优秀楼盘考察报告─万科城.ppt

点点滴滴的不同造就天与地的差别点点滴滴的不同造就天与地的差别优秀楼盘考察报告优秀楼盘考察报告之之万科城万科城(万科万科)文文 件件 目目 录录万科城部分万科城部分1.技术指标.2.区域环境. .3.社区风格.4.愿望湖景观(社区级公共空间).5.组团级公共空间.6.邻里级公共空间.7.景观掠影.8.部品构造.9.一期商业配套.10.样板房─TOWNHOUSE.浅水湾.11.样板房─情景洋房.紫檀居.12.样板房─多层洋房.秋桐居.14.优点.15.缺点.•总占地面积： 39.7 万平方米•总建筑面积： 43.7 万平方米（其中住宅39.8万平方米，商业3万平方米，幼儿园及其它配套9千平方米）•容 积 率：1.1 •建筑覆盖率：30％•建筑 高度： 低层、多层及中高层•建筑 类型： Townhouse、宽景 House、花园情景洋房、 透天小高层、Loft等•车 位 比：1：1技 术 指 标 从深圳梅林关出去，坐车到万科城约20分钟左右梅林关的拥堵构成瓶颈之一，新开通的清平高速公路能否解决这一交通问题，有待进一步考证 区 域 环 境 万科城西面是新天下宿舍和华为百草园，南面是中海日辉台，北面是未来的学校和商业中心，东面是山体和备用地。

西、南两面是六车道的坂雪岗大道和贝尔路，北、东面道路目前还没有修建 整个用地地势东北部高、西南部低 区域环境 坂雪岗万科城地块是深圳土地拍卖史上单个土地面积最大的一块地，同时万科在坂田的土地占有数量相当，可能会介入坂田旧城改造，据此猜测万科在坂田可能形成区域垄断区 域 环 境个人认为这种社区风格的决定因素是以下两个方面：1.1的容积率面对客户群的层次万科宣传其社区风格与设计理念——来自美国的南加州风格来自美国的南加州风格社 区 风 格 这样的社区风格导向的是一种松散的生活方式——高品质的精神生活，健康的娱乐活动，稳定的家庭关系，有益的户外运动和友好的邻里关系 这一点与我们沿海一直倡导的“绿色社区，健康住宅”是相统一的思考思考：为什么初衷相同，结果有差异？社区风格关于设计•建筑设计糅合了改良西班牙、地中海及有机建筑等多种建筑风格形——西班牙风情+地中海气息意——南加州意境•开发的城市规划理论基础：多元化区域中心理论社 区 风 格愿望湖景观愿望湖景观(社区级公共空间社区级公共空间)愿望湖观光塔组组 团团 级级 公公 共共 空空 间间健身设施儿童乐园邻邻 里里 级级 公公 共共 空空 间间休闲空间组团入口等候空间单元入口组团小径景景 观观 掠掠 影影天然石材木质花架动静结合局部点缀部部 品品 构构 造造管道处理组团标识座椅灯饰组团入口壁灯一一 期期 商商 业业 配配 套套 一层商业街二层商业街样板房样板房─TOWNHOUSE.浅水湾浅水湾 露台庭院室内空间样板房样板房─情景洋房情景洋房.紫檀居紫檀居下沉庭院餐厅回家的路样板房样板房─多层洋房多层洋房.秋桐居秋桐居外观客厅赠送地下室露台优点一： 项目策略与定位明确，并且能够将概念一直贯彻到规划、单体设计、立面造型、环境设计、样板间室内设计以及各种细部设计，在项目的整体把控与深化力度上值得我们学习。

优 点优点二： 除个别户型（情景洋房二层入户处）外，大部分户型设计比较合理、实用 优 点优点三： 阶梯露台、退台式花园、空中花园、半地下室等附送空间，设计合理，尤其是地下室采光的处理巧妙，成为吸引顾客购买的亮点，利于销售 建筑符号：拱廊铁花窗棂半封闭感——安全、安逸优 点空中花园 阶梯露台优 点附送的半地下室可以作为家庭多功能房，下沉式采光井减少了“地下”感优 点优点四： 停车位、户数比的配置更 高达1：1，每100平方米即拥有一个停车位，是当前深圳关外楼盘中除别墅以外车位户数比最高的 沿海同样面对近郊楼盘的车位比问题思考：武汉黄狮海项目的车位比优 点优点五： 组团出入口处的特别处理，营造场所感、归属感以及安全感 优 点优点六： 在施工阶段就介入管理，万 科做的很好，沿海的“景观先导，底盘先行”也是此思路，该怎么落实 施工与销售同步进行 销售完全没有受到施工的影响 1、动线相错 2、相交接处通过广告牌特别处理 3、关键：意在笔先优 点缺点一： 整体规划中东西向房型略多，尤其是多层洋房区为了形成围合院落造成很多纯东西向户型。

缺 点缺点二： 二期北部 TOWNHOUSE区密度较高，尤其是地形呈坡 形，更加显得楼阁密布 缺 点缺点三： 情景洋房二层户型中入户处缺乏过渡空间，使起居厅比较局促 缺 点缺点四： 情景洋房二层户型中与附送地下室之间的联系——楼梯，从实际使用、心理感受来讲都比较牵强 缺 点缺点五： TOWNHOUSE存在黑卫情况，这种卫生间主要通过物理方式解决通风和采光问题尽管是次要位置，但设计中还是应当尽量避免 缺 点缺点六： 有些户型的地下室开窗过小，明显 与样板间地下室开窗无法相比，销售时 所谓的“每户所送地下室有所不同”,“不同”令顾客心理反差太大，有些只有一扇小窗，虽然地下室是附送，但是它的好用与否也是买方的重要考虑因素之一 缺 点。