土地投资开发项目可行性研究报告书.doc

目录第一章总论31.1工程名称31.2工程承办单位31.3工程建立地点31.4 工程开发容及标准31.5 工程一级开发投资估算与财务分析31.6结论与建议3第二章工程区位分析32.1工程位置32.2 工程现状分析32.3 出让地块分析32.4 工程用地规划条件32.5工程所在区域交通分析32.6工程所在区域绿化环境分析32.7 工程所在区域商业环境分析32.8工程所在区域规划32.9 工程所在区域与周边关系3第三章 SWOT态势分析33.1 优势33.2 劣势33.3 时机点33.4 威胁点33.5 分析结论3第四章工程开发地点与开发条件34.1 工程开发区域概况34.2 现状调查与分析34.3开发条件3第五章土地一级开发方案35.1方案综述35.2 开发方案35.3 征地、拆迁方案35.4 根底设施建立35.5 工程分期开发方案3第六章环境生态影响分析36.1 生态环境36.2 社会环境36.3 水环境36.4 声环境36.5 空气环境36.6 环境保护措施3第七章节能节水措施37.1 节能37.2 节水3第八章投资估算及资金筹措38.1 投资估算38.2 资金筹措3第九章效益分析39.1 财务分析39.2 社会效益39.3 互适性分析3第十章风险分析310.1 工程的风险分析310.2 防和降低风险的措施3第十一章结论与建议311.1 结论311.2 建议3第十二章附录312.1 附件312.2 附表3第一章总论1.1工程名称××××土地收储开发工程可行性研究报告〔以下简称工程〕1.2工程承办单位××公司〔工程责任主体〕是经××市人民政府批准，于2000年8月正式组建的国有独资公司，注册资本金100亿元，是××市根底设施投融资主要平台之一。

公司商业银行信用评级到达AAA现已累计通过商业银行贷款，国家政策性银行贷款，银行票据、招商引资、发行信托方案、发行企业债券等方式完成投融资和招商引资约350亿元，先后完成了××市机场改扩建征地拆迁、二环路、立交桥、绕城线等50多个省市重点工程工程的投融资及建立，为××市重点根底设施建立做出了巨大奉献1.3工程建立地点位于××市的××区〔县〕地块的东西南北四面分别为：××××研究围北临××，南临××1.4 工程开发容及标准工程区土地整理工作，因为现状地形比拟复杂，需要将地块整理为可利用地进展竖向工程整理，同时解决工程区交通、水、电等设施配套接入问题，注重地块景观和投资经济性等相关容按土地整理要求完成开发区域的规划编制和征地拆迁工作，并按照规划要求完成区域道路、市政管网、景观绿化及土地平整工作，将“生地〞变为“熟地〞，到达土地交易要求开发X围的整理土地勘测定界土地权属调查土地开发X围的整理土地征收及拆迁安置补偿拟定实施方案根底设施的建立工程一级开发的主要内容开发X围、面积、地上建〔构〕筑物附着物调查开发方案、开发本钱测算工作完成时限、实施方式河道治理场地竖向整理城市道路建立城市公共绿地建立城市市政公用设施ll工程土地一级开发主要工程量表指标名称单位指标备注市政道路m2241644.46新建9条次、支道路桥梁座15预应力简支梁桥场地整理m2571529.61河道整治m238631.2公共绿地m2263841.5 工程一级开发投资估算与财务分析1、投资估算工程动态投资300980.59万元〔不含土地收储开发整理投资回报〕，各局部费用详见下表。

序号工程或费用名称数值〔万元〕第一局部建安工程费41489.61第二局部其他根本建立费用217640.57第三局部预备费20730.41第一、二、三局部费用合计-279860.59工程静态投资-279860.59第四局部建立期银行贷款利息21120.00工程动态投资-300980.59第五局部土地收储开发整理投资回报41130.42工程总投资342111.012、资金筹措工程动态投资300980.59万元,工程总投资342111.01万元，企业自筹资金122111.01万元，占工程总投资的35.69%银行贷款220000.00万元，占工程总投资的64.31%3、土地出让收入测算工程土地经整理后，可出让经营性用地1011.82亩，预计按440万元/亩出让，可得收益445200.80万元4、财务指标指标名称单位指标土地开发总收入万元445200.80 土地开发净利润万元39727.93 全部投资回报率%30.64%资本金净利润率%32.53%财务部收益率〔税前〕%10.08%财务净现值〔税前〕万元15955.40 投资回收期〔税前〕年4.48 财务部收益率〔税后〕%8.16%财务净现值〔税后〕万元1158.40 投资回收期〔税后〕年4.545、盈亏平衡分析盈亏平衡点=固定本钱/〔销售收入-变动本钱〕。

工程盈亏平衡点：408.92万元1.6结论与建议工程区位为上等，但拆迁本钱和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，建议作为高档小区和配套商业进展规划设计第二章工程区位分析2.1工程位置工程位于××市的××区〔县〕地块的东西南北四面分别为：××、××、××、××研究围北临××，南临××2.2 工程现状分析工程现无房、地调资料，以下数据根据1:1000地形图图解量面积测算1、地面房屋构筑物工程开发涉及拆迁约后所村约950户，拆迁面积约711988.55m2，每户300m2围约284795.42m2，超300m2约427193.13m22、土地性质扣除已出让用地面积，已修道路面积，需新征地1550.85亩2.3 出让地块分析工程围用规划总面积2206亩，扣除已出让地块155.55亩，可出让用地面积888.34亩，其中住宅用地846.24亩，商业用地144.9亩用地性质数量〔亩〕总用地面积2206绿地面积489.57道路面积494.14河道面积59.45中小学用地39.39已经出让用地155.55可出让用地888.34其中：住宅用地846.24商业用地144.92.4 工程用地规划条件A6A9A8A7A1-A4地块控高60米,建筑密度≤25，容积率≤2.8，绿地率≥38;A5、A6控高36米，建筑密度≤28，容积率≤2.5，绿化率≥35;A7、A8控高24米，建筑密度≤30，容积率≤1.6，绿化率≥32;A9、A10、A13控高12米,建筑密度≤45，容积率≤3.0，绿化率≥30.2.5工程所在区域交通分析1、现状路网工程临××、××、××主干道现已建成通车。

××已开工建立，工程交通情况比拟好2、工程区域规划路网规划城市主干路××已开工建立，工程区域规划次、支路路网线密度达5.5，未来交通优势明显3、公共交通情况工程建成后，全区公交车全覆盖，方便出行4、××市地铁交通情况工程距离轨道1号线约800米，2号线1400米2.6工程所在区域绿化环境分析1、××市域层面工程处于××市规划××湿地区，临××生态开展轴环境优越2、工程所在区域工程所在绿化景观布局“二轴二核心区〞，二轴为××轴、生态轴一处公共绿地核心区，一处水系湿地景观区2.7 工程所在区域商业环境分析工程靠近××市主城区商业聚集区南北向开展轴与东西向开展轴距离附近成熟商业圈10-30分钟车程2.8工程所在区域规划1、××市总体规划布局〔1〕城市空间开展构造延续在××市中心城区，紧邻主城××，××市传统中轴南向开展的末端，与××、××、××度假区严密联系〔2〕延伸南北向的功能轴线强化以二环路为界面的主城中心的南北开展轴线，统领全城，有效的促进城南区域的开展，带动旧城改造的进程〔3〕加强东西向的景观联系主城区外围的山体径流，在中心的平原地区形成多条河道贯入××，同时以××为核心向周面辐射的生态绿化廊道结合城区部的开放空间向周边群山辐射，形成交织的山水生态景观系统。

2、工程所在区域分析-××市南市区〔1〕××市南市区规划1〕总体开展思路：把××市建立成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市2〕南市区定位：南市区自然资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城3〕南市区开展：充分发挥城区的历史文化与自然资源优势，同时大力开展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套，以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代效劳业4〕片区简介：Ø 东市区：××市房地产开发最早的区域，但目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选Ø 南市区：将结合××机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、××公园等统一规划成为南部城市副中心Ø 西市区：随着一些工厂的迁出，西市区的房地产开发将慢慢跟上南市区和北市区的步伐，成为××市的又一个置业热点Ø 北市区：北市区是××市的副中心，是行政办公区、居民区、效劳区兼具的综合性功能区Ø 中心区：××市商务、金融和文化中心2.9 工程所在区域与周边关系1、工程附近生态环境本工程地块所处位置在湿地公园与××区〔县〕古镇附近，工程具有得天独厚的自然及人文景观2、工程所在区域局部土地一级市场分析××市2012年1月-10月上旬××市土地成交量为10829.94亩，南市区为6392.03亩，占整个××市成交量的59%。

南市区供给量最大，未来居住、商业放量多〔1〕××路片区既有规划定位条件：原规划为以居住、商业、商务为主的综合城市功能片区/××市金融聚集区公共交通条件：新增轨道7#、8#和导轨填充线LRV〔2〕××片区既有规划定位条件：××是以××省奥体中心、国际商务商业、文化会展、金融贸易、主题旅游公园为主、生态示住区为主体功能的城市新中心公共交通条件：轨道1#、6#〔3〕××村片区位于××区〔县〕新螺蛳湾片区紧邻汽车客运站，与规划中的绕城线相接距离主城区约12公里，××新区5公里总用地面积：627.88亩总建筑面积：761394㎡〔其中：地下183444㎡；地上577950㎡〕容积率：2.18公共交通条件：轨道1#3、工程所在区域二级市场简介〔1〕工程周边二级市场分布随着××市城市建立规划，南市区已经成为××市开发热点区域，居住用地和商业用地成交的增加，预示着将来该区域楼盘放量将多于其他区域，居住和商业气氛会逐渐浓厚，配套设施建立更加完善，房地产市场趋于成熟〔2〕个盘分析××××楼盘价格：总价约600万。