限时委托代卖业务销售流程说明.ppt

1,“限时委托代卖” 业务流程说明 07年-2月,2,推动目的 控制优质资源，提高对资源的把控度 增加盈利点，提高收入 现阶段的市场环境不利于我们进行限时包销业务， 而通过限时代卖创造利润则是一个很适合现阶段的方式 该业务品种风险低、易操作、好掌握通过该业务品种 的操作可以使全员，特别是新员工的业务能力得到快速 的锻炼和提高，从而促进整个连锁运营体系能力的提升,3,业务说明,注：对外业务名称统称为“限时委托代卖”,4,现行的两种“限时委托代卖”都属于：限时底价分成 分为: 限时 留证 有赔付------独家代理 限时 不留证 无赔付 代卖期均为40天； 溢价部分的分成比例均为 房东：公司= 6：4 留证的限时保证金为500--1000元/套； 原则上有钥匙的优质房源保证金为1000元 成交后的分成比例为 需求:房源:转化限时:成交=2:2:2:4 成交分成包含溢价分成、中介费、贷款服务费等等一 切收入,业务说明,5,总体流程图,评估录入,实地看房,进行限入备案,限入谈判,签约限入,“留证限时”需先在内勤处借保证金,留存相关房产 资料、钥匙等 支付保证金,当日录入房源内网发布留言,将合同、资料、定金收条24小时交与内勤,推荐带看,确认买方意向，进行售出报备后方可联系房东报价与预约签约,三方签约,后续服务,,,,,,,,,,,留本限时提前到内勤处借房本等资料,,6,流程说明 资源判断 业主进店提供售房信息，连锁店接待人员详细了解、记录（评估单）房屋详细情况，房屋权属、卖房底价及售房动机，分析其售房急迫程度； 根据对资源的了解情况，初步判断资源品质，是否能够快速销售。

向业主推荐限时代卖业务，并与业主确定实地看房时间；,7,实地看房 置业顾问实地看房，并注意验证房屋权属的真实性以及业主本人身份； 勘察房屋是否有严重质量缺陷（沉降、严重漏水等）了解房屋周边环境及配套（是否存在安全隐患、是否附近有垃圾场等不良因素）是否存在“凶宅”等历史问题； 对于备案房源必须为已经实地看过房的房源 签约店长在签入之前必须实地看过该房,8,备案流程 看房人看房后确定有限时签约价值时，通知房源所在区交易中心经理进行限入备案，经交易中心经理判断认可，并在内网中进行备案操作，屏蔽业主联系方式 每条房源每店仅允许备案二次，每次屏蔽期为2天到期后系统自动解除屏蔽；特殊情况交易中心经理把控 若房源所在区交易中心经理判断否定签入限时，交易中心经理告知备案人否定原因；不予备案 备案期内，除备案人以外其他人员不得与业主进行联系； 备案期内，若不能签入限时，看房人须第一时间告知交易中心经 理撤销备案；,9,纳入签约 签约限入的合同必须有该店店长的签名，否则不予确认；店长对该套房源的限时纳入必须把关 与业主进行纳入谈判时，可准备好《限时委托代卖合同》，一旦 谈妥，立即签约； 确定签约为留证有赔付前，由签约人到交易中心内勤处，以借款 方式领取限时保证金,同时内勤告知区交易中心经理该笔保证金， 经同意后方支付 签约限时代卖合同当日有赔付的必须留存房屋权属原件(若为按揭 形式的房屋需留存借款合同、抵押合同、房产证复印件）与业主 身份证复印件，并同时支付其限时保证金，客户签署保证金收条 若当场资料未齐的，待资料交齐后支付其保证金；(若客户房产为 两证，其坚持只愿留存一个证,我司必须选择留存产权证) 不留证无赔付的只须与客户签署限时代卖合同,并留存客户身份证复印件,10,纳入签约 签约当日，连锁店即在内网公司留言中发布《限时签入留言》将限 入类型、签约店/人等等按照统一格式进行留言发布，并精要描述房 屋卖点等做一个好房推荐 同时在房源录入中重新录入限时代卖房源，生成编号为“A”的房源 限时房源内网挂价由签入人与片区经理商量共同决定； 签约人于签约24小时内将合同、业主身份证复印件、（若为留证限时需将：权属证明原件、业主定金收条及《退款结算单》）一并交 于分公司内勤；内勤核实《限时委托代卖合同》内容与网上录入内容一致，确认后方可生成房源 尽量留存该房屋钥匙以便销售,并且最好能够腾房,如有钥匙或者已 经腾房的房屋必须在房源反馈里注明 若签约时未腾房，则必须落实房东的具体腾房期限，并在合同中 注明，且在录入房源中进行说明 任何人不得泄露溢价限时代卖底价，且不得打探溢价限时代卖底价,11,售前准备 在连锁店房源墙、水牌等房源张贴处必须张贴本片区所有限时代卖 房源信息； 生成限时房源后，连锁店随即将该房销售统一说辞填加至反馈留言 持续将“好房推荐”留言发布在内网留言里 限时房源在有报广的时候,必须作为报广房源进行上报 交易中心经理针对片区内“A”房情况制定聚焦计划，组织销售 交易中心经理可根据交易中心限时房源量定期组织“统一说房”；,12,售中维护 房源签约人应该积极的保持与业主反馈本店及其他连锁店带看情 况，与业主建立良好关系，为后期签约分成、收佣等作好铺垫 销售人员带客看房，应当事先分别给买卖双方作好铺垫，避免买 方现场报价、谈价。

如果买方有购房意向立即将其带至连锁店详 谈；并引导买方签署预订协议；预订期限不超过3天 代理期间，如业主确因特殊情况需暂借房屋权属原件，由签约店 与业主本人签订《暂借房本协议》可在内网中下载（暂借押金额 度为2%的中介费金额加上保证金金额）；方可在交易中心内勤处 暂借房屋权属原件,13,限时房源售出备案 连锁店凡售出限时房源时，原则上应先与买方签署预订协议，但 必须经备案且批准后连锁店方可联系房东报价、约定签约售出 售出备案要求：连锁店报备交易中心经理做准备售出备案， 交易中心经理根据报备情况同意后，连锁店在内网公司留言中发 布《暂停推荐留言》；未经交易中心经理同意，不得擅自联系业 主报价、否则售出不予与确认 若两店同时备案，则以买方下预订且价高者优先谈判签约 暂停推荐时限为3天（买方客户的预订期），若未下预订的则为 24小时，暂停推荐期内其他店不得与房东联系,14,限时代卖房源 销售流程细化说明： 如何收取溢价分成部分 一套正规完整的流程,,15,限时代卖房源 正规的销售流程： 1、买方下预订，且此预订金越多越好，至少须大于溢价分成中我司 应该收到的金额 2、收到买方预订后，随即约卖方签定《同意售出确认书》， 此确认 书中说明了即将成交的售出价格，以及产生的溢价部分的具体金额 和分配方式，卖方签字予以确认同意后，我们才预约买卖双方见面 签署三方合同。

3、在卖方签完确认书时我们便将买方的预订金转交卖方，卖方出具 收到买方购买此房的订金收条，而同时卖方又将溢价分成中我司应 该收到的金额返还给我司，由我司给卖方开具“其他服务费”的收据， 实际上，我们不用真正的将所有钱交到卖方手上再返还给我们，只 需讲清原则、算好帐，直接扣除分成中我们应得的后，将剩余的订 金给予卖方，但是卖方的收条金额还是应为：买方订金的全部金额 卖方收条金额 = 我司“其他费用”收据金额+实际转交卖方现金金额 备注：若此限入房属于“未留本限入房源”，此时必须留房本！！！,16,限时代卖房源 正规的销售流程： 4、买卖双方到连锁店正式签署三方合同，我司收取中介费以及相关代办费用（不操作包户）；将卖方收条转交买方作为购房定金收条，但是必须让卖方将“订”字改为“定”字；其他等同于普通三方 5、如此房为“留本限时房源”，选择合适时机让卖方将保证金归还我司，如果当天未归还必须在三天之内、过户进件之前归还 收到卖方返还的保证金，给卖方开具收款收据 6、办理贷款、过户等后续事宜,17,但是因为各种特殊情况而达不到正规的流程 我们如何操作 分为： 有证的限时房源 无证的限时房源,18,有证的限时房源 分为： 买方先下预订（预订金≥我司应收的溢价分成部分） 买方未下预订 或者预订金＜我司应收的溢价分成部分,19,细划流程：“有证限时”的销售流程,推荐带看,买方下预订 预订金≥溢价分成部分,买方未下预订 或者预订金＜溢价分成部分,卖方签同意售出确认书 转付订金（直接扣除溢价分成）卖方出具收到买方的订金收条,买卖双方到店签署三方合同 收取佣金和各类相关费用 卖方返还保证金,卖方签同意售出确认书 有订金的转付订金（直接扣除溢价分成）卖方出具收到买方的订金收条,买卖双方到店签署三方合同 收取佣金和各类相关费用卖方返还保证金,卖方将溢价部分分成返还（补齐）给连锁店（返换时间为三天之内、过户进件之前）,贷款、过户等后续服务,,,,,,,,,,,,,20,无证的限时房源 分为： 买方先下预订（预订金≥我司应收的溢价分成部分） 买方未下预订 或者预订金＜我司应收的溢价分成部分,21,推荐带看,买方下预订 预订金≥溢价分成部分,买方未下预订 或者预订金＜溢价分成部分,卖方签同意售出确认书 转付订金（直接扣除溢价部分） 卖方出具收到买方的订金收条 必须留证,买卖双方到店签署三方合同 收取佣金和各类相关费用 必须留证,贷款、过户等后续服务,卖方签同意售出确认书,买卖双方到店签署三方合同 收取佣金和各类相关费用 必须留证,转付订金但不扣除溢价分成部分 卖方出具收到买方订金收条 必须留证,细划流程：“无证限时”的销售流程,卖方将溢价部分分成返换给连锁店（返换时间为三天之内、过户进件之前）,无转付订金 尽量收证,,,,,,,,,,,,,,,,22,以上几点是几种一般情况，但是实际操作当中 肯定会遇到一些特殊情况，因此以下是大家在 操作中必须谨记的原则： 1、有证的限时房源，在过户进件前必须检查双方所有的应 交于我司的费用以及卖方应奖励给我司的溢价分成部 分是否收齐，保证金是否已经返换，否则不予安排过户 2、无证的限时房源，在卖方签同意书时应当留证，如果当 时我司有将买方的订金交于卖方，则必须当时留证；否 则签三方时必须留证！同样，在过户进件前必须检查双 方所有的应交于我司的费用以及卖方应奖励给我司的溢 价分成部分是否收齐，否则不予安排过户,23,备注： 若限时期限到期后，该房屋未与实现销售，并造成赔付，则赔付实际金额在店长当月业绩收入中扣除；若当月无收入或收入达不到，则顺延至下月收入中 因此店长在签入限时前，必须把好房源质量与 价格关！,24,注意事项： 如遇限时签约特殊情况，统一出口为各交易中心经理 签约限入时应当告之房东，在成交时将收取卖方1%的中介费,在限入合同中体现 签约限入时的房屋底价为净收价格 限时签入时，签入人员必须告知，购房客户报价高于 代卖签约底价，业主必须出售；不得到时候借故推委 销售过程中，连锁店谈判需到内勤处暂借房屋权属证 的必须填写交接表由内勤存档 签约流程中的“财务交接制度”详见《限时业务内勤流程》,25,各环节负责岗位：（负责人） 推动、培训、协调限时业务开展：交易中心经理 备案申请人：连锁店看房人员 审核纳入资源的质量： 店长 网上申请单、初次备案确认：房源所在区交易中心经理 保证金出口，业主产权证保管人：交易中心内勤 业务特殊情况出口：交易中心经理 售出备案：连锁店谈单人员 售出备案确认：交易中心经理 资源维护，限时到期解约手续办理人：房源签入人 聚焦销售现场组织人员：房源所在区交易中心经理，或 交易中心经理指定人员,26,统一说辞 参考版 业务特色介绍：“限时代卖”业务是我们特色业务，是 我们公司销售能力的体现和对卖方客户进行销售保障 的具体承诺,在限定的时间内我们将成功售出你的房屋, 在与您委托我们销售时，我们便将支付您保证金，如 果在限定期限内没有售出，保证金将直接转为赔付金 给您，当然为了便于销售,你得暂时将房屋权属证明留 存在我公司。

并且我们确定了一个销售价格后,我们会 尽力的卖高你的房屋,高出约定价格后,高出的房款部分 我们有个分成比例,你6,我们4;,即使最坏的结果我们没 有销售出去也相当于代卖期内我们承担了你房屋的租 金，整个流程对于你来说不仅没有任何损失还有可能 得到更多的收益对于你来说是，完全保障你的利益27,签了这个合同，那不是只能你们一家卖。