诸城商业市场现状简析.ppt

—诸城商业市场现状简析诸城商业市场现状简析—20201010年年 5 5月月繁华的和平街诸城诸城——中国百强县市之一中国百强县市之一n综合经济实力在2009年度全国百强县（市）中列第35位，被省委、省政府表彰为“县域经济发展先进单位”，属山东省经济综合实力30强诸城自然资源丰富，工业发展迅速，农业基础雄厚，服务业发展领域，先后建起了龙城市场、密州商城、九龙商贸城、龙海水产城等一大批骨干市场和商业网点从从20062006年下半年开始，诸城市政府以旧城改造为主的推出楼宇改造，诸城的年下半年开始，诸城市政府以旧城改造为主的推出楼宇改造，诸城的商业发生了突飞猛进的发展，商铺的供应量十分充裕，短期内市场供应表现商业发生了突飞猛进的发展，商铺的供应量十分充裕，短期内市场供应表现出供大于求的局面出供大于求的局面目前，诸城的商业网点约目前，诸城的商业网点约3 3万个，零售总面积超过万个，零售总面积超过200200万平米，超过万平米，超过50005000平米平米的大型商场约的大型商场约1616家，家，20082008年全市消费零售额居全省第四位，占全国第年全市消费零售额居全省第四位，占全国第6868位。

位诸城主要商业分布构成图诸城主要商业分布构成图商商业业的的发发展展形形成成一一定定的的片片区区与与居居民民居居住住地地点点和和消消费费习习惯惯的的转转变变有有关随随着着诸诸城城城城市市化化步步伐伐加加快快和和城城市市规规模模的的不不断断扩扩大大，，到到市市中中心心区区购购物物与与交交通通流流线线息息息息相关与与购购物物片片区区的的发发展展同同步步，，商商业业业业态态的的多多元元化化也也日日趋明显百盛商圈百盛商圈中百商圈中百商圈老城商圈老城商圈龙城市场龙城市场主要入城方向主要入城方向和购物路线和购物路线Ø和平街片区和平街片区是目前诸城市最具影响力的商业分布地，具有浓厚、长远的商业历史背景现有商业非常密集，尤其是围绕中心广场周边，分布了目前诸城人流量最密集的百盛商厦、国美、仁和五交化等大型商业，日用百货、电信、家电、餐饮和服装是其主要业态Ø繁荣路片区繁荣路片区另外，繁荣路新落成的中百大厦、佳乐家购物中心经营面积更是达到50000平米，除了百货外，以经营时装、精品为主，该项目旨在打造诸城新的商业中心是市区新形成的商业集中地，其主要的商业特点是依托交通便利，经营以服装、购物、餐饮、文体、娱乐为主，商场进行统一经营，营业面积一般为150-300平米不等。

Ø人民路、兴华路片区人民路、兴华路片区此片区商业主要是以零售为主的业态，营业面积通常在20-50平方米这个范围业态涵盖普通餐饮、购物、电信、邮政、银行等，商业分布较为零散单一，以人们满足日常生活所需为主诸城目前经营最成熟的百盛商场诸城目前经营最成熟的百盛商场商业片区分布简述商业片区分布简述诸城商厦、龙城市场诸城商厦、龙城市场龙城市场建于1992年，已有18年的发展历史，历年不衰龙城市场以雄厚的商业基础和优越的地理位置，自形成之日起便成为诸城的商业中心，是目前诸城市商业规模最大、商品种类最齐全的一站式购物商业区诸城市政府2008年10月26日招开会议，下定决心整合龙城市场日前龙城市场经营业户以租赁为主,占总业户的80％以上，批发兼零售,主要以零售为主 诸城城市历史商业发展的缩影诸城城市历史商业发展的缩影【【诸城商厦、龙城市场诸城商厦、龙城市场】】1百盛商厦、新利群、中百商厦百盛商厦、新利群、中百商厦诸城商业发展的杰出代表之作诸城商业发展的杰出代表之作【【百盛商厦、新利群、中百商厦百盛商厦、新利群、中百商厦】】2新天地新天地·龙城广场龙城广场诸城城市西部领军之作诸城城市西部领军之作【【新天地新天地·龙城广场龙城广场】】主题购物广场：主题购物广场：诸城最具特色的一站式大旺铺，大平台，各类潮流小商品、精品服饰、皮具箱包应有尽有，专业街区、综合街区交相辉映，人流停驻潜含无限商机。

集中成就商机，特色载誉名气来势快，人气旺，适合经营，适合投资独占先机，主打特色、错位经营 主题美食广场：主题美食广场：“不夜天”餐饮街，闯荡新“食”界，引爆新“食”尚汇聚全国美食及诸城本地名吃，边“吃”边“赚”独特的餐饮文化、异地的招牌美食、时尚的名厨理念，吃得淋漓，赚得畅快好食者骆绎不绝，投资者纷至沓来 主题游乐广场：主题游乐广场：新天地龙城广场“全家乐翻天”，纵横天下娱乐家庭为主题，全家总动员，配合KTV、迪吧、网吧联动，成为诸城的娱乐先锋，24小时惊艳诸城，领袖诸城娱乐新时尚 恐龙文化主题广场：恐龙文化主题广场：恐龙文化主题广场，特有诸城城市文化内涵，山东半岛内首个以恐龙文化为主题的开放式、休闲式广场它的建设，将会吸引人气的聚集，改善环境，推动区域增值主题广场的推进，有助于强化诸城人自豪感，拉动城市竞争力的提升 新天地龙城广场，由香港新天地集团投资8.6亿，诸城龙城置业有限公司开发的占地204.8亩，总建筑面积26万平方米，山东半岛首席恐龙文化主题购物公园多业态、全功能、国际化现代化的一站式城市购物公园样本涵盖购物、休闲、美食、游乐、观光、农超等功能于一体，应有尽有的业态让你享你所想。

是引领诸城经济潮流的新地标，新热点、新主流，新商圈3杨春国际商贸城杨春国际商贸城主营：五金机电、建筑装修材料、名优家具、家私、汽车、摩托车；免五年物业费，前两年等额扶持，后三年给予50%扶持；二期推出603套商铺，总建筑面积18万平米；单位面积在86㎡~108㎡~132㎡~166㎡～188㎡~199㎡~306㎡之间；价格体系：均价在6500元/㎡；具备预售资格；一期： A区5000元/㎡,后开盘让利1000元/㎡，2010年6月6日开业，现在正在紧张招商之中…即将开业，大力招商！即将开业，大力招商！4新郎新郎·希努尔商贸城希努尔商贸城占地600亩，总面积50万平方米，建成后将成为诸城市最大规模的商业设施一期工程设计面积为5万平方米，采用欧式建筑风格，独立商铺，由13个特色街和一个中央精品广场组成内容包含服装、饰品、家居用品、五金建材家电、百货、餐饮、婚庆等20多个品种均价5000元/平米；销售价格从1.1万/㎡至4780元/㎡不等，沿街商铺销售优于内铺销售率在70%，计划于年底交付使用具备预售资格；工程进度快，优惠较大！工程进度快，优惠较大！5蓝博湾商住中心蓝博湾商住中心总体量4.71万平米，处于和平街十字路口，均价7000元/平米;上海华联超市成功引进；一期公寓部分售罄，商业销售率达65%；一层均价1.7万/㎡，二层1.5万/㎡，三层1.1万/㎡，四层0.9万/㎡，五层0.7万/㎡；一次性付款优惠2%，按揭无优惠，手续齐全。

手续齐全，按揭无优惠！手续齐全，按揭无优惠！6舜邦·时代广场 A 座为 17 层商住楼其中， 1 至 6 层为商业， 5 至 17 层为住宅，地下一层为停车场商业部分定位于女人世界，以经营时尚通讯数码港、时尚珠宝、饰品、化妆品、首饰、时尚女装、白领女装、运动休闲女装、品牌女装、内衣、 各式绚丽女鞋、靓丽女帽、箱包、婚纱摄影、皮制品及其它女性用品，妇儿用品超市、床上用品、童装等为主，同时提供美容、美体、美发、美甲、护肤、水疗等服务舜邦·时代广场”项目占地17951平方米（包含A座8744平方米、B座9207平方米），总建筑面积94602平方米（包含A座27740.99平方米、B座66861.1平方米）舜邦·时代广场由南北A、B两栋综合商住楼组成，30578.71平米高档精装商业裙房，25029.4平米精品公寓—舜邦·中心公寓，21540.5平米的诸城首家高档主题商务写字楼五星级标准—舜邦·国际商务大厦A座，一楼已经撤位；二楼13平，租金 1万/年B座，天天鞋城经营；招商成功，正式运营！招商成功，正式运营！舜邦时代广场舜邦时代广场7和平街板块专业型市场代表之作倾城天下玉山广场底商剩余铺位为2席，单铺一拖一建筑面积为170平米，对外销售均价为9000元/平米；内铺6席租售并举，租金为1.8元/平米·日，物业费1元/平米·日。

明思克家居广场总建筑体量20000平米，分三层经营，全部对外招租，目前家居广场正式对外营业，剩余10%铺位，二楼北部租金为25元/平米·月，三楼北部租金为20元/平米·月，二楼南部剩余铺位框架柱子较多，不利经营，租金为25元/平米·月主营家居用品、办公桌椅等，规模较大专业型市场，自营率高，档次中上专业型市场，自营率高，档次中上明思克家居广场明思克家居广场8和平街板块IT专业型市场代表之作总体量约9000平米，分三层经营，目前对外租售结合，准备于6月6日举行招商签约会，7月1日试运营，7月18日正式运营销售率在40%，一、二层销售较好，三层剩余较多号称北京的中关村、青岛的百脑汇，诸城唯一一家一站式数码广场铺位面积20～150平米，可自由组合室内配备空调、24小时监控系统，并设独立宽带、接口一层为品牌形象区，二层为精品数码区，三层为办公通讯区目前实行交3000元定金，日增1%的优惠政策专业型专业型ITIT市场，位段好规模大市场，位段好规模大9黄海数码港黄海数码港繁荣东路品质代表之作樱花国际商住中心总建筑面积6.6万平米，沿街商铺40席，目前销售34席，销售均价8000～9000元/平米，预售手续齐全。

沿街商业体量为2000平米，面积分割为73～2000㎡目前中国工商银行进驻剩余6套铺位面积较大，区间为300～500平米项目定位为金融商务街，银行、酒店全部再次聚集紧邻中百，位段较好紧邻中百，位段较好樱花国际商住中心樱花国际商住中心10繁荣东路品质代表之一和平大厦位于中百大厦对面，位段独具核心，商业为三层结构，总铺位数为16席，目前销售率达100%，前期销售均价为7500元/平米工程进入外墙粉饰阶段，即将全面交付预售手续齐全，部分剩余住在在售中中百对面，位段较好中百对面，位段较好和平大厦和平大厦SOHO11繁荣路上，规模品质领袖之盘繁荣路上，规模品质领袖之盘诸城房产领袖之作得利斯世纪城商业总体量为40万平米，沿街铺位达300套，目前销售均价为1.3万/平米，500强大润发强势入驻，超量停车位，预售手续齐全，有每年10%的补贴目前商业的去化率为80%首付2.8万就可置业此地，4.5米层高，纯一层商业得利斯世纪城得利斯世纪城12人民西路板块，西郊规模大盘人民西路板块，西郊规模大盘龙都现代城总建筑面积60万平米，大都会综合体、新尚多元化业态组合、政府重点支持、多项优惠政策、知名巨头进驻；起价4580元/平米；目前在售沿街商铺58席，销售均价6000元/平米，已售52套，销售率96%。

项目周边配套较为齐全，有西郊小学、农行、交警大队等部分沿街高层进入外墙粉饰阶段，外在形象较好客源主要辐射对西郊板块较为熟悉以及认可的人群销售部接待较为规范龙都现代城龙都现代城13密州路、汽车站、优秀之作密州路、汽车站、优秀之作名门公馆位于汽车站对面，位段十分好，项目以精装公寓畅销，共计340套，汉唐宾馆经营150套，目前剩余20套房源在售，销售均价3500元/平米底商共计24间，目前只剩3间在售，销售价格7968元/平米开间3.5米，进深13.5米，商铺为一拖一形式底商向外租赁年租金为5万元，物业费0.98元/平米月，电费为0.98元/度，水费为2.2元/立方米名门公馆名门公馆14和平街北段，美食一条街和平街北段，美食一条街玉山名流商住中心位于和平街北段，打造美食一条街专业型市场，项目工程进入冲刺阶段，即将交付全部设置餐饮，签约5年，免2年房租沿街为四层商业，一至二层独立销售，三四层用于宾馆客房；一至二层最小面积120平米，开间4米，进深12米，铺位总计50余席，目前进入登记预约阶段，近期举行招商签约会，对外销售均价为7000元/平米玉山名流文化苑玉山名流文化苑15人民西路，优秀之作。

人民西路，优秀之作祥云小区位于人民西路，沿街为两栋高层，里面为四栋多层，沿街商业铺数总共为8席，截至目前已售5席，铺位面积区间为185～255平米，总建筑面积约为2000平米，对外销售均价为7000元/平米项目与龙都现代城对面，周边公共配套可以共享，未来具有很大的商业潜力祥云小区祥云小区16兴华西路，高层代表之作兴华西路，高层代表之作西苑大厦位于兴华西路，沿街商铺为四层机构，70套商铺对外销售，内铺销售均价8000元/平米，沿街商业销售均价10000元/平米，截至目前已销售30套，即将过半销售实行返租形式，第一年返租4%，第二年返租5%，第三年返租6%西苑大厦好称西城第一高度，打造居住新理念项目周边配套较为齐全，商住氛围浓厚岔道楼公园、建行、工行、诸城一中、西郊小学就在附近西苑大厦西苑大厦17君临公寓君临公寓18人民西路，高层优秀之作人民西路，高层优秀之作君临公寓占地面积25亩，商业总建筑面积为10000平米，分布在沿街两栋高层的底商，铺位总数为15席，目前销售已空，销售均价8000元/平米项目周边配套十分方便，学校、商场、医院、银行、邮局就在身边兴华西路，代表之作兴华西路，代表之作。

东升·龙馨园沿街商业, 一层面积1347.9平米, 单价7800元/㎡,面积分割38㎡、131㎡、221㎡、172㎡；二层面积1611.47平米, 均价4800元/平米，写字间分割面积122㎡、41㎡、60㎡、37㎡、64㎡、75㎡配套较好，有诸城一中、市人民医院、东升大酒店、中百超市、农行、中国移动等 东升龙馨园东升龙馨园19杨春花园杨春花园20繁荣西路，紧依杨春商贸城繁荣西路，紧依杨春商贸城位于繁荣西路，南接杨春家园，北眺杨春大酒店，西临杨春国际商贸城，东靠杨春小学位置优越，交通便捷，1～3层沿街商铺均价6600元/平米，全部为独立式门面铺位总共70余席，现在全城热销中诸城目前商业呈现诸城目前商业呈现““两极两极””和和““一核心一核心””的的竞争局面，东面以新郎竞争局面，东面以新郎· ·国际商贸城为代表杰出国际商贸城为代表杰出之作，西边以龙城广场和杨春国际商贸城为核之作，西边以龙城广场和杨春国际商贸城为核心代表之作；城市中心以舜邦和蓝博湾为代表心代表之作；城市中心以舜邦和蓝博湾为代表新作中低档消费市场趋于饱和，中高档消费新作中低档消费市场趋于饱和，中高档消费市场有着较大的发展空间。

市场有着较大的发展空间商业市场小结商业市场小结1、城市房地产开发如火如荼，新型商业产品层出不穷，加上诸城城市人口规模不断扩大，促使诸城商业由单一集中地向多中心转变，新的商业中心将在竞争中逐渐形成如：新形成的中百大厦商圈、东部的新郎希努尔商业中心、西部的新天地龙城广场购物中心、北部的新利群购物中心以及目前城市核心的舜邦、百盛购物中心等2、诸城商业发展将进入一个全新的阶段，新商业将以综合业态、现代化的软硬设施为基础，正在打破传统商业格局，商业竞争将进入“战国”时代，城东城西规模性商业的出现使商业拉锯战形成，城南、城北开发建设也紧跟其后，老城改造，古城翻新，呈现处处开花的良好局面3、商业经营由不成熟逐渐走向成熟，代表消费者购物喜好的大型商业综合体将代替传统大型商业中心，符合未来发展趋势的商业领袖将进一步涌现4、诸城城市规划格局不断提升，诸城市民开始迎来生活方式与消费观念的更新诸城商业的未来发展格局正处在由量变到质变的飞跃过程，本土居民的购物模式与消费习惯在大盘拉引之下，开始面临剧烈嬗变5、恐龙文化主题性商业急需发展、文化产业型商业急需带动，老城、古城商业急需深入挖掘复合型商业一站式购物形态是诸城商业发展的方向。

许可证号：（2010）房注字063号项目名称：项目名称：和平公寓商住楼和平公寓商住楼售房机构：诸城市宝龙房地产开发有限公司预售总建筑面积：19455.74平方米房屋类型用途：居住(100套)  营业(41套) 房屋座落地点：诸城市和平街8号发证日期：2010.4.28有效期：2011.4.28（2009）房注字254号宝龙大厦宝龙大厦诸城市宝龙房地产开发有限公司21201平方米营业（12套）办公（139套）诸城市繁荣西路65号2009.11.122010.11.12许可证号：（2009）房注字229号项目名称：项目名称：天和小区天和小区· ·金龙大厦金龙大厦1#1#楼楼售房机构：诸城市天泰城市房地产开发有限公司预售总建筑面积：13287.2平方米房屋类型用途：居住（72套）营业（14套）储藏室（50套）房屋座落地点：诸城市兴华东路66号发证日期：2009.09.25有效期：2010.09.25（2009）房注字295号和平购物广场西组团和平购物广场西组团3#3#楼楼诸城市新天地房地产开发有限公司11795.51平方米居住（104套）营业（16套）诸城市繁荣东路307号2009.12.162010.12.1609年至现在部分预售项目年至现在部分预售项目（2009）房注字198号裕泰祥花园裕泰祥花园1 1＃楼＃楼诸城市恒顺置业有限公司13420平方米居住（71套）营业（7套）储藏室（34套）车位（49个）诸城市人民东路60号2009.8.212010.8.21许可证号：（2009）房注字152号项目名称：项目名称：君临公寓君临公寓3#3#楼楼售房机构：诸城市世元房地产有限公司预售总建筑面积：16072.34平方米房屋类型用途：居住（120套）营业（44套）房屋座落地点：诸城市人民西路50号发证日期：2009.6.26有效期：2010.6.26（2009）房注字187号交通大厦交通大厦潍坊新大置业有限公司诸城分公司14854.3平方米居住（64套）营业（7套）地下车位（47套）诸城市和平街12号2009.8.52010.8.5许可证号：（2009）房注字209号项目名称：项目名称：金东世纪城商业金东世纪城商业售房机构：诸城金东房地产开发有限公司预售总建筑面积：4805.98平方米、4161.33平方米、9576.52平方米房屋类型用途：营业（9套）、营业（8套）、营业（8套）房屋座落地点：诸城市东武北街52号发证日期：2009.8.27有效期：2010.8.27许可证号：（2009）房注字160号项目名称：东升·龙华园1#楼售房机构：诸城市东升房地产开发有限责任公司预售总建筑面积： 4897.75平方米房屋类型用途：居住（36套）营业（12套）储藏室（36套）房屋座落地点：诸城市兴华西路岔道口南巷676号发证日期：2009.6.26（2009）房注字39号得利斯·世纪城1#、2#楼山东得利斯置业有限公司29185.73平方米、36752.46平方米居住（276套）营业（44套）储藏室（185套）居住（345套）营业（56套）储藏室（241套）  诸城市繁荣东路76号2009.6.16许可证号：（2009）房注字134号项目名称：名门世家商住楼售房机构：潍坊中远置业有限公司预售总建筑面积： 23464.5平方米房屋类型用途：居住（132套）营业（31套）地下车位（39个）  房屋座落地点：诸城市兴华西路16号发证日期：2009.6.2（2009）房注字131号樱花国际商住中心1#、2#、3#青岛三永房地产开发有限公司6204.5平方米、17363.44平方米、14949.33平方米居住（30套）营业（8套） 居住（64套）营业（7套）地下车位（126个）居住（64套）营业（20套） 诸城市东武街59号许可证号：（2009）房注字118号项目名称：人民家园商业网点售房机构：诸城绿洲房地产开发有限公司预售总建筑面积：499.74平方米房屋类型用途：营业（6套）    房屋座落地点：诸城市龙源街133号发证日期：2009.5.20有效期：2010.5.20（2009）房注字117号鑫城·东苑名邸商业网点山东鑫城房地产开发有限公司2825平方米营业（1套）    诸城市东坡街58号2009.4.302010.4.30许可证号：（2009）房注字34号项目名称：隆祥商住楼售房机构：诸城市中天置业有限公司预售总建筑面积：9251.87平方米房屋类型用途：居业（71套）  营业（13套）  房屋座落地点：诸城市府前街127号发证日期：2009.4.14有效期：2010.4.14（2009）房注字29号春和购物中心商住楼诸城市新天地房地产开发有限公司7772.7平方米居业（32套）  营业（10套） 地下车位（45个） 诸城市人民东路18号2009.3.262010.3.26许可证号：（2009）房注字24号项目名称：项目名称：华普华普· ·怡欣苑商住楼怡欣苑商住楼售房机构：潍坊华普置业有限公司预售总建筑面积：10340.5平方米房屋类型用途：居业（72套）  营业（8套） 房屋座落地点：诸城市繁荣西路73号发证日期：2009.3.23有效期：2010.3.23（2009）房注字12号利群购物广场利群购物广场————玺景花园玺景花园青岛德源泰置业有限公司10917.44平方米居业（72套）   营业（16套） 诸城市和平街3号2009.2.192010.2.19许可证号：（2009）房注字10号项目名称：项目名称：鑫城鑫城· ·涓水家园沿街营业房涓水家园沿街营业房售房机构：山东鑫城房地产开发有限公司预售总建筑面积：4700平方米房屋类型用途：营业（27套） 房屋座落地点：诸城市龙都街道龙吉路4号发证日期：2009.1.9有效期：2010.1.9东关大街北段商业现状及业态布局表现东关大街北段商业现状及业态布局表现北三里庄东关大街北段商业存量分析：北三里庄东关大街北段商业存量分析：东关大街北段，商业铺位数约为120户，营业面积达23100平米；其中餐饮业营业面积为3700㎡，百货类营业面积为750㎡，休闲娱乐类营业面积为5100㎡，住宿类营业面积为7150 ㎡，服务性行业营业面积为3550 ㎡；东关大街北段属于商业的初级阶段，标志性商业缺失，目前只能暂时满足周边居民日常生活所需。

结论：住宿、餐饮在本地段是对外营业主调，档次定位中低端东关大街北段商业按营业面积分割分析，具体为50㎡以下为30户，所占比例为26%；50～100㎡区间为26户，所占比例为22%；101～150㎡区间为10户，所占比例为9%；151～200㎡区间为7户，所占比例为6%；201～300㎡区间为13户，所占比例为11%；300㎡以上区间的为31户，所占比例为26%大面积区间主营为休闲娱乐、餐饮类，小面积主营为百货及其他服务性行业东关大街北段商业面积分割分析：东关大街北段商业面积分割分析：结论：东关大街北段商业主力面积区间为300㎡以上的住宿、足疗、娱乐及大型餐饮；50 ㎡以下主营小餐饮及服务性行业；此种面积分割是由各商业所发挥的区域辐射带动功能所决定的； 东关大街北段商业业态布局分析：东关大街北段商业业态布局分析：东关大街北段商业分布没有正式规划，较为凌乱，餐饮、住宿、娱乐等互相参杂；商业经营者大多为附近居民或对本地块较为熟悉的人群，商业没有形成一定的氛围，“原始”这个词可以对本地块周边商业进行概括从右图中可以看出，东关大街北段商业业态所占的比例份额其中餐饮类所占比例为15%，百货类所占比例为5%，休闲娱乐类所占比例为12%，住宿类所占比例为20%，服务性行业所占比例为33%。

从中可以得出：东关大街北段商业目前主要以食宿为主，兼顾其他人居所需的服务性行业，处于商业的雏形阶段地块最南端为繁荣路餐饮核心部分，晚上夜间人流量以及车流量都是高峰期，地段具有一定的优越性地块南端虽表现为餐饮核心，但整体上档次餐饮寥寥可数，这也是为本项目的沿街商业定位走高端路线提供了一定的参照依据与基础S 繁荣路沿街现状繁荣路沿街现状地块南端地块南端繁繁荣荣路路餐餐饮饮核核心心片片区区N 密州路沿街现状密州路沿街现状地块北端为新天地·兴泊花园及部分待拆迁民居，质量监督局及检查院与本地块隔路相望齐鲁海鲜餐饮中心位于地块西北角；这个地段主要以市政相关职能部门为组成核心地块北端地块北端密密州州路路市市政政职职能能片片区区W 东郊街沿街现状东郊街沿街现状地块西部紧邻密州路学校，教育资源十分便捷，同时人居以及商业在这里也形成了很好的氛围周边楼盘有福香园等，相对品质较高，销售已经接近尾声，市场的认可度较好地块西部地块西部教教育育核核心心板板块块片片区区E 东坡路沿街现状东坡路沿街现状地块东边有数个住宅项目在建，有天一玫瑰苑、东城名苑等；项目均处于在建状态，人流及车流较低，人居氛围未形成，楼盘品质有待提高，销售均价处于整个城市较低的水准，客户的认知较低，成交客源大部为城东工业园一些员工。

地块东部地块东部城城市市边边缘缘待待开开发发片片区区密州路商业现状及业态布局表现密州路商业现状及业态布局表现繁荣东路商业现状及业态布局表现繁荣东路商业现状及业态布局表现东武路商业现状及业态布局表现东武路商业现状及业态布局表现东坡路商业现状及业态布局表现东坡路商业现状及业态布局表现西下泊内街商业现状布局表现西下泊内街商业现状布局表现东西下泊村地块商业存量分析：东西下泊村地块商业存量分析：东西下泊村地块四周，商业营业铺位数为195户，整体营业面积达33075㎡；其中餐饮类营业面积约8000㎡；百货类营业面积约为3250㎡；休闲娱乐类营业面积约为3200㎡；住宿类面积约为2800㎡；服务性行业面积约为4250㎡；结论：东西下泊村周边餐饮仍占到份额较重，主要集中在本案南端，繁荣东路沿街，东武路以及密州东路分布零散的百货以及休闲娱乐营业场所；内街小商业主要为本地块常住居民日常生活所需服务的零售商品店铺，整体规格处于低端东西下泊村商业面积分割分析：东西下泊村商业面积分割分析：东西下泊村周边商业按营业面积分割，具体为50㎡以下为61户，所占比例为31%；50～100㎡区间为74户，所占比例为38%；101～150㎡区间为16户，所占比例为8%；151～200㎡区间为10户，所占比例为5%；201～300㎡区间为9户，所占比例为5%；300㎡以上区间为25户，所占比例为13%；结论：东西下泊村目前商业营业主力面积区间在51～100㎡及50㎡以下；而且主要集中在繁荣东路及东武街；密州东路及东坡街商业还有待于不断的开发及提升。

东西下泊村商业业态布局分析：东西下泊村商业业态布局分析：东西下泊村商业业态布局从上图可以看出，其中餐饮类所占比例为22%；百货类所占比例为17%；休闲娱乐类所占比例为7%；住宿类所占比例为3%；服务性行业所占比例为23%从以上分析可以得出：东西下泊村周边商业主要以服务性行业及餐饮为主，百货类营业次之，住宿以及休闲娱乐所占份额较小，与东关大街北段北三里庄区域商业形成明显差别整体商业没有集聚性，属于普通大众型产品综述：综述：n根据诸城目前商业布局以及业态分布的现状，万㎡以上大型商业项目较为稀缺品牌商业呈星状点缀，犹如一场圈地运动，各有各自的固定消费群体，各商业辐射范围有一定局限性，如：成熟的百盛商圈、利群新商圈以及中百商圈，这几个商业点可谓是诸城的优质网点，市场80%的客源消费均流向于这几处核心商场n北三里庄地块现存商业以零售超市、休闲娱乐及普通餐饮、住宿为主，整体规格处于一个较低的水准，随着本案地块的逐步开发，会对此处商业进行了一个功能性全面的定位，一个综合型的旗舰商业规划有待于融合到整个开发计划中去n东西下泊村地块位段较好，处于繁荣东路；本地块居住氛围较为成熟，一般性商业功能较为完备，但品质型商业缺失。

本案后期操作可依靠现有的区位优势，对城区全面辐射，扩大企业及项目本身的知名度，将顾客群拓展到整个城区在对商业的规划中，可进行错位经营，突出项目时尚的风格，提前对未来商品结构进行规划，形成特定的固有商圈，以唯一、专业、特色笼络市场n新天地集团随着项目开发的不断扩大，企业品牌建设势在必行，只有建立起良好的品牌效应才能使后期的项目走上可持续发展的道路THANKS！深圳中塔地产顾问深圳中塔地产顾问。