萧山城中村改造现状分析和对策建议.doc

萧山:城中村改造现状分析和对策建议市委常委、区委书记洪航勇同志在区委十三届六次全体（扩大）会议上指出“加快城中村改造，要按照’统一规划、 合理布局、因地制宜、有序推进、综合开发、配套建设，的 要求，争取今年每个街道至少有一个村开展改造，通过几年努力，尽快完成城厢、北干、新塘、蜀山四个街道改造范 内的城中村改造任务，把城中村区域改造成为经济繁荣、生 活富裕.环境优美、城乡协调、社会文明、管理科学的新型 城市社区”城中村改造是推进城市化的重要内容，是新农 村建设的重中之重，是提升城市品位和综合竞争力的迫切需 要，是创建“平安萧山”、构建社会主义和谐社会的重要举 措，更是改善环境、提高人民群众生活品质的内在要求一、我区城中村改造的现状我区自2008年1月启动城厢街道梅花楼社区城中村改 造试点，区委十三届六次全体（扩大）会议和今年政府工作 报告提出了今年每个街道至少有1个村（社区）开展城中村 改造一年多来，在街道和社区的辛勤工作下，在区级各部 门的支持配合下，城中村改造工作稳步开展，我区的城中村 改造工作由试点阶段进入到向面上全面推进阶段1. 健全了组织区委、区政府对城中村改造十分重视， 把城中村改造工作列为主要工作，近几年，区委、区政府每 年都要召开专题会议研究，尤其是今年以来，区委、区政府 主要领导已先后五次对全区城中村改造工作进行了专题的 研究和调研，区人大、政协领导十分关注城中村改造工作， 多次组织调研、开展督查。

区委、区政府建立了由盛区长任 组长，区人大、政府、政协分管领导任副组长的区城中村改 造领导小组各街道也相应建立了由主要领导为组长的领导 小组，并明确了分管领导和专门的工作班子区级有关部门 主动配合、各司其责，形成了相互协作、相互配合的工作机 制2. 明确了目标根据区委办、区政府办《关于加快城中 村改造的实施意见》（萧委办〔2009J 62号），今后一段时 间我区城中村改造的重点为：绕城线内城厢、北干、新塘、 蜀山四个街道人均耕地（不包括围垦耕地）面积在0.1亩以 下的村（社区），据调查目前有30个村（社区）为了防 止出现新的城中村，《实施意见》明确，因城市基础设施、 公共设施、重大项目建设等需要拆迁的村（社区），经区政 府批准，应进行整体改造根据区政府办〔 2009〕137号文 件，今后三年里，共有17个村（社区）启动改造工作3. 确定了模式《实施意见》指出，城中村改造的开发 模式有：由街道建立建管中心统一实施开发；街道主导，村（社区）自行组织实施；因城市基础设施、公共设施、重大 项目建设等需要整体改造的，由街道或项目主体实施4•落实了责任按照“一街（镇）一统筹、一村（社区） 一方案”的原则，区政府统一领导、组织、协调全区城中村 改造工作；各街道为实施主体，统筹实施辖区内城中村改造 的组织协调、拆迁安置和建设管理，统筹辖区内城中村改造 的村（社区）的规划编制、土地利用、资金平衡；有条件的 村（社区）经批准，可以作为实施主体。

5.取得了实效四个街道和区级有关部门围绕当前的目 标，密切配合，扎实工作目前为止我区已有城厢街道湘湖 村、北干街道明星村完成了整村搬迁改造有2个村（社区） 已在实施，其中梅花楼社区试点进展顺利，基本完成拆迁， 目前正在打桩建设；北干街道的荣庄村取得突破性进展，7月 底基本完成签约、腾房后，计划在10月开始安置房建设另有8个村（社区）正做前期准备，城厢街道启动东湘、杜 湖、湖头陈、仙家里等四个社区进行城中村改造，目前，四 个社区的整体改造初步方案已制订，待进一步完善后即可实 施；新塘街道借助项目带动，今年计划实施姚江岸和王有史 二社区整体改造，改造方案目前已上报区政府；蜀山街道按 湘湖二期保护、开发要求，对湖山村实施整体搬迁改造工作 正在紧锣密鼓进行中；戚家池社区的改造方案正在完善中二、问题和困难尽管我区城中村改造工作取得了一定成绩，但在工作推 进中存在不少困难和问题，工作进展离各级领导和广大群众 要求尚有差距，主要表现在以下几个方面一是思想认识问题主要表现在：畏难情绪之前项目 带动拆迁和先行改造试点的村（社区）出现了一些“难缠户” 和“钉子户”，还出现过越级上访，在干部群众中产生畏难 思想，多一事不如少一事。

畏繁情绪城中村改造涉及规划编制、组织协调、资金平衡拆迁安置、建设管理等方方面面工作,面广量大，造成部分干部不愿抓，不愿改麻痹情绪有的干 部对城中村改造的重要性、艰巨性、紧迫性估计不足，思想 上没有引起视，也没有很好去研究、破解存在的问题敷衍 情绪一部分人认为城中村改造是上级部署的城市建设任务， 与老百姓生活和村级发展没有什么关系；另外城中村改造中涉 及部分村（社区）、村民经济利益，造成改造工作不积极、 不主动二是资金筹措问题城中村改造中最大的难题是改造资金的筹集，它涉及征迁补偿和安置房建设，按现行政策平均 每户补偿需60万元左右,安置房建设的成本价和安置对象 购房款的差价每人补贴7万元左右，匡算每拆迁安置1户, 需支付90万元左右，这还是一个保守估计虽然通过城中 村改造可节约集约用地，用土地置换土地取得资金平衡，但 土地收储出让有一个过程，势必出现平衡资金滞后，需要通 过融资来解决，何况其资金涉及量大，按目前规模，改造村 （社区）需融资3亿元左右因此，解决“钱从哪里来”问 题是推进城中村改造诸项工作的基本保障三是征迁安置问题随着我区城市化进程的进一步加快, 外地来萧打工就业的人员有增无减，出现了较大的租房需 求，给村集体和农民带来了巨大的经济收益，导致形成了违 章建筑屡禁不止的现象，使农民把“既得利益”当作“合法 利益”、“应得利益”，无形中提高了被拆迁户的心理预期 和补偿要求。

另一方面，由于各区块补偿标准执行不一、有 时差异较大，甚至各村、各项目、各实施主体补偿都不一致, 导致被征迁农民心态失衡，期望值提高，拆迁成本骤增，在 拆迁中普遍存在“拆不动”和“拆不起”的现状，行政强拆 又难实施，使得征地拆迁成为改造中头痛的事三、对策及建议城中村改造不是一个简单的拆除、重建问题，它是一个 涉及社会、经济等方面的系统工程，解决城中村问题，必须 正确处理好政府、集体、农民之间的利益关系，妥善解决农 民的生产生活问题，以达到建设和谐的城市新社区、保持社 会稳定有序和实现经济社会全面、协调、可持续发展的目的1. 提高思想认识城中村改造是一项“必须做”的工作, 因为城中村中外来人口多、违章搭建多、安全隐患多、社会 治安差、环境卫生差，给人的总体印象是“脏、乱、差”，直 接影响萧山的城市品位和形象城中村改造还是一项需要“合力做”的工作，城中村改造工作量大面广周期长，必须 由各个部门密切配合、共同推进为此，要树立四种意识： 城市意识要引导干部群众要撰弃封闭、排斥和落后的小农 意识，树立城市意识，要把自己作为城市的主人，融入到现 代城市文明当中民生意识城中村改造从根本上讲是解决 民生问题，通过旧村改造，既改善群众生活居住环境，又创 造更多的发展条件和就业机会，特别是通过改造，能极大推 动城市第三产业发展，使老百姓实惠更多。

机遇意识萧山 当前加快城市化时不我待，加上各级领导高度重视、很多经 验可供借鉴、群众愿望日益迫切，机遇面前要有早改早主动， 迟改就被动的意识责任意识要把城中村改造作为各部门 份内的工作，增强责任感、使命感，齐心协力形成合力2. 创新融资渠道区委十三届七次全体（扩大）会议 指出“深化城市领域改革创新，努力加快城市化步伐” “推 进城市投融资体制改革”，资金是城中村改造的根本性难 题之一，必须把土地保障和融资渠道创新摆到“重中之重” 的位置上：一是搭建融资平台，尽快成立城中村改造投资有 限公司，鼓励有条件的镇街组建自己的投融资公司二是拓 宽多元化融资渠道，健全建设经营机制，采取BOT、BT、TOT 等多种方式，鼓励各种社会资本投资城中村改造三是优化 规划选地，既尊重街村意见，又要加强“一村一方案”的操 作性，可以打破村界，鼓励街道内连片安置，落实供区街统 筹用以经营的土地，节约集约用地四是优先出让，对城中 村改造的出让地块，在明确土地出让金用途的前提下，优先 安排挂牌出让，以求尽快平衡资金五是加大有关城中村改 造规费减免力度以降低建设成本3. 完善规划编制规划是城中村建设和发展的“蓝图”， 是改造和管理城中村的基本依据。

建设好城中村，首先要把 城中村改造的规划编制好，充分发挥规划的先导作用，加强 规划的事先控制和管理，合理规划土地用途，最大社会效益 和最大经济效益地使用土地要以提升生活品质为目标，坚 持“统一规划、合理布局，因地制宜、有序推进，综合开发、 配套建设”的原则，根据城市总体规划及城中村的具体情况, 加强规划的分类指导，深化、细化、优化规划，做到规划切 合实际、切实可行另一方面在容积率、配套用房、绿地、 区级基础设施项目等规划技术指标尽可能予以倾斜4. 强化征地拆迁征地拆迁是一项政策性、群众性和时 限性很强的工作，是涉及多方利益的大事，是城中村改造工 作解决“地从哪里来”问题，始终是改造的重点和难点街 道必须高度重视这项工作：一是要明确任务，落实责任，合 力攻坚，保证征地拆迁顺利、稳妥进行二是要公开、公平、 公正，要坚持统一补偿标准、统一征拆程序，接受群众监督, 杜绝暗箱操作，努力维护大多数拆迁安置对象的切身利益三是要千方百计做好拆迁安置对象的思想工作，营造良好的 舆论氛围，帮助征地拆迁户解决实际困难，做好服务，实现 群众满意、项目顺利四是要健全征迁保障机制，在充分保 障拆迁安置对象合法权益的基础上，辅以必要的行政法律手 段，维护法律的公平公正，确保征迁推进。

5. 因地制宜安置安置事关群众的切身利益，不仅是一个生活居住问题，也是一个生活出路问题因此，要坚持区 别对待、因地制宜的原则，认真分析不同城中村的特点和问 题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定切合 实际的安置措施，保证群众安居乐业一要科学规划和设计 城中村改造安置房，尊重大部分拆迁安置对象的意见，充分 考虑居住和出租需要，合理规划房屋结构，力求面积不大功 能全、占地不多环境美、造价不高质量好二要探索城中村 改造中多种安置途径，旬括货币安置、住房安置等方法，妥 善解决因人口变化带来的矛盾6. 严格控制违章城中村中违法建筑面广量大，严重侵 犯了城市的公共资源和利益，践踏了法律的尊严外来人员 的集聚与城中村违法建筑的建租市场依附共存、恶性循环 不能仅就城中村改造而改造，否则近郊城中村改造了，会因 外来人员的逐步外移形成新城中村，必须从城中村产生的成 因着手，形成“堵疏结合”的工作新机制一是开展农居普 查，将现有的村容村貌、农居情况摄录资料，建立全市农居 档案，为农居管理打好基础；二是加强监督控制，杜绝新的 违章建筑；三是加强执法力度，拆除违章建筑；四是多渠道 解决外来人员的住房问题，加快建设外来人员公寓。

7. 简化审批手续简化审批程序，优化审批流程，提高 办事效率，是加快城中村改造的客观要求城中村改造过程 中，特别是建设工程项目面临审批手续繁琐、审批时间周期 长，直接增加了建设主体的工作量，也影响了改造项目的进 度，要在合法依规的前提下，进一步简化审批手续，减少环 节，缩短时间，加快工程建设进度，使群众尽早享受优美的 居住环境。