住宅设计指导手册.doc

住宅设计指导手册（征求意见稿）目录一. 总则 3二. 设计标准 4三. 技术要点 5（一）规划建筑部分 51.规划设计 52.建筑设计 63. 环境设计 204. 室内装修设计 225. 标识设计 276. 技术经济指标 27（二）结构部分 291、执行标准 291．1设计使用的规范、规程和标准： 291．2选用的标准图集及技术措施： 292、钻探工作 292．1岩土工程勘察阶段划分 292．2可行性研究勘察阶段技术要点 292．3初步勘察阶段 302．4详勘及其他阶段 312．5勘查工作组织流程 323．设计控制 323．1基坑设计 323．2基础设计 323．3结构设计 333．4新材料的应用 383．5其他结构（混合结构、钢结构） 394、荷载设计 404.1恒载 404.2活载 415、限额设计 415.1 基础 415.2 地下室 415.3上部结构 41(三)给排水部份 421．给水设计用水量标准 422．给水系统设计 423．水池、泵房 434．给水管材 445．排水系统设计 446．排水管材 447．水景、绿化给水 458．其它 45(四).电气设计 461、 容量及导线选择 462、照明 463．户内强弱电插座配置数量、位置及高度 473．1户内强电插座设置数量 473.2 户内弱电插座设置数量 473.3户内强弱电开关、插座安装位置及高度 484、插座类型 485、开关控制方式： 486、设备用房位置及尺寸 497、住宅电气暗敷线管选择 498、防雷 499、电表计量装设原则： 4910、智能化设计 4910.1 配置水平 4910.2 智能化设计要求 50（五）空调暖通部分 521住宅空调设计 522 围护结构节能 532．1墙体节能 532．2门窗节能 533供暖系统节能 534 电气设备节能 545 住宅采暖设计 54四. 设计文件编制 55五、现行国家规范规程 57 一. 总则1． 小区规划和住宅设计应体现“以人为本，科学筑家”的核心思想，务实创新，与时俱进，努力提高住宅产品的舒适性、安全性、经济性和艺术性，创建可持续发展的和谐文明社区。

2．小区景观环境设计应体现“和谐、舒适、自然”的品牌原则，提倡住户参与精神，具有地方文化特色，满足城市居民家庭生活和行为活动的需求3．小区建设成套技术和住宅部品安装应以科技为先导，结合地方实际情况，优先采用成熟适用的新技术、新材料、新设备和新产品，努力为顾客提供新的生活体验和优质产品4．小区规划和住宅设计应满足当地的市场需求，加强可行性研究，确立主导户型概念，创造吸引点，推行精细化设计，在保持高品质居住环境的前提下争取最大的经济效益5．符合国家和地方现行的有关房地产法律、法规和标准等规定的条件下，有条件的小区规划和住宅设计力争达到国家康居示范工程建设技术要求二. 设计标准1.住宅设计要突出强调均好性、多样性和一致性l 均好性要求从户型、居住环境、景观、公用设施、设备配置、材料部品的选择和物业管理等诸方面使每个住户都能受到同等的关注，都能获得公平的价值回报l 多样性应注重小区（社区）服务对象的多层次、多方面需求，力争在建筑风格、户型布局、空间组合、色彩构成等诸方面具有特色反映地方特点和文化传统，避免风格单一和雷同l 一致性应贯彻执行保利地产品牌管理原则，既有地方特色，与周边环境相融合，又要注重各地区住宅设计规则相统一，风格相呼应。

2.高品质居住环境应达到以下五个方面的要求：2.1 高舒适程度这是保证住宅高品质的核心要求在安全、实用、便捷、健康和美观等方面达到现代居住的文明标准2.2 高功能配置这是保证住宅高品质的前提，要求提高住宅的平面功能、设备功能和空间功能的价值，达到在较小的空间内创造较大的舒适度2.3 高性能标准这是保证住宅高品质的条件，要求在保障住宅结构安全的同时，全面加强住宅的物理性能2.4 高质量保障这是保证住宅高品质的基础，要求对工程项目从设计到施工进行全程的严格管理，克服质量通病，加强施工工艺的配套水平，提高生产效率2.5 高技术集成这是保证住宅高品质的有效途径，要求通过技术推广、技术融合、技术配套等方式，提高住宅设施、设备的集成水平选用优良的建筑部品，大幅度延长住宅寿命3.按照保证住宅全寿命周期质量的原则进行设计，应把安全性能、耐久性能作为住宅设计质量保障的基础，要执行相关的建筑、结构、抗震、防火、热工、节能、隔声、采光、照明、给排水、暖通空调、电气等各专业现行的标准和规范及地方相关法规三. 技术要点（一）规划建筑部分1.规划设计　　1.1 小区选址应符合城市总体规划要求，符合居住区控制性详细规划要求，要避开和有效控制水污染、大气污染、噪声、电磁辐射、土壤氡浓度超标等有害环境因素的影响。

　　1.2. 小区规划布局应做到用地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，设施配套齐全，整体协调有序，并为居住小区的物业管理提供必要条件小区规划应重视节约用地，既要充分满足容积率要求又要合理控制建筑密度　　1.3 小区交通组织要合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境静态交通组织应避免干扰居民的日常生活和侵占绿地，可采用多种停车方式，宜优先采用地下停车方式动态交通组织与道路布置应重点解决好居民步行活动与机动车行走路线的关系，避免或减少相互交叉干扰普通住宅小区地下停车的停车比例不应小于小区总停车位的90%，尽量做到就近停车小汽车停车位，应根据所在地区经济发展水平及小汽车发展预测确定一般情况按住户的40%以上的拥有量设置　　1.4 小区的公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地配置合理，避免人群过度集中活动公共绿地不少于1㎡人组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，并便于设置儿童游戏设施和适于老人游憩活动场地　　1.5 住宅建筑的规划设计，应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境和不同使用者的需要等。

住宅的规划保证住宅日照间距，充分考虑主导风向，使更多的住宅具有良好的朝向、通风条件和景观视野　　1.6 小区公共服务设施的配置，应结合居住社区建设的需要，兼顾其经营管理的合理性和经济性，符合居民的活动规律和日常使用，适应家务劳动社会化的趋势和市场需求，做到配套完善，布局合理规划配套公建用房一般设置在商业价值不高的位置，面积指标仅满足配套要求餐饮建筑、市政配套建筑的布局应避免对居民生活形成干扰，保证环境的洁净和安宁　 1.7 小区管网应合理规划，统一布置，统一施工各种管线应地下敷设并积极采用共沟技术2.建筑设计　　2.1 住宅设计要依据市场需求，正确定位定级，有针对性地设计出不同档次、不同面积标准的套型主导户型：南方以70---100M2为主，北方以80---120 M2为主　　2.2 住宅户型设计应适应当地气候特点和居民生活习惯每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、储藏间、入户过度空间、阳台等功能空间　　住宅各功能空间面积配置合理，使用方便住宅功能空间使用面积标准见表2.2表2.2 住宅功能空间使用面积标准 （单位：M2）功能空间面积指标备注主卧室11—16其他卧室6—10起居室（厅）14—22开间≥3.6M，且可以用于布置家具的连续直墙面长度≥2M餐厅8—12厨房5—8操作台延长线≥2.4M，净宽≥1.6M卫生间3.5双卫生间总面积≥6M2储藏间1.5—3根据地区需求情况设定工作室（书房）≥6.0工人房≥3.0注：①功能空间形状合理，矩形房间长短边比≤2； ②面积指标区间指小户型—大户型； ③上述面积为净空指标。

2.3 住宅设计应充分利用自然采光、通风条件，尽可能做到明卧、明厅、明厨、明卫卧室、起居室（厅）层高不应低于2.80m，厨房、卫生间净高不应低于2.20m2.4 电梯间原则上按自然采光及自然通风设计，电梯间应有防雨水浸没设施通常情况下住宅电梯的配置台数：l 7-11层住宅，应设1台电梯（荷载≥800㎏）l 12-24层且单元总户数少于150户的住宅，应设2台电梯，其中1台兼具消防功能荷载800㎏---1000kg/台）l 25-33层住宅或单元总户数大于150户的住宅，设3台电梯，其中一台兼具消防功能荷载800㎏---1000kg/台） 2.5 各室内功能空间应具有适宜的尺度，避免房间形态上的比例失调室内交通组织应短捷，不穿行主要功能空间，要符合人的生活行为规律套内过道面积不超过使用面积的1/20 　2.6 入户过道净宽不小于1.2m，户内通道净宽不小于1米多层住宅入户门采用防盗门，高层住宅入户门采用防火防盗门公寓门洞口宽度：户门1000，房门900，厨房门800，卫生间门700--800，生活阳台门800，一般洞口高度2100必须设门垛，尺寸以50为宜户门内宜设门斗类过渡空间，用来更衣换鞋、存放雨具和整装，避免户内外通视，提高私密性。

2.7 起居厅（室）应尽量少开门，应有可放置家具的较长的连续墙面和稳定的活动空间卫生间的门不宜直接开向厅内有条件时，可采取局部增加层高的方式，提高厅的净高，扩展厅内的视觉感受，提高舒适程度 2.8大套型住宅可在起居厅之外增设家庭娱乐室、工作室（书房）、健身房、化妆更衣间、走入式壁柜等可设置独立的洗衣间可采取跃层和错层方式，将不同功能的房间设置在不同平面上，丰富室内空间效果，但要同时考虑老年人的行走安全 2.9设有工人房的套型，应将工人房设在独立的服务区域内，并尽量满足采光通风要求工人房不宜直接开向起居厅 2.10 阳台作为室内外之间的联系空间，每套住宅应设阳台但北方地区可根据实际情况设置封闭阳台或阳光室等，改变封闭阳台作为贮藏空间的简单化做法主阳台外墙边线到栏杆外边线≥1.5m，服务阳台≥1.2m2.11开窗位置应避免户与户、楼与楼之间的视线干扰主卧室窗洞口≥1500， 次卧室窗洞口宽≥1200厨房，卫生间窗洞口宽≥400一般飘窗台净挑尺寸≤500，窗台高≥350低窗台开启部位应有安全防护设施，大于1.0㎡门窗、7层或7层以上的门窗应设安全玻璃卫生间窗宜采用磨砂玻璃。

2.12 屋面设计除应达到防水要求外，必须满足节能隔热及保温要求，要充合理利用坡顶空间 2.13 单元公共楼梯净宽不小于1.10m，平台宽不小于1.20m，踏步宽度不小于260mm，高度不大于175mm，扶手高度不应小于900mm各层候梯厅深度不小于电梯最大轿厢深度，且不小于1.5m，如有地下车库，电梯及楼梯宜直接通到车库层多层住宅首层入口处应设门廊，面积不小于3.5㎡，高层住宅首层入口处应设门厅和无障碍坡道，面积不小于4㎡首层出入口设信报箱和门控对讲机2.14 临街商业价值高的裙楼宜设商业街首层小商铺的铺面宽度与进深比例宜控制在2：5以内，楼层高度应大于5.5m（便于用户自设阁楼），均设有独立卫生间、独立电表、水表、给水点、地漏及排污口2.15 小区商业街采用分体空调室外机的布置及冷凝水的排放应统一设计；商铺的灯箱。