国内酒店行业投资策略分析.doc

国内酒店行业投资策略分析一、 以产品线为依托的投资策略中投顾问在《2016-2020年中国酒店业投资分析及前景预测报告》小指出，所谓产品线是从投资者角度 将酒店看作是投资活动的产品围绕市场需求和投资意向可以将所有酒店分为三人系列即主题型酒店、功 能性酒店和综合型酒店，三大系列酒店都可分別开发不同的投资产品线，其中主题型酒店则包含了种类丰 富多样几特色鲜明的主题，它是国外酒店经营模式中比较成功的一种，客人在消费中时刻都能体验到酒店 独特的主题内涵例如拉斐特以法国源远流长的葡萄酒文化为主题、瑞士苏黎世单身女性酒店、美国estHotel 宠物酒店等；功能型酒店则是以满足某种细分市场为冃的，着重突出某种功能的酒店，在酒店的功能、设 施和服务中体现出相应的专业水平，又可以细分为度假酒店、会议展览酒店、商务酒店、公寓式酒店等； 综合型酒店则是满足一般大众消费市场的酒店，当然每一种酒店都会有口身的一个主题定位，综合型酒店 只是在服务和产品中更加体现大众化，各种功能都还比较齐全产品线投资策略的优势则在于：首先有比较高的竞争门槛，其次能够提供持续稳定的利润冋报通常 投资商会在三人系列酒店之间或之中重点打造一条或多条产品线，并通过这些产品线的不断延伸实现企业 经营的综合效益和持续发展。

由于酒店性质的羌异，三人系列酒店在投资策略上也有所不同：主题型酒店 在赠造白身的文化内涵和主题上难度比较人，从设计、建设、装修到经营管理、服务都需要大最的资金投 入，由于客源市场的局限，投资I叫收的风险最人，但一旦获得成功，可以产生长期的经济效益并且避免无 序竞争，有实力的投资商可以提早进入功能型酒店要求客源市场比较充足，一般来说规模比较人、档次 比较高、服务个性化区位条件是其最重要的投资因素，度假型酒店要求在自然环境优美的地区、商务型 酒店则要求商务、人流比较集中的城市中心区、会展型酒店则耍求比较便捷的交通，功能型酒店运营成本 高但投资冋报快，对而言综合型酒店投资成本低，但因为缺乏针对性的冃标市场，酒店经营管理比较困难, 投资利润率不是很高，经营风险也比较小二、 以资金链为纽带的投资策略随着酒店市场的不断成熟，酒店投资者以大投入攫取高利润的时代已经逐渐不复存在，并冃•一般酒店 的投资回收期和对延长，投资酒店必须有雄厚的资金作保证，另外则可以通过合理的资金循环形成良性的 资金链，将资金分散在一些防御性强、成长性好的洒店类型上，从而确保洒店资金的顺利回收和增值从投资总成本的角度來看，酒店投资主要集中在豪华型酒店和经济型酒店上,豪华型酒店建设周期长、 投资成本高。

根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店每间客房的投资成本在10-15万美元Z间，四星级酒 店每间客房的投资成本在8-10万美元Z间，三星级酒店每间客房的投资成本在6-8万美元ZI'可，建造一个 豪华酒店需要少则儿个亿，多则儿十个亿的资金而一-般经济型酒店每I'可客房的投资成本在1.5-3万美元Z 间，而且平均房价稳定，能够保证正常的投资冋报从投资策略上讲，日前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓高星级酒店在我国某些地区已开始 呈现出过剩的供需状况，如短时间过分投资大量的高星级酒店，资金运作会存在一定的难度；投资经济型 酒店特别是连锁型的经济型酒店，它们一般对宏观调控不敏感，具规模化的经营捉高了出租率，品牌化的中投顾问•让投资更安全经营更稳健经营提供了服务保障，连锁化的经营降低了单位经营成木，我国近期投资连锁经济型酒店一般成长性都表 现较好三、 以时间轴为序列的投资策略在追求价值实现的时代，投资就是为了体现资木增值，但是在如今高速发展的社会经济中，资木增值 不仅表现为账而绝对数额的增加，还要考虑资木的时间价值、通货膨胀、汇率变动和国家政策等因素以 时间轴为序列的酒店投资策略是从投资资本的时间价值出发，结合酒店产品的生命周期规律，在时序上进 行对投资进行优化组合。

投资建造酒店是一项复杂的系统工程，一般正常筹建周期在2・3年左右，试营业半 年，投资回收期则至少在8年以上，这就需要对酒店投资进行准确的项冃估算和收益分析最有可能影响创收和成本节约的环节是总体规划设计阶段，优质的设计能使土地价值的回报率达到最 大，优质的设计与酒店盈利有强相关性，能对洒店的营业额和营运成本两个主要方面产生较大影响因而 虽然在前期筹建环节（立项、土建、装饰和购置设施设备）有较大的资金流出，但这-•环节対洒店建成后 的产出至关重要，并且如果筹建期失控和延长会增加投资成本，在这一阶段投资商要注入充足的资金和高 度的关注，在酒店建成后酒店投资会逐步减少并过渡到资金1叫收期然而需要注意的是，按照酒店的生命 周期规律，10年以上的酒店需进行整体改造才能够正常运营，酒店投资方还需要适当的追加投资，以延长 酒店的盈利时段四、 以收益率为前提的投资策略投资收益率是每一位精明的投资商最关心的指标，它能够直接反映整个投资活动的状况然而投资收 益率的高低也是受多种因素决定的，在投资学中，风险与回报总是成正比关系，投资高风险的行业或领域 可以获得高回报，但一味追求高收益率的行业也必将面临更大的风险，其关键是要能够做出正确的投资决 策。

根据酒店经营管理的属性，一般影响酒店投资收益的因素冇：酒店区位、产品市场、经营管理等，其 中区位的选择又要考虑城市的经济水平、交通状况、竞争态势、棊础设施和制度环境等因素产品市场则 要寻求适合酒店自身特色的市场定位：经营管理一般与管理品牌、人力资源等因素相关中投顾问在＜2016-2020年中国洒店业投资分析及前景预测报告》中表示，耍确保洒店投资经营能够获 得正常或超常的收益，必须考虑以下几方面的策略：第一，投资优势区位从地区经济的发展水平和增长 潜力来看，沿海发达城市、活力型和增长型的二线城市可作为酒店投资方向，像江苏的苏州、无锡、常州, 浙江的宁波、温州、湖州等，广东的珠海、惠州、东莞等，湖北的宜昌、荆州、襄樊等从市场需求状态 來看，交通便利、流动人口大、基础设施完善的城市可作为酒店投资方向，如全国的政治小心北京、国际 金融小心上海、交通枢纽武汉、旅游胜地桂林等；第二，投资超前市场客源市场是一个风云变幻的消费 集小人群，准确把握未來市场的发展趋势和潮流就需要投资商敏锐的市场洞察力和判断力就目前來说， 经济型酒店能够较好的满足目前国内人众需求，产权式酒店则引领着高端的度假休闲市场；第三，投资品 牌酒店。

酒店品牌本少具有一定的扩张度，在营销宣传、人力资源开发、财务管理等方面有着成功的经验, 可有效地降低酒店营运成本。