商业广场物业项目服务建议方案参考借鉴范本.docx

商业广场物业工程服务建议方案参考借鉴范本年月曰• 目标客户及渠道确立；• 建立媒体公关及渠道招商系统；• 建立市场推广的商业形象；• 宣传广告预算及控制；• 工程开业典礼；• 招商促销活动企划、组织和实施；• POP及各项平面设计和制作建议；2.顾客服务：• 订立顾客服务原那么；• 提供顾客所需的商品情报；• 与顾客多沟通；• 成立顾客服务小组：• VIP客户推广；• 售后管理服务；3.租店户管理：• 教育；• 举办研讨会；• 成立租店户委员会；• 发行信息刊物：• 督导管理；• 开办教育课程；4.商业推广及销售协助：• 为特定租店户年度推广计画；• 帮助租店户店面陈列；• 内部宣传告知：• 对外联合广告：5 .商户经营分析：• 每个月的营业额比拟；• 评效与营业额百分比分析；• 营业效率比分析；• 市场推广工作效益分析；6 .租店户组合调整：• 根据市场调整和订立适当的租店户组合;• 替换不理想的店铺经营者；• 调整位置；• 增加或减少特定商品的经营面积；7 .收取租金和财务预算编制及管理• 确定预测目标；• 汇总各部门财务预算草案及全场综合平衡，编制整个项 目财务预算；• 制定和控制工程收入与支出；• 进行市场调查及分析有关资料，对工程整体表现进行评 价；• 研究增加工程的其它收入；例如出租花车和展销场地；• 每月向租店户收取租金；• 代表业主向欠租租店户采取行动包括法律行动；• 各部门将预算指针进行分析，发挥财务控制职能；8.商户进驻• 协助招商人员处理商户进驻;• 制作商户手册和施工程序手册；・ 审理商户装修申请和报批；• 协助商户取得经营的执照及相关档案；9.人事管理：• 制定工程营运管理部门的组织功能架构及工作目标；• 制定和执行工程人事管理制度；• 招聘员工；• 培训员工；• 制定和安排每位员工的工作；10.管理监督及支持服务：• 定时从总公司派高层管理人员到工程监管整个工程的营运工作；•定时向甲方对工程的营运管理提供报告和举行会议；•与甲方的物业管理和工程部门负责人定期开会，提出有关见议；商业广场物业工程服务建议方案错误!未定义书签。

前言：针对本工程商业地产的原那么性意见3第一局部产品设计建议4第二局部营销主题概念包装4第三局部专业服务内容71、SWOT 分析：72、工程内外部规划设计：73、工程业态组合规划操作建议： 74、营销策略建议（略）8附件一:服务范围1、工程营运管理的工作目标： 92.三个阶段的工程营运管理顾问： 910商业广场物业工程服务建议方案基础资料一：如有与事实不符，请不咎随时指正位置：经济技术指标：总建筑面积：基地面积：商业面积： ml其中附一层：一层：二层：住宅及公共面积：容枳率：车位数：前言：针对本工程商业地产的原那么性意见商业地产=商业+地产、#地产+商业、商业〉地产• 通过商业规划引导物业与街区互动达至物业价值提升• 工程定位战略考虑：通过工程独特的地理位置及商业规划，尽可能从工程商业物业的唯一性（战略领先）、独特 性（或差异化）、功能性（区域配套服务）三方面出发来研究定位和招商经营，而不是炒作新奇 虚无的时尚概念、或者简单复制并在没有任何优势的情况下与其它工程同质化经营恶性竞争• 统一管理、分散经营；设计商业运营模式和策略，统一推广促销；建立对二层和负一层短期不进行小产权销售，后期可带租约按经营面积分割销售。

• 租赁先行，以租带售原那么• 6： 4原那么（市场信心及利益最大化之间的互动关系）第一局部产品设计建议商业工程应该有购物性、娱乐性摆在我们面前的本工程的商业经营有以下几个问题：火什么人来现代城商'业广场？(阳0)*这些人来到现代城商业广场干什么(WHAT) ?大现代城商业广场是否为这些人提供了足够的消费娱乐配套工程而不至于过分单调？大这些人与现代城商业广场本身有没有足够的互动，有没有很好的概念可以让这些人参与 到整体工程里面来？……以上的问题我想甲方比我更能回答针对本工程，首先考虑应是清晰思路：购物中心模式，还是商场模式，也就是多业 态组合经营还是纯购物的商业经营规划选择• 商业工程的操盘流程——终极消费者a租户“投资人a开发商一般开发商的思路是“开发商A投资人A租户A终极消费者”，过分单纯地强调给投资人提供 投资回报，而不是站在投资人的角度考虑其对物业价值的自主性，更忽略了我们要走在投资人 的前面，考虑商户有没有生意做和消费人是不是愿意付钱购买服务这样的问题商业地产工程需要借助专业公司提供顾问意见的环节主要包括：工程商业经营规划、招商、 销售、商场管理、营销推广等，详细工作看《营运管理工作内容范围》商业规划及建筑设计通过工程商业的精准定位，确定经营业态规划，进而根据各业态经营特点和需求来修改建筑设 计装修方案，充分通过整体风格和内部环境营造主题商业氛。

防止名不符实货不对版• 租赁设计租赁年限设计：工程内大型商业将根据经营企业租赁要求设置3To年的租约，餐饮、娱乐行业 一般为5年以上，步行街内商铺租赁合约采取1-3年期中短期租约，3年一调整租金水平设计：前两年固定低租金介入，第三年租金根据实际情况递增注：低于协议回报率局部由开展商拨备补贴补贴资金在售价上表达确定合理租售比：考虑工程融资的时间本钱和金融本钱，以及规划业态经营需要和市场信心， 应确定合理相售比，售后返租物业与持有经营物业确定分区，采取不同融资策略，不能急于销 售回款而不顾规划业态的经营需要第二局部营销主题概念包装营销推广策略原那么性意见1、 用现代主题商业广场而不是传统百货的理念规划及管理整个物业2、 组合专业商业招商及商业运营管理团队专门提供服务，提高市场投资信心和经营预 期，并达成开业持续经营和物业租金的提升3、 通过大比例物业持有经营，建立小业主和经营户信心，开发商与小业主共同享受商业成果，共同承当经营风险4、 切忌炒作华而不实过于超前的商业概念、以及好大喜功而不可操作的商业运营模式,如“豪布卡斯（HPCS）、愉商、SSO”，防止闭门造车脱离市场需求、画虎类犬货不 对版。

・ 关于工程定位的建议1. “搜酷街”之辨：优点：易传播、能吸引“玩酷子弟”关注；缺点：＞酷之含义太泛，指定不明，与之相关的商品和服务界定困难，难义确定相对经营 范围，如服饰、饰品、美容化妆品、休闲娱乐、时尚数码、健身等＞消费人群指定过于年轻化，整体消费能力缺乏，而且区域周边集中的年轻消费群 体并不多，原和平村商圈改造后，可借之势基本消失大半＞经营业态与商品组合易与潮流百货之类同质化，同类物业较多、招商难度极大、 即使开业成功也易进入同类低质竞争2.工程重新定位思考：尽可能按“惟一性、独特性、功能性”顺序考虑定位，而非纯粹 炒作概念和照搬国际商业经营新模式建议考虑如下案名和定位：♦ 现代城（韩国）风情商业广场韩国流行商品经营及商业文化元素演绎优点：即工程整体案名,可有效降低推广传播本钱；以韩国最大企业“现代”命名， 进而全面演绎韩国商业文化精髓，以达成主题商业之惟一性，易推广传播、认知度极 高；可拓展旅游市场业务；利用韩流之势提升物业经营预期和附加值缺点：哈韩族数量局限,且对主流商业文化易产生排斥，且在昆明有失败先例；昆明 市场内此类商品及商户数量有足，招商资源要考虑整合省外市场，隐性本钱增加。

♦ 巴堤雅（泰国）风情商业广场泰国及东盟流行商品经营及商业文化元素演绎优点：以泰国最有名的旅游文化圣地命名,进而全面演绎泰国商业文化精髓，以达成 主题商业之惟一性，易推广传播、认知度极高；可拓展旅游市场业务；利用东盟贸易 概念和政策优势之势进行国外商品和经营户招商，以泰国商业元素为灵魂，扩大至东盟范围，充分提升物业经营预期和附加值缺点：目标消费市场较小:昆明市场内此类商品及商户数量有足，招商资源要考虑整合区外市场，隐性本钱增加♦ 某商务文化广场以商务休闲和商务装、商务文化用品为经营内容优点：做区域乃至城市的商务用品交易区、商务配套服务区，以达成工程惟一性和差 异化，通过专业化经营提高工程附加值缺点：客户资源须重点定向整合,招商公关本钱较高♦ 某某路商业中心以区域生活、商业配套功能提供为主优点：务实、低调，易取得区域消费者认同；招商以传统商业为主，客户数量多，难 度低：管理简单且本钱低：缺点：工程物业附加值低，传统业态承租能力较差•目前营销执行工作可改善的地方1 .商业定位及经营模式重写研究2 .商业物业营销模式及推广策略的重新研究3 .根据业态规划和商品组合策略，对物业平面重新分割4 .商业资源库(Data Bases)的建立，以确定招商目标客户及建立经营管理公司工作重 点之租约管理提供等候进场客户名单(Waiting List)o.经营平面确实定和调整一一在原有建筑规划的平面上填充经营内容，并反过来站在经 营者的角度对工程的建筑规划及开发配套提出整体改善要求。

5 .招商执行一一招商队伍的招聘组织和统一培训、招商手册(内部使用)、谈判策略、主 力商家引进策略、租金及财务敏感性分析(NVP)等，以前期对开发商目前工作的了解， 成立一个招商的统筹部门来协调开发商、代理商和商户之间的关系成为最重要，这样 的工作通常通过聘请经营副总或者经营管理顾问公司来解决6 .商业管理体系的建立，其中又可以分为以下工程一一商业管理营运手册、商'业管理公 司架构、商业管理赢利模式、租约管理模式等，可通过引进专业的商业管理公司或者 成立自己的商业管理公司来达成第三局部专业服务内容成立本工程的商业管理公司，并完善项FI的商业管理系统，建议成立经营户的服务中心， 提供商.业经营考察、品牌引进、经营问题查询等CRY管理系统服务跟进的工作包括物业管理 系统、招商系统和现场管理系统，商业管理公司对招商具有促进作用同时，本公司的介入也可规避开展商直接面对客户，承当起解决商户投资回报、客户争议 等相关问题的责任工程定位建议及设计规划建议（由原动力提供）1、SWOT 分析：优势分析劣势分析机会点分析威胁分析内外销市场分析A、 工程主题形象定位；B、 工程功能定位（包括功能布局、经营业态比例建议）；C、 工程规划设计定位建议；D、 工程的总规划分区；2、工程内外部规划设计：★ 工程分割和工程人流动线设计；工程楼层规划设计和空间营造；★ 项FI配套和货物动线设计；工程环境布置、入口与广场的衔接要求；★ 工程主力店入驻对规划的特殊要求；停车场的设计和主要出入口的布置要点；★ 工程现代城商业广场外正面商业特质的表现；3、工程业态组合规划操作建议：★ 工程准确功能分区规划操作；项FI业态组合规划流程；★ 工程经营业态规划组合；★整体经营策略及推广策略E、消费者定位：消费者来源、所占比例、消费档次、消费习惯及心理、对工程的要求、文化习惯等。

F、工程招租客户定位：根据市调阶段形成的初步名单，结合工程的功能、风格定位和规划布局，针对性的 选择目标成组户，并认真研究其要求等工程经营管理模式定位：“统一管理，分散经营”是现阶段上规模商业物业最有效的管理模式，因为这样 既能最大程度实现经营户的自主性和积极性，使现代城商业广场经营互相促进；而 且能够解决无序竞争造成的资。