08年房地产发展趋势预测1.ppt

08年房地产市场趋势预测,目录,宏观走势 天津市场 北京市场 重庆市场 无锡市场,宏观走势,对整体行业发展的判断,长远发展向好 企业的发展机会来源于区域间发展不平衡 资源分布在不同的企业间不平衡 调控的目的是为了促进行业健康发展，市场与政府将各司其职,08市场预判,07年底政策的出台对各地市场的影响不一，对自用性为主的市场影响较小 一般来说，政策的消化期约在3-6个月，消费者有短期的观望情绪是正常的 需求无法抑制，全国范围内的结构性失衡短期无法缓解，经济适用房和廉租房刚刚起步，政府将加强住宅保障性供应 07年房价的热涨透支了08年的部分涨幅，08年房价将会稳步提升,天津市场,供应与成交,从市内成交套数来看,天津市的总体成交已经迈上一个新台阶 10-12月份业内普遍反映成交低迷,但是与05/06年同期相比,仍有一倍左右的增幅 由于外地开发商的大批涌入,天津2007年在售项目个数比05年同期增长了50%,套数,价格走势,回顾3年来天津市内房价的总体走势,07年5月份价格整体开始飙升 即便是销量回落的10月份之后,天津住宅的价格依然保持了迅猛的升幅.08年前两周的市内六区销售均价已经突破万元大关.,元/M2,结论,08年，奥运、京津一体化、滨海新区的发展令天津再一次站在世界的聚光灯下。

从成交比例来看,天津整体投资购买比例始终低于15%,只有在07年9月爆增到28%,之后的成交量回落主要也是因为撇除了部分投资性购买，可见天津市场的实际需求还是稳定旺盛的. 从成交价格来看，07年末，天津也并未受到调控的影响，无论是从城市发展空间还是和北京市的价格落差考虑,天津的市场价格都还有丰富的上涨空间. 从市场格局来说，环内土地已基本出让完毕，天津开始向环外发展奥城和海逸的土地资源更为稀缺和不可多得，价值日益凸显北京市场,供应与成交,供应 开发商捂盘与政府控制销许发放，合力导致供应缩减； 成交 房地产市场与我国整体宏观投资环境表现出高度一致性； 2007年北京商品住宅累计成交2331万平米，与去年相比，减少了6万平米，下降幅度为2.6%； 1-8月市场持续向好，价格、成交同步走高，9月出现信贷调控，在一定程度上抑制投资，导致观望态势；,价格走势,2007年价格进入新的高位区间，全年成交均价都在万元之上，呈波动性上扬态势； 2007年成交均价较2006年涨幅达48.61%，与2006年拉开差距； 2007年，自3月起成交结构稳定，价格稳步上扬，10月、11月受销许发放影响，远郊区县供应大幅增加，导致商品房市场均价整体下滑，11月末成交结构有所恢复，价格开始回归，12月再次拉升至新高点；,产品格局,2007年四环外商品房新增供应占67.51%，郊区化现象明显； 从土地成交情况来看，2007年北京土地成交596万平米，比2006年降低12.5%，成交价格增长30.6%，受土地供应的影响，房价仍将持续上涨； 五环外以及远郊区县所占的比例已经高达土地市场总体成交面积的86.2%，四环内土地越来越稀缺，商品房市场供应也势必将逐年递减，因此四环内项目将越来越稀少，价格提升空间越来越大；,区域判断,2007年北京全市商品住宅均价较06年涨幅48.61%，百子湾板块的2007年价格增幅超越平均水平； 目前个别项目降价，也只是消化前期过快的涨幅； 从区域供应结构来看，中高端产品供应比较充足； 区域居住氛围浓厚，且市场关注度较高；,,小结,北京，皇城脚下，向来是舆论关注的焦点，但更是卧虎藏龙，各显神通的博弈场，因此即使是众目所嘱，在多方力量的牵扯下，市场对调控政策的敏感性仍远不及上海、广深等地； 北京市场的敏感点虽不在调控政策面，但却与国家整体宏观投资环境关联甚密，外埠个人在京购房占据整体市场的35%、高端市场逾80%的比率无疑正是投资者看好北京市场的产物； 受国家出台金融手段进行调控和销许发放、土地供应的影响，北京市场的供需双方都将受到抑制，因此明年成交量仍将进一步走低，但奥运会的重大利好无疑会进一步助推价格上涨； 禧福汇地处朝阳区，近CBD区域，正是倍受关注区域，且居住属性较强，项目的特色化发展正是脱颖而出的不二法门。

无锡市场,土地市场,无锡土地市场，06放量，07提价,整体供应量在长三角地区属于上游水平，是以价格始终比较稳定 2007年前三季度南京朗诗、栖霞建设、苏宁电器、天华百润等南京开发商抢滩登陆，第四季成交价格飞涨，多宗土地楼板价突破3000元/平米，其中上海万科以及上海鹏润竞得地块的楼板价分别突破4900元/平米、5600元/平米 土地价格的此轮冲顶意味着未来2年内无锡的房地产价格也将出现阶梯性的增长,供应与成交,无锡是一个内需型特征比天津更明显的市场环境 整体成交曲线平稳，受政策干扰小，而且93%以上的购房者都为自住型需求 3年来市场供应量稳步提升，波峰波谷之间没有明显的差距,价格走势,由于长期执行限价政策，无锡房地产市场的价格可以说是波澜不兴 宏观政策带来的黑色10月全国性降价风潮也未对市场造成显著的影响 目前在政府限价的管理条例上，越来越多的开发商试图通过精装修和捆绑车库的办法来提升售价,区域判断——惠山区,惠山——价格低谷，安居首选 惠山区由于价格因素被看作无锡最具发展潜力的板块.也是07年成交量最大的板块 板块内的惠山新城是无锡开发最早，配套设施最完善的城市新区,区域判断-太湖新城,滨湖——整体发力 主导全市 滨湖区作为全市房地产市场的核心，近年来实质上是由南部的太湖新城板块在支撑，中部的蠡湖新城供应长期不足，而北部的梁溪河板块主要局限在河南沿线。

而蠡湖一号、山语银城等项目的陆续入市将改变滨湖区域供应失衡的局限 08年，滨湖区市场无疑将进入三大板块整体发力的新阶段，区域作为无锡主流居住区的核心地位将愈加稳固小结,刚刚起步的内需型市场，自住型消费占绝对主导地位，抗风险能力强，对宏观调控没有太敏感的反应 由于长三角城市群的连通器效应，无锡已经成为南京，上海等地品牌的开发商的重点阵地 07土地成交价格比06年提升一倍有余，土地价格攀升已经完成,主城区可供地资源稀缺 城市格局处于初期扩张阶段，除了已经初具规模的滨湖新城，各个新兴组团还是以卫星城的形态各自为政 政府的限价政策对于市场有一定的约束作用，但是越来越多的开发商开始借助精装修等手段进行规避，而且从长远发展角度，行政限价的作用会日益削弱,重庆市场,土地市场,从04年以来就开始大批量放量的土地市场，终于在07年出现了价格的飞跃2003年到2006年出让的土地价格都在1200元/平米之内，房屋的楼面价格都在500元/平米以内 以香港信合为起点的以后拿的地块的地价，几乎都在8000元/平米以上，也就是在实验区消息一公布后，最近重庆土地价格少则上涨700%，多则上涨1000%近期重庆的天价地王,外来开发商强势推动重庆房地产市场 重庆地产行业土地储备数量最多的十个企业中，除了本地企业龙湖以外，外来的房地产公司占了9个。

截止到2007年2月5日，全国50强开发商半数多进军重庆这些外来开发商最近3年囤积土地已超过3万亩，占最近3年重庆土地拍卖数量的2/3以上 2006年有100多亿元外来资金投入重庆房地产市场，占重庆引进内资总量的1/3强供应与成交,重庆市场对政策的敏感度可以算得上是全国前列，5月份实验区利好消息带动大批外来投资者进入，部分楼盘异地购房比例达到30%以上 10月份二套贷款政策出炉后，整体成交缩水70%12月份主城9区更是以2872的成交套数创历史新低 诸多开发商为了缓解自身的现金流压力在春节前赶推新盘，反而加重了客户的观望心里，市场反响冷淡,价格走势,重庆今年的价格增长势可以用“投资带动自住，异地带动本地”来总结 根据往年的价格走势，年末是重庆市场开发商减量提价的收官阶段，所以在10月成交大跳水的时候，整体市场价格依然坚挺 年末入主重庆，已经3年1000亿的豪言壮语也是刺激市场价格的有效强心针 经过的3年的徘徊期，重庆的房价终于冲破 4000大关，开始有了一个合乎期直辖市身份的价格,小结,重庆有着全国体质最敏感的房地产市场环境，对宏观调控政策的反应立竿见影，同样一个政策性利好消息也能引发房价的暴涨 西部实验区，中西部发展的核心极，现在的重庆已经和天津一样成为了全国开发商与投资群体的关注热点 土地市场已然完成放量提价两步走，两年内，重庆房价既然再上一个台阶 投资自住两相宜的小户型为主打的产品结构将继续统治市场格局 房价空间的拉升会吸引更多的品牌开发商抢滩试水。