房企不交冤枉税的关键.docx

房企不交冤枉税的关键一成本分摊技巧！房地产企业成本核算包括成本对象设置、成本的归集核算、完工标准的确认、共同成本的 分摊以及成本的结转等多个重要环节今天跟大家聊聊其中较为复杂的成本分摊技巧实务中，很多企业财务人员也对于不同产品的成本分割表示困惑，比如：住宅和商铺成本 究竟是否一样？该不该一样？我们的第一感觉首先是：不应该一样但如何才能体现出不同？ 这种不同对于财税结果的价值何在？一、会计上对于成本分摊的描述《企业产品成本核算制度》中对于这个问题做了原则表述：第三十四条 企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产 品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应 当选择合理的分配标准分配计入按照这一条的原则，我们可以将成本分为两类，一类是直接成本，能够确定由哪个成本对 象承担，一类是间接成本，由几个成本对象共同承担具体处理原则如下：依然回到住宅和商铺的例子，我们从成本的几个主要方面来看看这种分类如何实施：1、 土地成本在大多数招拍挂当中，整个项目的土地表现为一个整体，在单独的一块土地上可能既有商 业，又有住宅，但土地出让合同中如果无法准确区分商业土地和住宅土地的出让金价款，那么土 地成本将成为共同成本，需要按照一定的方法分摊。

由于所得税中规定了土地成本的分摊应当按 照占地面积法，因此实务中企业会计处理也基本采用此种方法，避免会计和所得税差异占地面 积法具体方法略2、 前期工程费虽然是一个较为庞杂的科目，但基本都是为整个项目服务，因此应属于共同成本，分摊的 方法在企业所得税中无明确限制，实务中基本采用建筑面积法进行分摊3、 建安工程费这个科目是整个开发成本的核心，无论从重要性还是数据占比建安工程费包括建筑、安 装和装饰三大类每种成本究竟属于直接成本还是共同成本需要区别对待先来说说建筑吧，作为建安工程费中最重要的内容，建筑通常由总包方统一实施，最终出 具决算报告对于住宅和商业分别应当对应多少成本，决算报告中一般不会准确区分如果是这 样，则是共同成本需要在住宅和商业中分摊，分摊的方法仍然采用建筑面积法的话，住宅和商业 的建筑成本变成一样的这同我们的观感是矛盾的，在两种产品的设计上，最大的区别在于层高， 商铺的层高通常超过4米，而住宅的层高通常不高于3米，层高的巨大差异意味着两种产品的 建筑成本应该不同，但分摊方法无法解决这个问题唯一的办法是要求决算报告中进行区分，这 样的话建筑成本可以明确到每一个成本对象，自然从共同成本变成了直接成本。

在安装和装饰工程中，由于产品属性不同，功能各异，安装和装饰也同样具有一定的差异 性，有些成本只为单一产品发生，自然就应该是直接成本，典型的如外立面装饰，住宅通常采用 涂料处理，商铺通常使用干挂石材，而写字楼标配通常是玻璃幕墙，那么对这些成本直接计入对 应产品也就顺理成章因此，建安工程费不能一概而论，应根据各部分成本明细内容进行分析，区别对待，精细 核算4、 基础设施建造费基础设施主要是社区管网工程费和园林绿化环境工程费，都属于为整个项目服务，因此应 为共同成本，按照一定的方法（基本为建筑面积法）进行分摊5、公共配套设施费公共配套设施为整个项目服务，也应定义为共同成本所得税明确要求按照建筑面积法进 行分摊，会计处理趋同即可这个部分成本的关键在于是否需要将会所、幼儿园、物业用房等配套作为成本对象，先单 独归集再做二次分摊我们的建议是应当按照完整的程序进行上述操作，不能偷懒直接进行一次 分摊，因为可能涉及到占地面积和建筑面积两种方法带来的成本差异6、开发间接费开发间接费是成本中最为复杂和琐碎的核算科目，但从成本类别上看比较简单，属于共同 成本，通常按照一定的方法进行分摊（基本上也采用建筑面积法）。

不同的地方在于资本化的利息，如果放在开发间接费当中，分摊方法严格来讲有点不同 所得税对于房地产企业开发成本中的资本化利息分摊原则进行了特殊规定，要求采用预算成本法 或者实际成本法实务中很多企业并未按照这个方法处理，直接整个开发间接费简并按照建筑面 积法处理，由于在所得税中的差异较小，一般税务机关并未做过多的关注二、成本不同分摊思路对税的影响所有成本作为共同成本按照一种方法进行平均分摊，当然最简单，但可能会对税产生麻烦， 我们来分析一下：1、 成本分摊对增值税的影响如果假设所有的产品都对外销售的话，不考虑出现个别产品进项税转出的情况，那么成本 分摊对增值税没有影响，无论销售还是自持，成本对应的所有的进项均可以抵扣，划分给谁都无 不同2、 成本分摊对所得税的影响成本分摊对所得税当然是有影响的，但这种影响表现在时间差异和产品用途差异两个层面：（1） 销售时间差异成本分摊给住宅还是商铺，如果均同时销售完成，则不会影响当期所得税但考虑到不同 业态产品的销售周期差异，所得税对成本分摊的关注也成为必然2） 产品用途差异销售的产品，成本同期结转可以在所得税前扣除；而自持的产品形成资产，成本需要计提 折旧分期在所得税前扣除。

那么不同产品类型的处理自然应当考虑成本分摊的所得税差异3、 成本分摊对土地增值税的影响土地增值税清算中，住宅和商铺是分开计算增值额、增值率和增值税的，这才是成本分摊 最大的影响之处简单粗暴的平均分摊法带来的直接结果就是商铺成本的不合理降低，导致商铺 土地增值税的多交而精细化核算所强调的合理分摊会将各自产品成本较为真实和合理的核算， 最终商铺销售价格高，成本也应当高，土地增值税清算会建立在这个基础上实施，较为合理公平总结：1、 房地产企业成本分为两种：直接成本和共同成本核算和分摊的思路完全不同2、 在开发成本各项目中准确区分直接成本和共同成本，并提供相对应的证据说明你的划 分合理是对房企财务人员的一大考验3、 这种精细化的成本分摊核算对于所得税和土地增值税的影响同时存在，但致命的影响 还是发生在土地增值税清算中。