去房地产化的造社区模式.pdf

未来社区建设，是为房地产背书吗？不是，更不是开发商房地产的新口号；未来社区建设，是政府炒房地产吗？不是，更不是政府圈地炒地的动机；未来社区建设，是老旧小区大拆大建吗？不是，更不是劳民伤财的折腾为什么要讲“去房地产化”？是浙江城市化高质量发展的新产品、新业态、新模式、新技术；是浙江社区发展“去房地产化”的路径创新；是推进中国房地产制度变革的思想新设计从“造房子”转型为造生活、造社区未来社区建设的初心？1、未来社区是满足人民美好生活需要的人民社区；2、未来社区是城市现代化的浙江追求；3、未来社区是老旧小区有机更新的浙江设计；4、未来社区的价值坐标是人本化生态化数字化；5、未来社区是四大红利释放的现代化平台；6、未来社区是现实与数字孪生社区；先来看看未来社区有哪些金句！7、未来社区是“先有人后有区”的百年活力社区；8、未来社区是场景创新引领的新生活方式；9、未来社区是高品质生活为主轴的心灵家园；10、未来社区是城市去房地产化发展的新动力；11、未来社区是社会治理现代化的基层创新未来社区十大金句！目 录 CONTENTS 一 二 三 为什么？现行建设模式难以为继 是什么？造社区、造生活 怎么做？“去房地产化”实现路径 如何实现这一初心？1、离美好生活向往的要求很远；2、已成浙江发展改革进程短板；3、现行城市社区矛盾痛点突出。

1、离美好生活向往的要求很远 党的奋斗目标就是人民对美好生活的向往如何落地？高品质生活为主轴、人的全面发展为根本 社区作为城市基本单元，成为承载平台 总书记指出：城市治理要像“绣花一样”，在科学化、精细化、智能化上下功夫社区社区 家庭家庭 为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 大湾区大花园大都市区大通道“四大”建设中，城市化高质量发展中“人与城市关系”，如何开辟新路径？2、已成浙江发展改革进程短板 八八战略再深化、改革开放再出发；改革脉络：四张清单一张网、最多跑一次、数字政府 发展脉络：千万工程、特色小镇 特色小镇城市与产业关系的金名片；千万工程乡村与田园关系“地球卫士”奖；未来社区 城市与人的关系？为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 你们对自己的社区满意吗？老旧社区，满意？新建社区，满意？那么现行社区问题在哪里？3、现行城市社区建设矛盾痛点突出 需要1.新的发展理念；2.新的城市目标；3.新的生活需求；4.新的治理方式中国社区发展历史中国社区发展历史 20世纪80年代后期开始，为了适应社会转型的要求，在民政部的倡导下，全国各地城市普遍开展了社区服务活动。

1、兴起：90年代初期，借鉴国际“社区发展”理念，民政部开始启动社区建设实验区活动2、试点 2000年11月，中共中央办公厅、国务院办公厅下发关于转发（民政部关于在全国推进城市社区建设的意见）的通知 2001年，全国人大第一次将社区建设纳入“十五”计划明确提出“推进社区建设是新时期我国经济和社会发展的重要内容3、扩面 为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 社区community，来源于拉丁文，历史悠久我们的社区也是迭代演进.城市社区开发初期：7080年代，单位自建或政府集中建设新村、*小区是标志；福利分房时代 商品房开发起步阶段：90年代初 1998年国务院住房制度改革转折点：商品房开始成为主流；公房商品化；2000年后，香港地产模式引入，地产开发商主导，“楼盘”概念盛行，卖土地、造房子，环境、文化、服务只是附属或营销手段 见物不见人；百姓炒房、政府炒地 为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继“重地产、轻人本”：房地产制度借鉴香港模式，重地产开发、轻文化传承营造、轻人本1 1 邻里关系机理被打断，社区文化基底被忽视，共享空间场所被剥夺，精神信仰标志被弱化.为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 突出痛点突出痛点 “重建筑、轻系统”：重建筑风貌变化，系统设计重视不足，功能不充分不平衡、布局不合理、空间不集约，兵营模式普遍，邻里氛围缺乏，公共空间缺乏 2 2 “重居住，轻产业”：缺乏产业联盟支撑、缺乏持续运营理念，忽视产业孵化、人才落户，投资型房产受到追捧.3 3 容积率、限高、绿化率、日照等开发强度管理，政府主导；市场在空间资源配置中的地位薄弱。

城市建设管理制度掣肘制约成为“瓶颈”为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 “重周转、轻运营”：重资金快速回笼，轻全生命期可持续运营；自持物业少，“一售了之”，小区问题丛生 4 4 “重封闭管理，轻智慧开放”：服务配套与人民美好生活需求不适应，物业管理方式粗放，数字化应用薄弱 5 5 为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 老旧小区：历史累积问题，城市伤疤 问题丛生，矛盾尖锐现有改造路径：微改造；背街小巷；加装电梯；棚改；拆迁安置.难以根本解决问题新建小区：房子“新的”、生活“夹生的”.地产模式（楼盘）难以为继.造生活？.人文功能？*新村；*小区；*花园；到*争奇斗艳 问卷调查暴露出的现行城市社区矛盾痛点？问卷调查暴露出的现行城市社区矛盾痛点？为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 1、老旧小区改造需求 2、交通出行改善需求 3、生活智慧化需求 4、文化养老设施需求 1、老旧小区空间集约利用问题 2、公共设施服务水平相对滞后问题 3、社区生态环境质量不高问题 4、社区邻里关系淡薄问题 四大现实问题 四大民意需求 为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 问卷调查暴露出的现行城市社区矛盾痛点？问卷调查暴露出的现行城市社区矛盾痛点？尖锐问题 民意需求特点数据 老旧小区改造需求民意达到70%以上、回迁愿望高 生活智慧化需求民意比例超过30%文化养老设施满意度低于30%、需求迫切 兵营式布局 生活品质低 为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 服务配套不全且脏乱差 交通出行改善需求民意呼声高 老旧小区改造需求民意达到70%以上、回迁愿望高 2 70%的老旧小区居民要求更新改造 且65%居民倾向原拆原回 47%的居民迫切希望建设智能停车系统 31%的居民希望推广共享停车 40%的居民希望增设或优化公交线路 住宅建筑现状问题 老旧小区改造和安置意愿 社区交通现状问题 四大民意需求四大民意需求 为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 文化养老设施满意度低于30%、需求迫切 生活智慧化需求民意比例超过30%4 30%居民期待新型商业模式 35%居民希望实现通信网络、物流设施和安防设施等智慧优化升级 40%居民对共享图书馆、艺术爱好培训、老年活动中心、健康咨询等文化养老设施需求强烈 3 新型商业需求分布 新型市政配套需求分布 为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 四大焦点问题四大焦点问题 problems 空间布局现状问题 住宅建筑、住宅产品关注事项 2 4 1 3 社区生态环境 质量不高 邻里关系缺乏 互动交流载体 老旧小区空间 集约利用不足 公共设施服务 水平相对滞后 生态环境问题 邻里关系现状 邻里关系改善建议 四大焦点问题 生态环境提升需求分布 为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 国内外社区未来化探索层出不穷 欧美、日本、德国、芬兰、新加坡、加拿大.;成都、无锡.现行房地产模式，再见！未来社区模式，全新升级版？社区的未来在哪里？为什么？为什么？现行模式难以为继现行模式难以为继 1、系统设计的去房地产化；2、运作模式的去房地产化 3、群众获得感的去房地产化 未来社区是以满足人民美好生活向往为宗旨的人民社区，以人本化、生态化、数字化为三维价值导向，围绕社区全生活链需求，以和睦共治、绿色集约、智慧共享为内涵特征，构建以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景创新为重点、引领未来生活方式变革的新型城市功能单元。

24 1 1、系统设计的去房地产化、系统设计的去房地产化 未来社区内涵要求未来社区内涵要求 是什么？造社区、造生活 袁省长对未来社区定位：第一次（2月20日）专题会议：浙江两高现代化的平台第二次（2月26日）大湾区会议：城市现代化的新型单元、扩大有效投资的平台、培育新型产业的抓手冯飞常务副省长：2月26日大湾区会议：浙江人文发展的金字招牌浙江省大湾区行动计划：大湾区标志性工程 是什么？造社区、造生活 1 1、系统设计的去房地产化、系统设计的去房地产化 未来社区内涵要求未来社区内涵要求 人群特征分析 未来生活方式 未来场景设计 设施营造 持续运营 拍 地 造建筑 出售（对象一般不确定）是什么？造社区、造生活 “造房子”模式：现行社区开发 “造社区”模式：未来社区营造 1 1、系统设计的去房地产化、系统设计的去房地产化 未来社区内涵要求未来社区内涵要求 是什么？造社区、造生活 赋予百姓新生活、创业新活力、人口新结构、城市新功能 造生活、造文化、造社区带动造房子驱动可持续运营 全生活链、功能链、产业链 1 1 打造孪生数字社区作为全生命周期运营体系建设保障 2 2 1 1、系统设计的去房地产化、系统设计的去房地产化 未来社区内涵要求未来社区内涵要求 是什么？造社区、造生活 地产开发商、数字开发商“双开发商”理念 全生命周期开发运营 全生活链引领的全功能链配置 全品牌产业链支撑（生活开发集成）A B C D 让百姓既“住得起”又“住得好”未来社区营造模式：四大特点 1 1、系统设计的去房地产化、系统设计的去房地产化 未来社区内涵要求未来社区内涵要求 未来社区全生活链图景 服务需求全覆盖 服务时段全覆盖 服务对象全覆盖 服务响应零延迟 是什么？造社区、造生活 1 1、系统设计的去房地产化、系统设计的去房地产化 未来社区内涵要求未来社区内涵要求 未来社区生态圈 商业服务 安防服务 医疗服务 教育服务 便民服务 未来社区全功能链应对 是什么？造社区、造生活 1 1、系统设计的去房地产化、系统设计的去房地产化 未来社区内涵要求未来社区内涵要求 未来社区全产业链支撑 科技产业支撑 文创产业支撑 建筑产业支撑 装备产业支撑 是什么？造社区、造生活 1 1、系统设计的去房地产化、系统设计的去房地产化 未来社区内涵要求未来社区内涵要求 浙江省未来社区建设试点实施要求 是什么？造社区、造生活 功能配置和建设内容 分析试点项目服务人群状况、需求特点，明确社区建设需求。

服务人群 焦人本化、生态化、数字化三大价值坐标，按照创新社区全生活链功能配置要求，突出以九大场景创新为重点的系统设计，分别提出规划单元、实施单元的功能配置方案功能配置 呼应功能配置与系统设计要求，明确未来社区试点项目实施单元的建设内容，以及容积率、总建筑面积、各类功能用房建筑面积及占比等主要指标建设内容 1 1、系统设计的去房地产化、系统设计的去房地产化 未来社区内涵要求未来社区内涵要求 浙江省未来社区建设试点实施要求 是什么？造社区、造生活 场景系统设计 详细开展实施单元中九大场景的系统设计方案，明确场景内涵、需求分析、功能组织、设施规模及标准、机制制度配套、指标体系等内容空间布局与形态 按照TOD布局理念，创新空间资源开发利用思路，以社区空间形态和特色风貌为重点，提出建筑群体、开放空间、景观环境、建筑设计、交通组织、市政配套等具体设计方案，明确开发总量及相关规划控制指标 1 1、系统设计的去房地产化、系统设计的去房地产化 未来社区内涵要求未来社区内涵要求 浙江省未来社区建设试点实施要求 是什么？造社区、造生活 数字信息系统建设 依托CIM平台建设，汇聚社区规划单元现状数据依托三维模型，直观展现规划方案，并依托规划辅助分析模型，对容积率、社区公共配套、资金平衡测算等主要指标和参数进行分析并优化调整。

测算不同拆迁安置方案的成本费用，为征拆迁提供决策支持对实施单元提出BIM设计要求，周期性更新CIM数据，实现数字与现实社区同生共长数字化规划建设 设置智慧政务和智慧社区服务两大功能模块，借助CIM平台，汇聚社区基本物业收。