成作协议，以分校的形式入驻 区或建立项目直属入学关系◎ 解决早期生活配套问题——与区域内大型商业，娱乐网络建立联系，开通、本小区专线巴士◎ 解决早期交通出行问题——开通小区巴士，从本小区直达汉阳中心区主干道或主商业◎ 周边大型配套为我所用——为项目业主办理沌口体育中心，高尔夫球场，以及琴台大剧院，音乐 厅等VIP卡服务，体现项目尊贵感，同时也与项目所营造的精神文化氛围相呼应■ 优势资源整合——品牌资源利用和深度挖掘◎ 利用多年开发经验积累下的社会人群基础，挖掘目标客户群体；◎ 充分利用代理公司广泛的市场资源和区域人群积累优势，转化为项目终极客户；◎ 通过多年“以老带新”活动的实战经验，多渠道整合客户资源，进行二次，三次深度挖掘；推广思考推广思考/ /营销推广营销推广 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 。
