商业项目物业管理思路（标书专用）参考借鉴范本.docx

商业项物业管理思路（标书专用）参考借鉴范本年月日商铺业主复杂，经营工程各异，如假设管理不善、顾此失彼，将严重影 响社区商业环境的营造，最终是开发商、经营商、管理商的利益全面受 损，社区经济价值下降，在管理上，我们的做法是一一装修管理“严把 三关”：即：申请关、过程关、验收关,尤其注重商业场所外观控制以及 施工过程中的消防管理8.平安管理确保商场的消防报警系统、监控系统始终处于正常工作状态；经常 进行巡视检查，保证各种灭火器材处于良好状态，消防通道畅通无阻； 严格控制管理各商户的电器使用，对违反平安规定的商户限期整改；定 期进行消防、匪警、急救等演习，设专职警卫进行楼层巡视，为顾客提 供平安舒适的购物环境三、办公楼管理在本工程，虽然办公物业面积不算太大，但其较高的类型定位决定 了其对物业管理服务的高标准要求，因此我们依然会严格按照办公物业 的需求进行服务定位：1 .致力于管理效能的提速和不断完善，营造“高效能本工程”在办公楼主出入口，设立针对办公业主需求的租户接待前台（隶属 服务中心），与租户近距离提供服务，兼具“迎宾”功能，适时协助解决 任何可能为租户解决的问题A、针对办公物业，提供好助理服务办公区域室内保洁：办公区域常用装修材料一般较高档，租户也比拟 注重公司办公室的形象，本工程将专为租户办公区域保洁提供个性化服 务，比方清洗地毯，地毯吸尘，刮擦玻璃，木质家具保养等。

另外，管 理处还拟为区内租户提供办公区域室内维修，房屋租售中介服务，洗衣 及洗车代理服务，临时看护及保管服务，家私护理和维修，出租时花、 盆景和园艺摆设，大件物品短期储存或保管，二手废旧家私处理等租户 日常所需的服务B、商务通服务在服务中心包括商务功能例如，提供打字、 、复印、收发电子 邮件等；代订酒店、机票、船票、车票；代订报纸、期刊、纯洁水等； 提供特快专递、信件、电挂、长途等邮政代办手续；承办小型PARTY或 泗会2 .致力于数码技术的引入及稳定运行，营造“智能本工程”智能本工程是一项复杂系统工程，它包括系统规划、系统设计、详 细设计和产品选型、工程施工和运行维护管理智能本工程可看作一个 系统整体，智能本工程系统由假设干分系统组成，对每个分系统都从实现 整个系统技术协调的观点来考虑，以便实现综合最优化开发商需十分 重视系统规划书的制定，智能本工程设计者、产品供应商、系统集成商、 工程施工单位和物业管理公司都在不同阶段受规划书的约束和使用条件 制约，这样才能把智能本工程系统工程的建设纳入计划范畴进行智能本工程应当有一套便于管理、控制、运行、维护的通信设施， 能以较低的费用及时与外界取得联系（例如消防队、医院、平安保卫机 关、新闻单位以及各种信息库等）以及有一个有利于提高工作效率、激 发人的创造性的环境。

能够提供高度共享的信息资源；确保提高工作效 率和舒适的工作环境；高效节能，节约管理费用，减少物业管理人员； 适应管理工作的开展需要，具有可扩展性、可变性、能适应环境的变化 和工作性质的多样化；各种系统设备使用管理方便、平安可靠投资合 理，能到达短期投资长期受益的目的如果有幸和贵公司合作，我公司将在智能化规划设计、功能厘定、设 备选型以及采购方面提出专项建议和意见以确保满足现代智能化本工程 高效运作的需求3 .致力于环保理念的推广和有效实施，营造“生态本工程”建立生态本工程，我们的设想是：A、建议开发公司进行垂直绿化，从顶层、空中花园、电梯间、过道 引入园林设计理念，建立垂直绿化系统，使白领一族办公楼里依然能享 有人与自然的亲密接触B、建议在本工程内设立健康保养中心，为租户在工间以及业余时 间制造一个能够休闲娱乐并且可以健康体魄的自由空间（亦可利用背景 音乐系统在同一时刻进行推广工间操）C、严格进行装修管制，对各类有严重污染性装修材料进行严格厘 定，杜绝有严重污染的材料进入本工程用于室内装修D、着重解决“垃圾、噪音、视觉”等方面的污染问题，树立“全 员保洁、人过地净，重点部位、重点保洁”的管理思路，对本工程的垃 圾回收系统进行规划，建立垃圾分类回收处理机制，使本工程的垃圾流 得以有续管理，处于受控状态在垃圾收集点的选择以及环卫设施的制作 中，融入环境艺术元素。

同时.，配备符合环保要求的各类垃圾处理设施，例如垃圾分类回收 系统、食物碎渣处理机、封闭式垃圾中转站等，缩减垃圾排放量以及污 染程度，使本工程更显卫生建立生态本工程需要管理者和业主共同努力，相信携起手来，用心 打造，一定会使本工程别具一格商业工程物业管理思路目录商业工程物业管理思路I（适用与标书方案参考借鉴版）3一、针对高级公寓管理3（一）平安性：3（二）舒适性和便利性5.服务力求“零干扰” 51 .推行“首问责任制” 5.提供''一站式服务”：构建服务平台一一服务中心52 .提供房屋租赁服务6.为外籍人士提供专门服务63 .度身定做个性化服务菜单6.利用科技，提高服务效率6（三）规范性6.顾客过往记录61 .二次装修7. “五个一”工程72 .持续改进7.分区泊车7（四）快捷性7.建立本工程公众号、群81 .建立快速反响机制，限时服务8.租户识别8二、商场管理81 .通道及设施独立使用82 .控制噪音产生93 .疏导人流94 .商铺保洁95 .广告招牌96 .治安秩序97 .商铺装修98 .平安管理10三、办公楼管理101 .致力于管理效能的提速和不断完善，营造“高效能本工程” 102 .致力于数码技术的引入及稳定运行，营造“智能本工程” H3 .致力于环保理念的推广和有效实施，营造“生态本工程” 12（适用与标书方案参考借鉴版）本工程作为融公寓、商场、办公多位一体的物业高档社区,物业 服务机构除需要有完善的管理服务体系、企业文化体系以及强势的人 力资源开发体系，还需要在具体的服务措施上实施持续服务创新工程, 不断在本工程推出适合租户需求的创新服务。

因此，在本工程，物业管理服务重点因本工程物业类型不同而不 同，现分别阐述如下： 一、针对高级公寓管理为公寓业主及租户提供有针对性的管家式物业管理服务，我们认 为，主要应从平安、舒适、规范、快捷着手一）平安性：1 .加强安保员的培训，营造社区平安气氛，提升工程形象通过我们的管理服务经验，社区的平安气氛对于企行不轨的人员 有着威快的作用安保员日常工作的一切举动，都会给人留下深刻印 象通过各种方式加强对安保员的日常培训，能使安保员保持良好的 精神面貌，提高观察能力，煨炼安保员独到的操作技能这是小区安 全最根本的基础同时，良好的精神面貌，又能使安保形象成为本项 目一道流动的风景线2 .出入管理三重识别,促平安于全员，区别对待不同租户出入管理是成功实现公寓局部“封闭式管理的关键”，在过去的 经验中，我们曾经对出入口的人流设计了专门的分类方法，并进行了 详细的分类，形成了一套行之有效的方法分类管理的结果，大大提 高了出入管理识别效率，使租户获得了应有的尊重，降低了租户的抱 怨和不满以访客进入小区为例：访客必须事先联系区内租户，由租户知 会出入口安保员，安保员在外来人员登记的过程中识别来访客人，提 高租户出入本工程的效率，减少对客人不必要的干扰。

针对各类出入 人群，实行“三重识别”制度，即门岗识别、大堂识别和业主识别, 显得非常必要3 .加强特殊时段巡逻，防事故于未然，确保业主/租户财产平安针对本工程物业功能的不同（公寓、商场、办公）,其实故易发 率的时段也有所不同，如中午是办公楼盗窃案件易发生的重点时段 区分、加强重点时段、重点区域的巡逻，盘查可疑人员，确保为本项 目内租户提供一个放心的环境4 .监控中心24小时值班，设值班长制度，兼顾事前事后处理监控中心除了常规的监视、记录功能以外，信息总处理站的作用 就显得十清楚显监控中心是所有晚班工作的指挥所，是平安保障的 又一道屏障管理处将在监控中心设立值班长制度，对值班长给予合理的授权， 快速、及时处置授权范围内的平安事项5 .建立消防快速反响分队结合以往的工作经验，我们将在本工程管理处设立“微型消防 站”,并安保员中选拔一批队员组建本工程管理处“消防快速反响分 队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反响，立足“自救”， 最大限度地减少火灾损失以消防快速分队为基础，在本工程内定期 组织租户一道参加消防演习，掌握必备消防知识6 .对智能化系统提出个性化的建议本工程在公共区域设置功能齐备、较为完善的智能化设施，对于 租户室内我们可以进行相关的个性化设计，如针对租户需求，我们可 以按租户意见对室内安防设施进行选择性安装，在红外探测、煤气泄 露报警、紧急报警、可视与非可视对讲等设置上进行选配，亦可针对 租户需要进行安装建议。

7 .安防等设备设施的定期检测在实际工作中，我们经常遇到安防设施的误报、煤气泄露的误报 等事故，为业主/租户日常生活以及物业管理工作的开展带来了极大 的不便，我们将应租户需要，对租户室内的安防设施以及大型的电器 设备、电路定期进行检测，防范未然8 .为停车场以及公共设施购买必要的保险（二）舒适性和便利性.服务力求“零干扰”我们认为，最好的服务，就是在客人未到来以前，准备好客人所 需要的一切在办理入伙手续时，我们将发放租户需求调查表，力求 在第一时间掌握租户的共性需求及个性需求，制定措施，形成制度， 追求服务“零干扰”大堂安保员除具备治安管理功能外，还应充当 迎宾及代客提物等职能，淡化外在形象，倡导“透明人”1 .推行“首问责任制”对租户服务过程中的任何一个失误，我们都将化十倍甚至更多的 精力和本钱去纠正因此，我们鼓励职员第一次就把事情做对，倡导 让租户第一次就满意每一位职员在租户面前都代表着公司的形象， 因此，每一位职员都必须勇于承当责任面对租户的咨询和请求，第 一位被咨询或请求的职员都必须立即受理，并指引和帮助租户寻找解 决的最快途径，绝不可相互推逶或将内部管理上的矛盾暴露在租户面 前。

2 .提供“一站式服务”：构建服务平台一一服务中心结合本工程的情况，我们将在管理处设立服务中心，构建“一 站式二＞户服务体系，设置租户助理24小时服务，日常事务即时受 理即时解决，作为服务平台的服务中心，对外采用酒店式接待全方 位面向租户；对内协调各工程组，构建成为信息中心和指挥中心， 一站式解决租户需求3 .提供房屋租赁服务工程购买人群中，会有局部租户将物业用于中长期投资，本工程 以其极为优越的地理位置和鲜明的功能定位必将吸引“内销外租”的 投资方式的存在，配合这种方式，我们将在服务中心与相关中介机构 联手，提供房屋租赁服务，实现租户利益最大化4 .为外籍人士提供专门服务本工程地位尊贵，将吸纳相当局部的外籍租户，针对这种情况， 我们将在招聘职员时充分考虑职员的外语掌握能力,以便为外籍人士 提供导购、交通、旅游、生活服务、租车服务等咨询,使外籍人士在 本工程工作获得极大的便利5 .度身定做个性化服务菜单享有尊贵身份的租户，服务需求面广而深，我们将为有需求租户 度身定做个性化服务菜单,内容涵盖入室保洁、室内植物代养代换等 等，租户可根据需要任意选择套餐服务组合，按月结算6 .利用科技，提高服务效率对于业主和办公人员车辆管理，我们的管理思路是“快进快出， 简化识别”，具体的服务措施是，车场道闸选用功能先进，性能可靠 的设备，同时向业主和办公人员发放专用出入卡，自助刷卡，自动开 启道闸，自主进出，缩短进出口停留时间，享受无干扰进出服务。

三）规范性.顾客过往记录在介入本工程的物业管理伊始，。