商业物业形态分析.docx

精品文档 商业物业形态分析 商业物业形态分析提要：商业物业通常有八种分类方法 包括:按市场形式分类、按物业用途分类、按建筑特征分类、 按物业区位分类、按经营方式分类、按经营类别分类、按销 售方式分类和物业产权分类更多精品源人们习惯上将商业物业叫商铺或商业房 ,商业物业的功能多 样化,既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社 会功能,又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的 经济功能由于商业物业的多样化特点 ,使物业的分类也有多样化的特 点,有助于我们根据不同的物业种类 ,制定有针对性的营销 策略,不同类型的商铺可以采用不同的销售方式 ,即使同样 的商铺也可以有完全不同的销售策略商业物业通常有八种 分类方法,包括:按市场形式分类、按物业用途分类、按建筑 特征分类、按物业区位分类、按经营方式分类、按经营类别 分类、按销售方式分类和物业产权分类按市场形式分类按市场形式分类是商业物业最常用的分类方法 ,市场形式受 物业的开发方式制约 ,根据物业的整体规模和开发方式形成 三种市场形式:大型商厦、专业市场和小区商铺大型商厦是购物中心形式的大型商业物业项目 ,商厦由多个 百货公司、超级市场、专卖店、连锁店组成 ,是城市商业的 重要活动场所。

专业市场是指以专门经营某一特定类别商品或服务的商铺 , 形成以专业性经营的最大特色兼营批发及零售专业市场选 址不论是在城区或是郊区 ,兼营均讲究是否能 "成行成市 ", 市场上成熟的龙头市场可以转变和带动周边连片商铺的经 营方向 ,如在广州火车站附近一带 ,现已形成可以白马服装 大厦为龙头的服装批发中心区域,业务辐射全国各地小区商铺是住宅小区的配套设施 ,商业规模较小 ,无具体的 经营规划按物业用途分类按物业用途分类是一种传统的分类方法 ,将物业按用途分类 在项目营销过程中 ,仍然具有很重要的知道意义 ,不同的用 途有不同繁荣目标客户,营销推广策略各有不同按物业用 途分类可将物业分为:购物中心、小区配套商铺、专业市场、 批发及商贸中心和餐馆及美食广场等分五类购物中心是指由开发商统一规划 ,在经营机构的统一管理下 由众多商户集中经营多种商品或服务的大型的、多功能的、 综合的商业物业购物中心是社会发展和经济发展的必然产 物,在西方发达国家 ,购物中心已是一个国家经济发展的重 要组成部分,能满足消费者购物、休闲、娱乐、观光、社交 等多种社会活动需求,规模较大的购物中心项目因有吸引和 聚集人流的功能 ,能带动区域商业发展 ,形成以购物中心为 核心的区域商业中心,甚至会影响到一个城市的规划格局。

现阶段我国的购物中心多建于城区的大型商厦内 ,这点与欧 美国家的购物中心选址方式截然不同小区配套商铺基本是小型店铺 ,服务对象以小区住户为主 , 发展商建设商铺的目的是满足住户的日常生活需要目前,市场上各种各样的专业市场大行其道 ,基本上包括了 各类商品,最典型的专业市场莫过于装饰材料城、家具城、 电器城、电脑城、服装城、皮革鞋类市场、食品市场、文具 玩具市场、汽车市场项目 ,其经营品种均具有非常明显的专 业性特色批发及商贸中心规模宏大 ,主营批发业务或贸易业务 ,经营 上具有专业市场性质 ,物业多建于近郊的交通要道附近 ,以 便应付大批量物流配送运输按建筑特征分类 按物业的建筑特征分类,重要可分为商业大厦、住宅区商铺、 临街商铺、步行街露天商铺和地下商铺等五类商业大厦是大型的商业物业 ,我国的商业大厦多建设于城市 的商业区或交通交汇点 ,如商业步行街概念物业成都春熙路 商业街住宅区商铺是住宅物业和附属物业 ,通常建在住宅 物业的首、二层临街商铺多建于道路的两旁、住宅的楼下 步行街露天商铺是步行商业街的临时商铺 ,仅在步行开发时 设摊位对于南方人来说,由于气候关系,对地下商城热情远 远没有北方人高,在冬天,地下商城能吸引很多即怕冷、但又 想逛商商业物业形态分析提要：商业物业通常有八种分类 方法,包括:按市场形式分类、按物业用途分类、按建筑特征 分类、按物业区位分类、按经营方式分类、按经营类别分类、 按销售方式分类和物业产权分类。

更多精品源店的市民,与地铁站相连 ,成为近期几个建有或正在建地铁 城市的最有特色的地下商城按物业区位分类按物业区位分类是根据项目的地址来确定物业的特性 ,可分 为商业物业、住宅区物业和近郊物业除了选址不同外 ,不 同区域的项目的经营品种会有很大的差别商业区物业构筑大型购物中心 ,以经营上档次、上品位的商 品为主 ,攀枝花泰隆国际商业城就是一个典型的个案 ,通过 几年的经营,已逐渐成为攀枝花市的商业名片住宅区物业以经营市民日常生活用品为主 ,是为方便住户解 决柴米油盐的问题而设立由于中国国情和人们生活习惯的差异 ,决定了我国的近郊商 业物业与国外的近郊商业物业有着本质的区别 ,西方国家由 于汽车的普及率高,因郊外交通方便、能设立大型停车场,更精品文档 重要的是郊外有地价低廉的优势 ,很多大型的购物中心便在 郊外找到根据地,从20 世纪60 年代开始,我国各大城市不断 有大型的郊区购物中心崛起而我国居民的活动范围重要是 靠公共交通工具来分 ,中国人还存在进城消费的习惯 ,由于 郊区交通状况的限制和缺乏可以依赖的大量居住人口 ,导致 大型购物中心缺乏足够的目标客户群体 ,决定了郊区物业建 成以大众作为主要消费对象购物中心的条件尚不成熟。

我国 的近郊商业物业目前仍以经营大型批发业务的商贸活动和 物流配送为主按经营方式分类按经营类别划分,可将物业分为统一经营物业和分散经营物 业.统一经营方式以产权酒店和商务公寓采用较多 ,商场只有由 发展商返租经营的物业才采用统一经营方式 .大部分商业物 业都采用分散经营方式,由商铺业主或商家按各自的经营理 念独自经营.按经营类别分类精品文档 按经营类别划分,可将物业分为综合经营项目和单一经营项 目.综合经营项目如大型商厦、购物中心、小区商铺 ,经营品种 丰富,包罗万象,是功能综合的商业物业单一经营项目是经 营某一类型商品或服务的项目如专业市场和餐馆及美食广 场物业经营品种单一性业务按销售方式分类按经营类别划分,可将物业分为销售物业、租售物业和出租 物业不同的销售方式,商铺的营销方式和经营方式也就产生明显 的区别在我国,发展商要尽快回笼资金,有产权的商铺多以 销售为主 ,现阶段大部分物业的开发商都是地产开发商 ,开 发项目往往不是以商场经营盈利为目的 ,而是以销售物业盈 利为目的 ,发展商既不是物业的业主 ,也不是商场的经营管 理商,在物业销售完毕,发展商即抽身离去为了达到更好的销售水平 ,发展商介入到商场的经营事务中 在商场还没有竣工的时候 ,提前开始了招商引租的工作 ,通精品文档 过租户商家的积极参与,以带租约的商铺来吸引更多的投资 者来买商铺,于是,便产生了既售又租、租售结合的物业 ,其 实,租售物业最终的目的还是销售物业 ,带租约发售是商业 物业营销中最有效的方法之一。

国外大部分商业物业基本不进行销售 ,以租为主 ,开发商是 地地道道的商业经营管理者开发物业的目的是通过物业租 赁,收取物业租金来达到盈利的目的 ,开发商本身就是经营 管理商,是商场的所以者,与所有商户一起开展经营活动 目前,北京、上海、广州、深圳等地一般资金实力雄厚的开 发商,将物业发展作为长线投资 ,以收租为业,如果商场经营 得法,一般在几年内即可收回全部投资,以后还有长期的、不 断增长的租金收益,比销售物业短期获取的利润多得多按物业产权分类按物业产权划分可将物业分为产权物业和非产权物业经有关部门批准开发建设的商业物业 ,置业者拥有合法产权 商业物业按规定拥有 40年产权,开发商可以将产权商铺通过 销售快速回笼投资,也可以将产权商铺出租赚取长线投资收益;而大部分临建或以其他建筑物改建的商铺和露天的铺位 都是没有产权的商铺,多以经营专业市场和批发市场或跳蚤 市场为主,非产权物业不能销售只能出租。