电梯费用核算.docx

该项目的基础数据为：A座住宅建筑面积2 2286平方米/ 206户/ 26层B座住 宅建筑面积27324平方米/ 312户/ 26层C座住宅建筑面积25289平方米/ 3 08户/ 26层，合计建筑面积：74899平方米/ 826户十二部“三菱”住宅电 梯分别设在每座两个单元，每部电梯的使用功率为9. 6KW /小时该数据作为 本次测算电梯费的基础数据该项目住宅电梯费用的测算步骤及方法：（1）1. 0264元（当地非工业用电峰值电量元）X 9. 6KW /小时/电梯X 3小时 （使用时间为 1 8 : 00— 2 1 : 00） X 365 天 X 12 部电梯=12947 4. 20 元；备注：以上数据为12部电梯一年在峰值电量中的费用2） 0. 6979元（当地非工业用电平值电量元）X 9. 6KW /小时/电梯X 6小时 （使用时间为 7 : 00 — 9 : 00 / 1 1 : 00 — 14 : 00 / 1 7 : 00 — 18 : 00） X 365 天 X 12部电梯=1 7607 1. 80元；备注：以上数据为12部电梯一年在平值电量中的费用3） 12部电梯在一年中峰、平值的合计电量为：1 7607 1.80+ 1 29474.20 = 305 5 4 6. 00 元（1+2）（4）电梯年度维保费=500元/部/月X 12部电梯=72000元/年（该费用为 支付专业电梯维保公司的年度费用）;电梯年度检验费=1100元/部+750元/部（电梯每部11层以上年度检验费 加收50元）+200元/部（限速器每两年检验一次、每次400元）X 12部电梯=246 00元（该费用为支付特种行业年度检测电梯的费用）。

5）电梯年度维护费用总额为：96600元（电梯年度维保费+电梯年度检验 费）6） 12部电梯年度费用总额为：305546元+96600元=402 146元（3 + 5）7）电梯月平方米能耗费用为：305546元（年度电梯电费总额）F 12个月F 7 4899平方米（住宅建筑面积）=0. 34元/平方米；（8）户月均电梯维护费用为：96600元（电梯年度维护费用总额）-12个月F826 户=9. 7 5 元 / 户9）每上下一层电梯费每一建筑平方米递增、递减0. 01元电梯提速为1. 5M / S、每秒提升电量元为：1. 0264元X 9. 6KW /小时一 360秒为0. 02 73元/ S, 每层楼高2. 95米、每提升一层楼须两秒0. 0 05 46元，四舍五入为0. 01元）（10）以总高26层中的第13层为基准平均电梯费13层每户的月度电梯费 用的计算公式为：住宅建筑面积X 0. 34元/平方米的电梯能耗费（7）+9. 7元/户电梯维保费；例：以85建筑平方米的17层房间为例，每月的电梯费用为：85平方米X 0. 38元/平方米电梯能耗费（以13层为基准价格，每层每平方递增0. 01元）+9. 7 元/户电梯维保费=42元/月/户。

备注：峰、平值的每度电费测算标准依据西安市物价局文件市物法【2008】172号《西安市物价局关于转发调整陕西电网电力价格的通知》以上费用测算仅仅是一个测算的框架，涉及到电梯配件的更替及物料损耗（如电梯轨道油等）尚未计算在内，并且只是一个相对稳定的数值在实施当中， 还要考虑到国家对非工业用电的政策调整、政府部门对特种行业年度检测费用 的调整以及维保单位人力成本及维护费用、维护成本调整等各类因素，及时进 行动态测算和相应调整，以避免物业服务企业在设施设备实际运营当中因各类 因素调整而造成的巨额亏损这种测算方法和测算得到的结果，在实际应用之后得到了业主（使用人）及 物业服务企业的认可并在一定的服务范围内得到了推广减少了双方的争议，进 一步的促使物业服务企业清清楚楚算账、业主（使用人）明明白白消费 引用:高全胜/_《城市开发^杂志物业管理版/2011年03月.注释人：32666063 提交时间：2011-5-20 10:52:221 电费n :电梯数；W:电梯功率;a :电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有差别，它可以通过统计的方法进行估算，a大致在0 3〜0 6这样的范围。

2 维修费，包括材料和专门人工费3 第一、二项之不可预见费用，按10%计4 更新储备金一 个 物 业 的 整 体 质 量 是 由 建 材 设 备 本 身 的 质 量 和 安 装 施 工 质 量 二 大 部 分 组 成 ,所 以 对 于 物 业 管 理 公 司 来 讲 主 要 对 开 发 商 提 以 下 几 点 建 议 :（1） 对 小 区 （大 厦 ）的 重 要 大 型 设 备 、设 施 的 供 应 商 ,应 尽 量 选 择 能 将 供 货 、安 装 、 调 试 、 售 后 维 修 保 养 一 体 化 的 实 体 公 司 ,在 价 格 相 近 的 几 家 供 货 商 中 ,尽 可 能 选 择 历 史 悠 久 、 售 后 技 术 服 务 良 好 、 价 格 适 中 的 那 家 2） 小 区 基 建 工 程 采 用 的 批 量 较 大 的 各 种 建 材 、 装 饰 材 料 、 水 电 器 材 等 常 规 材 料 和 配 件 尽 量 选 用 市 面 上 有 的 普 通 规 格 的 标 准 件 和 通 用 件 ,尽 量 采 用 国 家 和 本 市 指 定 厂 家 所 生 产 的 牌 子 、 型 号 与 规 格 。

3） 涉 及 小 区 物 业 的 结 构 、 防 水 层 、 隐 蔽 工 程 、 钢 筋 以 及 管 线 材 料 一 定 要 考 虑 耐 久 性 和 耐 腐 蚀 、 抗 挤 压 应 力 、 做 套 管 ,且 参 于 监 理 公 司 共 同 把 好 相 关 过 程 控 制 和 验 收 控 制 的 监 督 检 查 质 量 关 ,绿 化 带 土 质 的 厚 度 要 符 合 要 求 4） 所 有 参 于 土 建 工 程 、 装 饰 工 程 、 设 备 设 施 安 装 工 程 、 绿 化 工 程 和 相 关 的 市 政 工 程 的 施 工 单 位 、 供 货 商 、 安 装 单 位 、 和 与 之 有 关 联 的 中 介 单 位 都 应 与 开 发 产 就 设 备 （或 大 宗 材 料 、 配 件 ）的 保 质 （修 ）期 的 保 质 （修 ）内 容 、 保 质 （修 ）期 限 、 责 任 、 费 用 （维 修 保 证 金 ）、 违 约 处 理 等 达 成 书 面 协 议 ,并 提 供 有 效 的 合 法 经 营 及 资 质 证 明 、 产 品 的 产 地 、 合 格 证 明 、 设 备 订 购 合 同 、 材 料 供 货 价 目 表 、 采 购 供 应 地 址 及 单 位 联 系 电 话 。

5） 一 些 重 要 的 大 型 配 套 设 备 （包 括 电 梯 、中 央 空 调 、配 电 设 施 、闭 路 监 控 系 统 、 消 防 报 警 系 统 、 电 话 交 换 系 统 等 ）的 供 应 单 位 应 提 供 清 晰 明 了 的 操 作 使 用 说 明 书 , 并对物管相关技术操作人员提供正规的培训6） 小 区 物 业 所 选 用 的 设 备 和 仪 表 均 应 得 到 有 关 部 门 的 校 验 许 可 证 明 （如 电 表 、 水 表 须 经 过 水 电 部 门 校 验 合 格 才 允 许 使 用 ,闭 路 电 视 监 控 系 统 须 经 过 公 安 部 门 的 安 全 技 防 测 试 合 格 后 才 准 许 使 用 ,还 有 消 防 报 警 系 统 、 灭 火 器 、 电 梯 变 配 电 系 统 、 停 车 场 、 交 通 管 理 系 统 等 ）最 好 由 设 备 或 仪 表 供 货 安 装 单 位 一 并 解 决 7） 为 方 便 以 后 的 物 业 管 理 , 对 大 型 重 要 的 公 共 配 套 设 备 能 设 立 独 立 的 电 表 或 电 表 （便 于 情 况 分 析 和 成 本 控 制 ）,高 层 及 大 型 写 字 楼 的 室 内 照 明 插 座 电 源 应 与 中 央 空 调 系 统 用 电 线 路 及 计 量 分 开 ,尽 量 做 到 分 表 到 层 、 分 表 到 户 ,表 的 位 置 最 好 能 统 一 、集 中 （便 于 抄 表 、住 户 忘 关 开 关 时 可 临 时 切 断 电 源 ）,电 话 分 线 分 层 分 户 应 作 好 识 别 标 记 ,合 理 分 配 。

8） 各 专 业 工 程 技 术 人 员 要 做 好 质 量 跟 进 工 作 深 入 现 场 ,掌 握 第 一 手 资 料 、尤 其 是 各 种 给 排 水 、 电 、 中 央 空 调 、 消 防 报 警 电 话 、 有 线 电 视 等 管 线 的 走 向 、 重 要 闸 阀 和 检 查 口 的 位 置 ,以 及 相 应 的 施 工 更 改 记 录 9) 重 要 的 土 建 要 确 保 一 定 抽 验 合 格 率 ,所 有 的 隐 蔽 工 程 都 要 进 行 质 量 验 收 、且 要有物管人员参加10) 物 业 的 竣 工 验 收 ,物 管 人 员 应 会 同 参 加 , 对 不 符 合 物 管 要 求 的 工 程 项 目 有 权令其整改满意后再签字,物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接, 尤其是图纸、资料、更改记录物业管理的早期介入节点开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站角度不同开发商在 物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量和投资， 而规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免， 由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、 影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。

物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问 题比较了解因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视， 及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求因此，物业管理早 期介入有利于优化设计，完善设计细节笔者走访了多家旧小区和新建小区，并根据日常工作经验从开发成本、物业服 务及业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有 利于物业服务的长远发展但所提的建议中并不适用所有小区，仅供参考电气1建议每幢楼宇应预留空调外机和空调孔位置，并考虑位置的大小和孔洞的位 置及外露管的隐蔽处理理由：市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机 无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大；留有的 空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调 孔就成为外墙上的“疤痕”；连接外机的空调管各式各样、歪歪斜斜，影响美 观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插 式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安空调影响 美观等问题2建议室内安装空气自动循环系统理由：安装此系统能有效地使室内空气循环，保证室内空气的新鲜，避免了开 窗户通风造成灰尘、雨水进入到室内，造成给室内污染和经济损失。

另外也防 止业主自行安装此装置，破坏承重墙体，影响房屋结构安全特别是燃气供暖 的房屋，此装置更为重要开发商冠以“会呼吸的房子”也可以作为销售的亮 点3建议组建小区局域网理由：组建小区局域网，发展自己的网络服务器，不但是物业开发的发展方向， 而且会成为物业管理企业、开发商一笔不小的收入，并可以提高小区的档次4建议设置等电位箱理由：等电位联接端子板。