买房出手一招鲜.docx

          买房出手一招鲜                    2006年，作者预言：北京市[来自wwW.lw5u.CoM]五环以外六环以内、未来有轨道交通或交通条件便利的低密度大面积板楼，时价3500元～5000元左右，未来利润可观而今那些房价都已经涨到了9000元～11000元如果你今天在为是否应当出手买房而犹豫不决，不妨读读此文北京的房价起起伏伏，从2001年起，就几度言降，几度价涨关于房市的判断，形形色色的经济学人、房地产商众说纷纭，热闹非凡但结果是，早买的占了大便宜，晚买的连“亏”都吃不上了，因为手上的十几万银子原先还考虑等等再买大房子，如今连首付都不够了那么北京的合理房价是多高呢？在什么价位上，我们应当果断出手？这要从北京的消费者支付能力谈起北京市公布的2008年社会平均工资44715元，其中证券等十个行业的平均工资更高达10万元以上这个数字未尽准确，但是公积金中心将以这个数字为基数（收入较高的最高不超过社平工资的三倍）按照8%～12%的比例征缴住房公积金，成为买房人支付月供的部分来源，最高可达约2600元／人／月如果二人月收入均超过12000元，则可形成每月高达5200元的公积金余额，用于月供。

我们以刚刚结婚的两口之家为假设，年收入平均数正好是社会平均工资水平，约9万元为了拥有自己的住房，我们最高可以支付50%的住房费用，就是45000元，月供约3500元左右首付的问题在此暂不讨论，因为很多年轻人买房子的首付是由父母们支付的，这在一定程度上提高了年轻人的购买能力月供3500元，购买主流群体的年轻人首选的两室一厅约90平方米的住房，首付两成，按目前的利率，做30年的分期付款，可以支撑多高的房价？答案是：总价90万元，单价10000元／平方米换言之，只要价格在这个范围内，那些月入高于7000元、没有住房或者原有住房不能满足需要的家庭，就可能到处去找房子，解决居住问题但是10000元／平方米的房价范围会到哪里？会不会到五环以外、六环以外？答案是：在人们可承受的时间和空间范围内，都会涨到这个范围所谓时间和空间范围，就是距中心城区或者工作单位的空间距离和上下班所需时间空间距离一般不超过20公里，当空间距离过大时，必须投入其他费用用于改善这种成本，那么高位置的房价就会相应下降但是，时间成本具有不可扩张的特性，也就是从家到单位的时间不可能无限延长，最多只能在1个半小时左右，再长就无法忍受了。

所以有轨道交通的地方，如果在一个小时之内能够到达，即使距离远一些，价格也会相应上涨到上述价格区间所以，从北京的中心城区或者主要的工作区域出发，一个半小时内能够保证到达的区域，其房价最高应当不会超过10000元／平方米如果以环线作为基本的分区范围，北京的房价大约是：[来自wwW.lw5u.cOm]五环周边地区，包括黄村、通州、亦庄等新城，房价区间应为月社会平均工资×2至月平均工资×3之间，以2008年的数据，约为7000～11000元之间，新近开盘的楼盘基本处于该价位区间；以此类推，四环周边应为月社会平均工资×3到4之间，约为11000～15000元之间；三环周边应为15000～19000元之间；二环周边应为19000～22000元之间在上述区间内，如果有新开盘的项目低于列举的价格区间，建议考虑先下手为强当然，因为房产项目的品质不同，价格会有所不同北京东西、南北的发展不平衡，也会对价格范围做具体的调整这项指标还会随社会平均工资水平的上涨而变动以上是从承受力的角度分析房价的可能高度那么，北京的住房会不会因为供大于求而导致价格下跌？答案是否定的除了持续增加的新移民，北京市的人均居住水平还比较低，需要改善的空间较大。

这也构成了一部分购买力另一方面是市民投资形成的购买力收入在平均工资以上的市民以及享受了分房待遇的市民都会有余钱随着人们投资意识的增强和养老意识的增强，这些余钱必然会寻找出路因为股市的高风险和其他投资渠道的匮乏，而楼市又具有自住、出租两便、升值保值性强等特征，吸引了相当一部分闲资进入楼市这种投资的重要特点就是只要我买得起我就投资，买房权当存钱，如果卖不了，还可以改善自住条件这批人的支撑就避免了楼市整体跌价的可能这部分投资需求所占比重逐步增大，有效拉动和稳定了楼市价格目前北京的房租收益已经低于变现后的投资收益，但是仍然不会出现卖跌的井喷现象而且这部分投资因为不是第一居所，往往对地理位置的要求要低一些，往四环、五环沿线居多，直接导致五环周边房价的上涨北京房价的下跌只能寄希望于一种可能，即市民有更多的投资渠道，不会把购房作为主要或者重要的保值手段中国社会距离这一步，还有很长的路要走  -全文完-。