城市房地产交易法律制度ppt课件.ppt

第七章 城市房地产买卖法律制度l学习提要本章论述我国城市房地产买卖法律制度，包括：城市房地产买卖概述，房地产转让，房屋预售，房地产抵押，房屋租赁，房屋出典，房屋赠与和房屋交换房地产买卖法律制度，旨在规范买卖当事人的房地产市场行为，维护正当的房地产买卖活动及当事人的合法权益，防止非法的房地产买卖活动和垄断运营，促进房地产买卖市场的安康开展l经过本章的学习，要了解房地产买卖的概念和特征；了解房地产转让、抵押应留意的问题；了解和掌握房地产转让、房屋预售、房地产抵押、房屋租赁、房屋出典、房屋赠与和房屋交换等买卖行为的主要法律要求 第一节 城市房地产买卖概述l一、房地产买卖的概念和特征一、房地产买卖的概念和特征 l〔一〕房地产买卖的概念：〔一〕房地产买卖的概念： l是指当事人之间进展房地产转让、房地产抵押和房屋是指当事人之间进展房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动租赁的活动l〔二〕房地产买卖的特征〔二〕房地产买卖的特征l 1．房地产买卖对象的特殊性；．房地产买卖对象的特殊性；l 2．房地产买卖方式确实定性；．房地产买卖方式确实定性；3．房地产买卖是数种典型合同的称谓；．房地产买卖是数种典型合同的称谓；4．房地产买卖为要式法律行为；．房地产买卖为要式法律行为；l二、房地产买卖的范围二、房地产买卖的范围l 从转让的法律方式或者双方的权益义务来划从转让的法律方式或者双方的权益义务来划分，房地产买卖包括房地产的买卖、出租、抵押、分，房地产买卖包括房地产的买卖、出租、抵押、赠与、投资、出典、交换等方式。

赠与、投资、出典、交换等方式 从买卖的客从买卖的客体来看，可以分为土地运用权转让与房屋转让两体来看，可以分为土地运用权转让与房屋转让两种方式 房地产买卖是房地产法中的重点内容，房地产买卖是房地产法中的重点内容，实际比较复杂，而且具有很高的适用性，应重点实际比较复杂，而且具有很高的适用性，应重点掌握第二节 房地产转让l一、房地产转让的概念一、房地产转让的概念 l房地产权益人经过买卖、赠与或者其他合法方房地产权益人经过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为式将其房地产转移给他人的行为 l〔一〕是房地产权益人实施的行为；〔一〕是房地产权益人实施的行为； l〔二〕是房地产权益人将房地产转移给他人的〔二〕是房地产权益人将房地产转移给他人的行为；行为； l〔三〕经过买卖、赠与或者其他合法方式实现〔三〕经过买卖、赠与或者其他合法方式实现 l“其他合法方式〞，主要包括以下行为：其他合法方式〞，主要包括以下行为：l〔一〕以房地产作价入股、与他人成立企业法人，〔一〕以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变卦的；房地产权属发生变卦的；l〔二〕一方提供土地运用权，另一方或者多方提〔二〕一方提供土地运用权，另一方或者多方提供资金，合资、协作开发运营房地产，而使房地供资金，合资、协作开发运营房地产，而使房地产权属发生变卦的；产权属发生变卦的；l〔三〕因企业被收买、兼并或合并，房地产权属〔三〕因企业被收买、兼并或合并，房地产权属随之转移的；随之转移的；l〔四〕以房地产抵债的；〔四〕以房地产抵债的；l〔五〕法律、法规规定的其他情形。

〔五〕法律、法规规定的其他情形l二、房地产转让的条件二、房地产转让的条件l〔一〕房地产转让的制止条件〔一〕房地产转让的制止条件 l1、司法机关和行政机关依法裁定、决议查封或者以其、司法机关和行政机关依法裁定、决议查封或者以其他方式限制房地产权益的；他方式限制房地产权益的； l2、依法收回土地运用权的；、依法收回土地运用权的； l3、共有房地产，未经其他共有人书面赞同的；、共有房地产，未经其他共有人书面赞同的； l4、权属有争议的；、权属有争议的； l5、未依法登记领取权属证书的；、未依法登记领取权属证书的； l6、法律、行政法规规定制止转让的其他情形法律、行政法规规定制止转让的其他情形l〔二〕允许房地产转让的条件〔二〕允许房地产转让的条件l1、以出让方式获得土地运用权的房地产转让该、以出让方式获得土地运用权的房地产转让该当具备的条件：当具备的条件： l〔〔1〕按照出让合同商定曾经支付全部土地运用〕按照出让合同商定曾经支付全部土地运用权出让金，并获得土地运用权证书权出让金，并获得土地运用权证书l〔〔2〕按照出让合同商定进展投资开发，属于房〕按照出让合同商定进展投资开发，属于房屋建立工程的，应完成投资总额的屋建立工程的，应完成投资总额的25%上。

上 l〔〔3〕转让房地产时房屋曾经建成的，还该当持〕转让房地产时房屋曾经建成的，还该当持有房屋一切权证书有房屋一切权证书l2、以划拨方式获得土地运用权的房地产的转让、以划拨方式获得土地运用权的房地产的转让该当具备的条件该当具备的条件l〔〔1〕土地运用者为企业、公司、其他经济组织〕土地运用者为企业、公司、其他经济组织和个人；和个人； l〔〔2〕拥有国有土地运用证；〕拥有国有土地运用证； l〔〔3〕具有地上建筑物、其他附着物合法产权证〕具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；明； l〔〔4〕按照规定签署土地运用权出让合同，补交〕按照规定签署土地运用权出让合同，补交土地运用权出让金或者上缴土地收益土地运用权出让金或者上缴土地收益l三、房地产转让的程序三、房地产转让的程序l1、签约、签约 l2、申报、申报 l3、审查、审查 l4、查勘与评价、查勘与评价 l5、交纳税费、交纳税费 l6、核发过户单、核发过户单l四、房地产转让合同四、房地产转让合同l〔一〕概念〔一〕概念 l 房地产转让合同是指房地产原受让人与新受房地产转让合同是指房地产原受让人与新受让人之间签署的转让房地产的协议。

让人之间签署的转让房地产的协议l〔二〕主要内容〔二〕主要内容 l〔〔1〕双方当事人的姓名或者称号、住所；〕双方当事人的姓名或者称号、住所；l〔〔2〕房地产权属证书称号和编号；〕房地产权属证书称号和编号；l〔〔3〕房地产坐落位置、面积、四至界限；〕房地产坐落位置、面积、四至界限；l〔4〕土地宗地号、土地运用权获得的方式及年限；l〔5〕房地产的用途或运用性质；l〔6〕成交价钱及支付方式；l〔7〕房地产交付运用的时间；l〔8〕违约责任；l〔9〕双方商定的其他事项l〔三〕房地产转让合同与土地运用权出让合同的关系： l 1、房地产转让合同以土地运用权出让合同为前提； l 2、土地运用权运用年限受原土地运用权出让合同制约； l 3、房地产转让合同有新内容l第三节第三节 房屋预售房屋预售l一、房屋预售的概念一、房屋预售的概念 l 亦称商品房预售，是指房地产开发企业在亦称商品房预售，是指房地产开发企业在建立房屋的工程尚未开工之前，将正在施工的房建立房屋的工程尚未开工之前，将正在施工的房屋预先出卖给购买者的行为房屋预售又称屋预先出卖给购买者的行为房屋预售又称“卖卖楼花〞。

楼花〞 二、房屋预售关系的法律调整 1、预售条件： 〔1〕已交付全部土地运用权出让金，获得土地运用权证书； 〔2)持有建立工程规划答应证； 〔3〕按提供预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资额的25％以上，并曾经确定施工进度和开工交付日期；〔4〕房屋预售实行答应证制度l2、预售成交价钱申报 l 国家实行房地产成交价钱申报制度 l3、预售程序l 〔1〕预售人领取土地运用证、建立工程规划答应证；l 〔2〕预售人办理预售登记，领取预售答应证；l 〔3〕预售人同预购人签署商品房预售合同；l 〔4〕预售合同登记备案；l 〔5〕房屋交付后，办理产权登记第四节 房地产抵押l一、房地产抵押的概念和性质 l 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为且债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿 l 〔1〕是一种从属权益 ；l 〔2〕是一种价值支配权 ；l 〔3〕是一种优先受偿权；l二、房地产抵押的设定二、房地产抵押的设定l〔一〕房地产抵押的条件〔一〕房地产抵押的条件 l1、权属有争议的房地产、权属有争议的房地产 ；；l2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； l3、列入文物维护的建筑物和有重要留念意义的其他建、列入文物维护的建筑物和有重要留念意义的其他建筑物；筑物； l4、已依法公告列入拆迁范围的房地产；、已依法公告列入拆迁范围的房地产； l5、被依法查封、扣押、监管或者以其他方式限制的房、被依法查封、扣押、监管或者以其他方式限制的房地产；地产； l6、依法不得抵押的其他房地产。

依法不得抵押的其他房地产l〔二〕房地产抵押的程序〔二〕房地产抵押的程序l1、签约、签约 l2、登记、登记 l〔〔1〕恳求抵押人和抵押权人共同到房地产管理部门，〕恳求抵押人和抵押权人共同到房地产管理部门，填交房地产他项权益登记恳求书，并提交房地产抵押合填交房地产他项权益登记恳求书，并提交房地产抵押合同副本，交验房地产抵押合同正本、登记恳求者的身份同副本，交验房地产抵押合同正本、登记恳求者的身份证明、土地运用权来源证明、地上建筑物及其附着物的证明、土地运用权来源证明、地上建筑物及其附着物的权属证明和登记机关以为有必要提交的其他文件；权属证明和登记机关以为有必要提交的其他文件；l〔〔2〕受理；〕受理；l〔〔3〕审查、发证〕审查、发证 l三、房地产抵押的范围三、房地产抵押的范围l〔一〕房地产抵押权担保的债务范围〔一〕房地产抵押权担保的债务范围l 〔〔1〕主债务〕主债务 l 〔〔2〕利息〕利息 l〔〔3〕违约金〕违约金 l〔〔4〕损害赔偿金〕损害赔偿金 l〔〔5〕实现抵押权的费用〕实现抵押权的费用l〔二〕房地产抵押权所及房地产的范围〔二〕房地产抵押权所及房地产的范围l 1、房地产本身。

房地产抵押，根据其标的、房地产本身房地产抵押，根据其标的物可以大致划分为两种：土地运用权抵押和房屋物可以大致划分为两种：土地运用权抵押和房屋一切权抵押以土地运用权抵押的，其地上建筑一切权抵押以土地运用权抵押的，其地上建筑物、其它附着物随之抵押；以房屋一切权抵押的，物、其它附着物随之抵押；以房屋一切权抵押的，其占用范围内的土地运用权也同时抵押以依法其占用范围内的土地运用权也同时抵押以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，那么建筑物抵押，当事人办理了抵押物登记的，那么为房地产抵押权的效能所及为房地产抵押权的效能所及l〔二〕房地产抵押权所及房地产的范围〔二〕房地产抵押权所及房地产的范围l l2、房地产的从物从物指非主物的构成部分而、房地产的从物从物指非主物的构成部分而从属于主物，并对主物发扬辅助成效之物从属于主物，并对主物发扬辅助成效之物②②由由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权，基于主物之处分及于从物的原那么，实价值权，基于主物之处分及于从物的原那么，实行房地产抵押权拍卖房地产时，其效能自应及于行房地产抵押权拍卖房地产时，其效能自应及于房地产的从物。

房地产的从物l〔二〕房地产抵押权所及房地产的范围〔二〕房地产抵押权所及房地产的范围l l3、房地产的从权益从权益是指为助主权益之、房地产的从权益从权益是指为助主权益之效能而存在的权益从权益与主权益的关系，一效能而存在的权益从权益与主权益的关系，一如主物与从物的关系，以主权益及其所属的标的如主物与从物的关系，以主权益及其所属的标的物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效能得物设定房地产抵押权时，房地产抵押权之效能得及于从权益及于从权益l〔二〕房地产抵押权所及房地产的范围〔二〕房地产抵押权所及房地产的范围l 4、孳息房地产抵押权的效能及于抵押权开场实行、孳息房地产抵押权的效能及于抵押权开场实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息<担担保法保法>第第47条规定：债务履行期届满，债务人不履行债条规定：债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权务致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分别的天然孳息及抵押人就抵押物人有权收取由抵押物分别的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。

但抵押权人应将扣押抵押物的现可以收取的法定孳息但抵押权人应将扣押抵押物的现实通知该当清偿法定孳息的义务人，否那么，抵押权的实通知该当清偿法定孳息的义务人，否那么，抵押权的效能不及于该孳息效能不及于该孳息l四、房地产抵押权的实现方式四、房地产抵押权的实现方式l根据根据<担保法担保法>和和<城市房地产抵押管理方法城市房地产抵押管理方法>的的规定，抵押权实现的方式有折价、拍卖和变卖三规定，抵押权实现的方式有折价、拍卖和变卖三种，而且抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押种，而且抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人进展协商，协商不成时，只需向人民法院起诉，人进展协商，协商不成时，只需向人民法院起诉，经过法院实现抵押权抵押权人无自行拍卖、自经过法院实现抵押权抵押权人无自行拍卖、自行折价、自行变卖抵押房地产的权益行折价、自行变卖抵押房地产的权益 l五、房地产抵押合同五、房地产抵押合同 l〔一〕房地产抵押合同的条款〔一〕房地产抵押合同的条款 l〔〔1〕当事人的根本情况，即当事人称号、国籍、〕当事人的根本情况，即当事人称号、国籍、住所、法定代表人；住所、法定代表人；l〔〔2〕主债务根本情况；〕主债务根本情况；l〔〔3〕抵押物的根本情况；〕抵押物的根本情况；l〔〔4〕抵押物估价、抵押率；〕抵押物估价、抵押率；l〔5〕抵押物的权证保管，抵押物的占管人、占管方式、占管责任及不测毁损、灭失的风险责任；l〔6〕抵押物投保的险种、险别、赔偿方式和受害人；l〔7〕抵押物权证归还责任，抵押物处分方式，清偿顺序；l〔8〕违约责任及争议处理方式；l〔9〕合同生效及其他事项。

l〔二〕房地产抵押合同当事人的权益义务l1、房地产抵押人的权益和义务 l权益： l〔1〕对抵押房地产的占有、运用和获取收益权； l〔2〕就同一房地产剩余的价值部分再设定抵押的权益 l义务： l〔1〕坚持抵押房地产的价值； l〔2〕保证抵押权人充分实现抵押权l2、房地产抵押权人的权益和义务、房地产抵押权人的权益和义务l权益：权益： l〔〔1〕要求保全抵押房地产担保价值；〕要求保全抵押房地产担保价值； l〔〔2〕物上代位权；〕物上代位权； l〔〔3〕处分抵押权；〕处分抵押权； l〔〔4〕优先受偿权〕优先受偿权l义务：义务： l〔〔1〕不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、〕不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、运用、收益权，不得一方扩展抵押人担保范围，添加其运用、收益权，不得一方扩展抵押人担保范围，添加其负担；负担；l〔〔2〕在抵押权实现后，如变卖抵押房地产的价款清偿〕在抵押权实现后，如变卖抵押房地产的价款清偿主债务后有剩余，那么该当及时将剩余部分返还给抵押主债务后有剩余，那么该当及时将剩余部分返还给抵押人 第五节 房屋租赁l一、房屋租赁的概念和条件 l1、房屋租赁的概念：l 是指房屋一切人作为出租人与承租人就房屋租赁事宜明确相互权益和义务关系的协议。

出租人〔房屋一切人或其代理人〕、承租人 l 2、房屋出租的条件： l 房屋是一种特殊的商品，其出租该当符合一定的条件法律上从反面规定了出租的条件l房屋租赁的条件：l1、未依法获得房屋一切权证的； l2、司法机关和行政机关依法裁定、决议查封或者以其他方式限制房地权益的； l3、共有房屋未获得共有人赞同的； l4、权属有争议的； l5、属于违法建筑的； l6、不符合平安规范的； l7、已抵押，未经抵押权人赞同的； l8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； l9、有关法律、法规规定制止出租的其他情形 l二、房屋租赁合同二、房屋租赁合同l1、房屋租赁合同的主要条款、房屋租赁合同的主要条款 l〔〔1〕当事人姓名或称号及住所；〕当事人姓名或称号及住所；l〔〔2〕房屋的坐落、面积、装修及设备情况；〕房屋的坐落、面积、装修及设备情况；l〔〔3〕租赁用途；〕租赁用途；l〔〔4〕租赁期限；〕租赁期限；l〔〔5〕租金及支付方式；〕租金及支付方式；l〔〔6〕房屋修缮责任；〕房屋修缮责任；l〔〔7〕转租的商定；〕转租的商定；l〔〔8〕变卦和解除合同的条件；〕变卦和解除合同的条件；l〔〔9〕当事人商定的其他条款。

〕当事人商定的其他条款l2、租赁合同的变卦、解除和终止 l〔1〕可以变卦或者解除租赁合同的情形： l1〕符合法律规定或者合同商定可以变卦或解除合同条款的；l2〕因不可抗力而致使租赁合同不能继续履行的；l3〕当事人协商一致的 l〔2〕可以终止合同的情形l1〕将承租的房屋擅自转租的；l2〕将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自互换运用的；l3〕将承租的房屋擅自拆改构造或改动用途的；l4〕拖欠租金累计达6个月以上的；l5〕公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；l6〕利用承租房屋进展违法活动的；l7〕故意损坏承租房屋的；l8〕法律、法规规定其他可以收回的l三、房屋租赁与房屋抵押之关系 l〔1〕将曾经出租的房屋抵押 l出租人将已出租的房屋抵押的，该当书面告知承租人，原房屋租赁合同继续有效l〔2〕将曾经抵押的房屋出租 l房屋出租前已抵押的，出租人该当在订立房屋租赁合同前书面告知承租人出租人未书面告知出租房屋已抵押而给承租人呵斥损失的，该当承当赔偿责任第六节第六节 房屋赠与房屋赠与l一、房屋赠与的概念 l是指房屋一切权人将本人的房屋无偿给予他人、他人表示接受赠与的行为准确地说，房屋赠与不属于买卖行为。

l二、房屋赠与合同 l是指赠与人与受赠人就无偿转移房屋一切权而达成的协议l无偿的，但可附义务 ；意思表示一致 ；实际合同：交付、登记；谢谢大家下次再见。