业主大会及业主委员会参照.pdf

第三章业主大会及业主委员会第一节业主大会筹备组第十九条同一物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立一个业主大会：（一）交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50% 以上；（二）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20以上业主总人数在 20 人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责第二十条符合本条例第十九条第一款规定条件之一的物业管理区域，其开发建设单位应当书面报告区房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）开发建设单位未及时书面报告的， 业主可以向区房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到报告或者要求之日起15 个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议第二十一条筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处（乡镇人民政府）派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）派员担任筹备组应当自成立之日起3 日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供相应的文件资料；相关文件资料应当包含：（一）物业管理区域划分证明；（二）业主名册；（三）建筑规划总平面图；（四）附属设施设备交付使用备案证明；（五）物业服务用房配置证明；（六）住宅专项维修资金交存证明；（七）其他必要的文件资料。

第二十二条筹备组履行下列职责：（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（三）确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积；（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；（五）提出首届业主委员会委员候选人名单；（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作前款第（一）至（五）项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15 日前以书面形式在物业管理区域内公示业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果第二十三条筹备组应当自成立之日起30 日内组织召开首次业主大会会议自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止筹备组的必要经费由开发建设单位承担第二节业主大会与业主委员会第二十四条业主在业主大会会议上的投票权，建筑面积和人数的确定按照下列规定行使一）业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载的建筑面积（不包括停车位建筑面积） 计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算其中，建设单位“专有部分的面积” 为未销售的物业建筑面积， 不包括属业主共有的物业和不能单独办理产权登记的其他物业，“投票权数总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。

二）“业主人数”按房地产权证数（套数）确定，一个产权证计为一个业主人数，房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据业主拒付物业服务费、 不缴存住宅专项维修资金的，管理规约、 业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束第二十五条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立业主大会依法设立后十日内， 业主委员会应当就业主大会设立事项向区房产行政主管部门备案；并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章第二十六条业主大会会议由业主委员会组织召开业主委员会不依法、 依约履行召开业主大会会议职责的，区房产行政主管部门应当责令其限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议第二十七条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式 采用书面征求意见形式时， 应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决第二十八条业主大会履行下列职责：（一）选举、撤换业主委员会委员；（二）审议通过业主大会议事规则及管理规约；（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定 ; （四）决定选聘、解聘物业服务企业; （五）依法决定住宅专项维修资金筹集、使用、管理事项；（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫，并在小区内公示告诫内容；（七）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项第二十九条管理规约应当对下列主要事项作出约定：（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；（二）住宅专项维修资金的筹集、使用方案；（三）共有部分的经营与收益分配、使用；（四）业主的其他权利与义务；（五）违反规约应当承担的责任管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人， 均具有约束力第三十条管理规约、业主大会议事规则、 业主委员会工作规则不得与法律、法规相抵触，其示范文本由市国土房产局拟订。

第三十一条业主大会设立后，业主委员会应当将下列事项告知开发建设单位和物业服务企业：（一）管理规约；（二）业主大会议事规则；（三）业主委员会工作规则；（四）业主大会、业主委员会的其他决定开发建设单位在销售该物业管理区域内的专有部分时，应当向买受人明示前款所列事项，并将其作为房屋销售合同的附件第三十二条业主委员会是业主大会的执行机构， 由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督业主委员会由人数为奇数的若干名委员（不超过 9 人）组成，每名委员具有同等表决权，每届任期为3 年；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定第三十三条业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开 3 日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过业主委员会应当将业主大会、 业主委员会的决定在作出之日起3 日内以书面形式在物业管理区域内公告第三十四条业主委员会委员应当忠实履行职责，定期参加房产行政主管部门组织的物业管理培训， 接受街道办事处 （乡镇人民政府） 以及房产行政主管部门的指导与监督。

业主委员会不得从事物业服务经营活动，其委员及其近亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职第三十五条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：（一）不再是该物业管理区域内的业主；（二）丧失民事行为能力；（三）被依法限制人身自由半年以上；（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形第三十六条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求；（二）拒不履行委员职责；（三）业主委员会半数以上委员或者20以上业主提议撤销其委员资格；（四）违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；（五）因其他原因不适合继续享有委员资格的第三十七条业主委员会任期届满60 日前， 应当召开业主大会会议进行换届选举业主委员会任期届满仍未换届改选的，区房产行政主管部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举第三十八条业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10 日内， 前业主委员会委员应当在街道办事处监督下，将其保管的有关凭证、 档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会， 并完成交接工作。

业主委员会委员资格届内终止的， 应当在终止之日起5 日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物第三十九条经业主大会决定，可以从下列渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费：（一）全体业主共有部分物业经营收益；（二）全体业主共同交纳；（三）业主自愿捐赠等其他合法方式工作经费归全体业主共有 业主委员会应当妥善保管并定期书面公告其收支情况，并接受业主大会、业主的监督第四十条两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度业主委员会联席会议由街道办事处 （乡镇人民政府）和区房产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、社区居民委员会、 物业服务企业组成 联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集。