
从农贸市场到“产权”超市.pdf
4页从农贸市场到“产权”超市(一) [来源 ]cctv: 财经报道[发布日期 ] 2007-04-09 早晨上农贸市场买菜,已经成为大多数中国老百姓多年来每天的“必修课”,而如今的农贸市场正面临着一场全新“变革”宽敞明亮的卖场,合理的商铺布局,不锈钢材料的摊铺台面,地面是防滑的大理石,清洁的排污渠,完备室内通风系统,安全的防火设施,先进的电子监视器系统您一定以为这是新建的大型现代化超市吧,其实, 这是改造不久的重庆市沙坪坝区的一家连锁农贸超市,而这些摊铺的产权都归重庆市普通投资者,如今“农贸市场改超市” 这股旋风已经在许多大中城市悄然刮起将传统的马路农贸集市改造成现代化的农贸超市,这究竟是怎么一回事呢?在重庆市主城区共有农贸市场200 多家,而进行“农贸市场改超市”的市场只有几十家,记者走访了几家马路集市和旧的农贸市场,那里的卫生环境极差,蚊蝇满天飞, 菜叶垃圾到处乱扔,空气中弥漫着一股腥臭味小商贩和消费者也是满腹牢骚,,而让经营者头疼那就是农贸市场改造资金一时无法解决重庆大渡口东风农贸市场经理郑定辉坦言:“我们这个农贸市场脏乱差不很严重,群众反映很强烈,我们也想改造,学龙寰这个经验,龙寰的这个模式很好,我们改造农贸市场的最大问题就是资金问题,没有资金什么事情都干不了。
被郑经理提及的龙寰市场,是当地率先投资改造农贸市场的一家房地产公司,记者在重庆沙坪坝区工人村农贸超市看到,近4000 平方米的菜市场,一大早,就被附近的老百姓挤得满满当当,居民们摩肩接踵在这里挑选当天的生鲜食品,菜场内上百种水灵新鲜的蔬菜、水果, 洁净的肉禽、 粮油等农副产品,被整齐地码放在敞开式柜台上,一间间明亮的摊铺分别摆放着面点和熟食商品那么, 这家精装修的农贸市场蔬菜价格,老百姓是否能够承受呢?记者在农贸超市现场采访了几位消费者:“你在这个菜市场买菜贵不贵?”消费者说:“不贵,就像我今天买的黄瓜也是1.2 元,和其他菜市场差不多 “这边的环境要好一点,所以我家里人都到这边来买菜农贸市场环境的改变,首先得益的自然要数这里的商贩,王小六这位从东北到这里做蔬菜买卖的个体商贩几个月前在这家农贸市场租了一个1.6 米长蔬菜摊铺他深有感触的告诉记者: “原先我就在工人村街道边卖菜,苍蝇、蚊子,天气非常热,做起生意来非常恼火,基本上以前都是这种情况记者问道:“你在这里一天能卖多少钱?”“现在我这里一天能卖菜150、160 元,不过生意还可以 ”“你的租金是多少钱?”“我的租金大概在300 元左右,去掉一个月的设施费,一个月能净挣600、700 元。
这家菜市场的环境好了,现在每天要比马路集市多卖出100 多斤蔬菜, 而且还不怕刮风、下雨和日晒 由于农贸市场位置优越、农副产品新鲜再加上结算便利等优势,在新市场里做生意,自然要好得多 ”主持人:“农贸市场改超市”的做法让占道经营的马路农贸市场逐渐退出历史舞台,解决了以往百姓“菜篮子”市场的脏、乱、差问题,这些年农贸市场已经逐步走向市场化,相当多的社会资本已经参与其中,但是我们看到, 建设和改造农贸市场需要大笔的资金,单靠政府或者单靠一家企业解决负担又太重,那么走向市场化的农超市场将如何运营呢?记者发现,在重庆,农贸市场改造正在尝试一种全新的产权制度改革有六年房地产开发经验的夏正文,去年他将目光瞄向商业社区中的配套设施--农贸市场,决定投资改造为现代化农贸超市,既方便百姓买菜,也解决了市场设施老化,改造资金的难题,同时, 自己的投资也能产生效益,靠着多年的地产开发经验,夏正文想出的办法是像卖商品房一样将市场摊铺进行产权销售夏正文把它称作产权式农贸超市如今重庆有8家农超市场都在他的旗下重庆龙寰物业有限公司董事长夏正文说:“我想把这种模式,比较形象的看做是,房地产中间有, 产权式酒店, 产权式铺位,我们把这种模式叫做产权式农贸超市,把产权式农贸超市引入这种业态,我们顺利解决了农贸市场改造资金投入问题。
2003 年 8 月,夏正文出资1700 万元,从一家物业公司手里买下了近4000 平米的沙坪坝区工人村农贸市场,并再投资1000 多万元将旧的农贸市场装修一新,随后把市场内300多个摊铺的产权全部向社会出售,收回投资 因为产权不分离谁也买不起这么大个市场,只有产权分离, 几万元所有的老百姓都买得起,他们也觉得买这个农贸市场比较放心,投资比较稳当,回报比较可靠夏正文介绍说,投资者只需投资5、6 万元就可以买到一个1.5 平米摊铺的产权和40 年的国土权 投资者可以自己经营,也可以再将摊铺委托给龙寰市场管理公司经营,获得每月几百元的租金他们已经将这种经营模式,打造成连锁品牌,争取在3 年内扩充到20 家夏正文讲出了他的心理说:“改造农贸市场确实轻松,跟我们以前搞房地产开发比起来轻松多了, 而且还挺有趣, 运作时间周期短, 我就在想, 这个项目我们重庆的空置房这么多,我可不可以在他们中间选一些点来做新的农贸超市,按我们现在建好的市场克隆下来按照这个思路, 夏正文在改造老的农贸市场同时,开始利用当地的空置房兴建新的市场,他坦言;与商业店铺相比较,商业店铺回收周期一般在15 年左右,而这种摊铺因为其投资小所以投资者的回收周期一般只有8 到 10 年。
下一步他们看好的是,农贸超市今后产业链延伸带来的丰厚利润重庆龙寰物业有限公司董事长夏正文向记者透露:“我真正的利润来源是实现我们(物流)配送,打个很简单比方;我有20 个 (农贸 )超市,一天配送蔬菜100 万斤,我一斤菜只挣五分钱,那么,一天就要挣5 万元,一年要挣1000 多万元由于农贸超市人气旺,人流量大,他们还利用每一个农贸超市户外几十平米的电子彩屏和菜场内的灯箱广告的收入,来贴补农贸超市的物业管理所需费用主持人: 目前全国农贸市场共有9 万家, 在大中城市有近3 万多家, 每年的交易量达到15140 亿元而普通老百姓的日常食品70%都是来自城乡农贸市场另一方面,农贸市场往往是城市居民区域的商业中心,面临整体规划和设施改造的问题,对这样一件事关百姓的改革,专家也有一番评价中商商业经济研究中心副处长孟黎加认为:“农寰农贸超市的做法对国家来说,减少投资,改善整个城市环境;对老百姓来说,他有一个很好的购物环境,能买到放心的食品;对经营者来说,他能够通过这个(市场)他也挣到钱,不管是最大的公司,还是小的投资商,最后他都能够得到他该得到的利益,这种应该是一个多赢的模式全国城市农贸中心联合会秘书长马增俊肯定到,农贸市场改超市的发展是所有地产企业,还有投资商,进行投资的新的利益增长点,但在以往的“农改超”运作过程中,投资商投入的成本大,但回收的效率低,风险比较大。
从现在运营过程中,都是效益不是特别好,#(产权超市 )他们这种做法有一种创新,而且是减少投资商的投资压力和风险,所以对其他城市“农改超” 、 “农加超”农贸市场向超市方向发展提供了一个新途径主持人:专家们认为,农贸市场的投资改造,对国家、对百姓、对经营者、对投资者都是一件好事, 那么, 这个多赢靠什么来实现?夏正文认为,关键是激发了中小投资者的投资热情,那么中小投资者到底是怎样获得收益的呢?记者采访了一位有代表性的投资人在南坪金山农贸超市的摊铺销售处,我们遇见前来这里购买摊铺的小叶她告诉记者她以前过炒股票, 也投资过商品房和商铺,她第一次是抱着试试看的想法,投资农贸超市的摊铺谁知自己从此一发不可收拾,现在龙寰连锁农贸超市开到那里,她就在那里买摊铺小叶说:“第一个商铺是去年10 月开始买的,第一个地点是沙坪坝区工人村农贸市场,当时是买了两个今年2 月份,春节过后在这边金山农贸市场再买了两个,5 月份的时候他的大渡口农贸市场开盘我再买了两个陆陆续续一共买了6 个摊铺,总投资30 多万元小叶回忆起买第一个摊铺的情景时说,当初买第一个摊铺的时候,销售处里挤满了人,就像楼盘开盘一样热闹,商品房的购房者挑选的是户型、朝向和楼层; 而摊铺销售是挑选位置、面积和经营品种,由于她来的晚所以只挑选两个菜摊。
因为经营肉类和干副食的摊位它的租金要高一点,投资回报要高, 但是摊位相对来说比较少所以我来的时候就买了两个经营蔬菜的摊位作过地产商铺投资的小叶认为,商铺投资门槛高,投资风险大, 而这种农贸超市摊铺投资小,收益稳定投资者买来摊铺后,办好产权证、国土证,只需在与市场管理公司签订委托协议,你就在家里等着那租金吧!小叶说:从去年10 月在工人村买的一个经营蔬菜的摊铺,当时买是4.6 万元,去年10 月到现在应该是有已经9 个月,三个季度分三次,一个季度打一次账,三个季度大概有3000 元租金 13:53:10 商业银行的储蓄一年的定期息利率才 1.8%,而且是税前的,我是税后的,一年固定收益率大概7%,而且它每年还应该是递增小叶告诉记者: “农贸超市中自己菜摊的经营情况,自己随时在市场可以看到,而整个农贸超市的摊铺出租情况,经营状态你只需在市场里转一圈,你心理也就就全明白了,而且这种摊铺你随时可以过户转让您可别小瞧我这个铺子,我当时买是4.6 万元经营蔬菜的铺位, 我现在要是转手的化,起码可以挣5000 元,5.1 万元肯定有人抢着买,要是我急于用钱的话,要是买5.1 万元我最多只要支付七、八百元的手续费,就是国土证、产权证过户费。
”主持人: 如今,在重庆, 投资农贸超市已经成为一种房地产开发潮流,拿重庆龙寰为例,在 10 个月的时间内,以“农改超”连锁农贸超市的商业模式,开发商业面积近3 万平方米,投资额近2 亿元 那么, 这种用房地产开发的模式来新建、改造农贸市场对商业地产来讲是不是一条新的思路呢?中国房地产业协会秘书长顾云昌说:“对开发商来说他找到了一个很好的切入点,对小业主来说他有相对稳定的回报,对经营者来说经营好了他有经营方面收入,当然最后得利的还是老百姓, 市场环境改善了,但菜价没有上涨,对城市面貌来说充分利用有些空置房来进行改造 #跨行业的从我们商业地产、商业和农业结合起来,这形成一种很好的发展前景中商商业经济研究中心副处长孟黎加对农贸超市评价说:“他们还能做得更大,不仅把这个搞农贸市场,他周围的地产, 他都能开发而且是系统规划,这个不仅是带动老百姓日常吃的商品开发, 而且是用的,消费的各个方面开发,整个可能是一个区域的商业中心,社会区性的商业中心就形成,这种形式是不靠政府投资,靠民间的一些游资,民间资产的聚集,然后, 把整个这块商业搞活,而且老百姓得到实惠,作为企业投资者、经营者都得到实惠的比较好的模式。
”主持人:一幅“清明上河图”曾经记载了中国历史上农贸市场的盛世情景,数千年来很多分布在中国城乡之间的农贸集市还保持着历史的痕迹如今发生在重庆的这桩案例启发人们,通过不断的改革创新,市场经济正在改变我们的生活,。
