许昌长葛长乐家园全案营销招投标方案.ppt

许昌长葛长乐家园全案营销方案,2014年2月,谨呈：山峰置业,目录,目录,,本案,长葛东区核心区位，紧邻市政府，属于政务区中心，临东小洪河而建，共享区域行政区配套和葛天生态园配套,东区城市主轴魏武大道、市政府北侧核心要道泰山路，未来郑许轻轨长葛站，市政公交等多维交通畅达郑州、许昌、长葛老城,整体规划为刚需型普宅中型规模社区，设置有幼儿园、社区商业和会所配套，各项综合指标决定本案规划具有“均好性”,,,整个社区楼栋呈阵列式排布，“两轴，四片、多心”的结构格局， “中央亲水广场” 和artdeco主题建筑风格是本案规划亮点,户型以“111-129”南北通透三居、“79-94”纯南向两居和105纯南向三居为主，2T3和2T4户，全明户型，市场主流,1、本案位于中央政务区核心区位，地利交通较好； 2、项目规划采用跟进策略，居住氛围纯粹，具有均好性； 3、产品打造符合刚需市场需求，无精装、科技、大面积赠送等附加值，整体质素一般可发力方向,挖掘区位优势，放大区位对居住的影响力，弱化产品本身的附加价值目录,长葛位于郑州东南，是郑州至许昌的咽喉要塞，许昌城市北门户，未来轻轨、高速、高铁交通汇集地，城市加工、旅游产业发展迅猛,长葛市作为省会郑州与许昌的连接港，必将得益于郑许经济联动的东风快速发展。

根据规划,到2015年，长葛与许昌在基础设施.产业.功能等各方面将实现无缝对接;城镇人口突破40万,城镇化率在55%以上据悉，长葛市将采取多项措施确保既定发展目标的实现：,一是进一步增强产业带动能力,以装备制造,食品加工2个主导产业为支撑,以项目建设为抓手,着力推动产城融合,产业南移,到2015年长葛产业集聚区主营业务收入在800亿元以上； 二是完善基础设施,围绕发挥连南贯北作用,加快完成魏武大道、城际快速通道北延连接新郑的道路工程,积极配合安信公路.郑许轻轨等道路规划建设长葛东区城市发展潜力较大，项目实现价值普遍高于老城区，但未来供应量极大，存在非常严重的同质化竞争项目目前已经进入全竞争状态，直面竞争项目集中于东区，主要有宏基钻石城、盛合中央花园、建业桂园和未来入市的绿城住宅项目,,,,,,北部片区,,钟 鹞 大 道,南部片区,西 部 片 区,宇龙花园,卓越香格里拉,,,,,,,,,,,宏基钻石城,,,,,,盛合中央花园,,,绿城地块,泰山路,东部片区,魏武大 道,建业桂园,盛合玖号,,,盛亚明郡,,,,,,,,,,本案,,项目评估：相对品质及开放商认可度在当地较高，现已基本售罄,无太多参考价值。

项目评估：主力户型为80温馨两居、110-150舒适三居，简欧式建筑，户型精良，中心水系景观，主打首席双气入户社区；教育资源优越，生活配套设施良好，临近新区，商业配套现阶段不够完善 项目评估：低容积率，超宽楼间距，全智能化物管模式，户型精良，定位清晰准确，目标对象针对性强，宣传推广到位，销售管理人员素质良好，生活、教育配套设施优越，商业配套（商业美食街）单一，不够完善；,,项目评估：依托葛天生态园、百万平米18洞国际高尔夫球场等众多自然生态资源，15大科技系统，打造绿色低密生态社区，产品类型丰富，为长葛市明星项目属长葛市内较高端客群项目评估：坐享400亩城市公园、500亩生态园，300米中轴景观，10000平方天鹅湖观，产品周边配套成熟，项目紧邻新市政府，区域发展有一定优势项目评估：元月18日，建业桂园宣告进驻长葛，活动在长社路澳门大酒店大堂的市区展示中心，新中式园林院落，贴心物业管家每天3次楼体清扫，每月一次主题活动1、长葛城市发展依托未来郑州、许昌的无缝连接，将带来巨大升值潜力； 2、长葛目前的市场容量有限，随着宏基、盛合等区位实力开发企业大盘强效，市场趋于疲软； 3、随着建业、绿城的进驻，长葛新区品牌、品质的竞争将更加激烈，目前东区闲置土地很多，未来2-3年内供应井喷。

可发力方向,市场未来供应巨大，项目快速销售回款，实现滚动开发，是赢得市场的唯一机会,,,,,存量市场： 存量较大,竞争格局： 未来品牌、品质的竞争将更加激烈,产品层面： 同质化严重,目录,客户来自老城区客户，少量许昌投资客或长葛西部乡镇客户伴随生态旅游开发的逐渐成形，区域整体规划日渐成熟投资客与乡镇客户逐步增多，同时，相关产业工作人员在此购房居住主要看中社区环境和科技配置宏基钻石城,盛合中央花园,主要为老城自住客户，少量乡镇自住客户，主要考虑价格，比较看中项目的区域发展潜力、建筑品质和园林到访客户被其示范区打动较多建业桂园,到访客户以老城较有经济实力客户和建业粉丝业主为主，主要看中建业的品牌、中式的建筑风格目前客户关注小高层居多，均认为价格较高盛合玖号,价格相对较高，客户以当地企业主、政府官员和企事业单位高管为主，主要看中别墅的居住形式、身份标签感和未来的升值潜力，目前因取证问题被曝光未对外销售长葛刚需客群到底需要什么？,面临结婚或者生子等问题，首次置业或首次改善多数老家或者父母有房，但为东区的环境和舒适所吸引，市政府未来就是城市中心，选择东区有一种强烈身份感考虑孩子或者老人的问题，大多有三居的必要需求； 更加注重户型功能性。

现场体验是提升心理预期的追求，是居住梦想的附加值刚性需求,,,,,,,,,,1,2,3,4,7,区域选择,单总价,户型功能,成交,,,5,身份标签,年轻人中还算有一定能力，或者依靠父母首付，支付能力在10-20万左右投资客在30-50万左右品质高端楼盘，临近市政府和河湾，享受整个东区未来配套6,现场体验,门槛有效： 自住低门槛：经济实力不佳，但仍有居住城市新区核心板块的梦想，渴望以低置业门槛，在居住方式、居住条件上做全面改变！ 投资低门槛：新区区位交通优势，提升未来升值的无限可能！投资低门槛，实现其保障投资安全性及较高的投资回报率的投资预期！,项目客群比例 ：80%自住+20%投资 从居住角度，来解决标签和投资预期,价值点高度聚焦,自住需求,直接,低门槛,傻瓜式营销,现场体验,低月供,低首付,强势卖压,折扣优惠,实惠礼品,,,,,,,,,,,简单,置业梦想,身份荣耀,目录,政务第一区，首席英伦湾岸华府,2014年基于市场竞争环境及项目自身素质，推而得出较为准确得项目定位；优选项目核心竞争力“区位”、“临湾”整合而得 1.尽可能贴近项目实质 2.保证价值最大化体现 Ps：项目定位作为推广定位基础之一意义非常。

贵重资本聚集地，湾岸高瞻景界,推广定位【主推】：,墅质领地，贵胄集群,推广定位【辅推】：,人们不再把国民生产总值当做物质丰盛的标准时起，就应当看到增长既没有使我们院里风尚也没有更接近它 让鲍德里亚 远离物质评判标准是21世纪较为贴近“高尚”的意义，也就是以文化和人群来定义生活得丰盈程度市府湾畔 恭候有容之人,推广定位【备选】：,“上善若水,水善利万物而不争”，老子在描述水的形态得同时更多得表达了一种胸怀瑾献有所仰望有所包容得智慧人群唐宁湾,“唐宁湾”源于TONY ONE得音译漂亮的;时髦的;贵族化的 1.舶来案名与项目art-deco项目风格保持同步摩登； 2.湾字得巧妙转化贴近了项目的价值优势，项目在形象上更为真实； 3.唐宁湾在整体上符合项目唯美时尚及价值优势，故而主推！,TONY ONE,钓鱼台,1.借用历史知名典故：周文王求贤钓鱼台意不在鱼，只钓王与侯 2.依托邻水项目优势，以求贤之心网罗客户，寻找优质圈层；,A FISHING TERRACE,公园大道,1.公园大道案名源自纽约公园大道(Park Avenue),以著名的中央公园而得名此路段有世上最昂贵的房地产,也居住着洛克菲勒和伦纳德等金融大亨。

2.一则靠拢项目外延资源公园，二来突出项目区位价值，政经大道一线PARK AVENUE,海德公园,1.灵感来源于英国伦敦 最知名的皇家公园--海德公园,它是贵族、皇家、权利的象征与化身! 2. “海”，海纳百川，博大精深德”是指人们的一种行为规范，合乎厚道，不欺的原则，包含忠、信、义 3.“海德”用在案名里，是一种身份的象征，潜移默化的满足客户群尊贵身份的心理需求同时，也传递的是一种景观的价值HYDE PARK,视觉方向一,视觉方向二,目录,开发目标：以本项目塑造开发商区域品牌形象，奠定开发高品质热销大盘的市场影响力,销售目标：实现项目快速走量，避开红海竞争，通过资金快速回笼，实现公司滚动开发,三、四线地市级普宅项目营销成功KPI: 绝对好，相对便宜,高展示,高形象,高预期,中低价格,达成全盘销售约2500套目标需：,来电24000通 来访12000组 认筹4200组,团队三四线城市大盘多年操盘经验：电转访比例50，访转认筹比例35，认筹转成交比例60,达成一期销售768套目标需：,来电7200通 来访3600组 认筹1280组,团队三四线城市大盘多年操盘经验：电转访比例50，访转认筹比例35，认筹转成交比例60,目录,大型节点活动爆破，制造市场声音 百人销售团队强攻市场 配合重大节点，线上线下集中轰炸 强攻项目首次入市，做到满城皆知,拔高预期，节点爆破， 大兵团作战，一夜倾城！,,工程进度,营销节点,,,推广主题,销售阶段,3月,5月,11月,预热期,5.1,11.24,中秋节,政务第一区，首席湾岸华府 贵重资本聚集地，湾岸高瞻景界,7月,,9月,,劳动节,圣诞节,万圣节,强势蓄客期,首次开盘筹备期,强销期,二次开盘蓄客期,爆点活动,现场,市内,3、4月市内售楼处主题活动：春季运动活动； 活动要点：配合现场，到访有礼兑换券全城发放食用油；,5月市内售楼处主题活动：英国美食消夏夜活动； 活动要点：配合现场，发放早餐，糕点，饮料等；延长市内售楼处接待时间（18：00-20:00）。

7月主题活动：庾澄庆粉丝见面会 活动要点：邀请庾澄庆现场粉丝见面签售专辑； 活动链接：释放庾澄庆来长葛活动与项目加推开盘信息,11月主题活动：万盛狂欢月 活动要点：南瓜灯DIY、化妆舞会、魔术、糖果DIY,周周有参与，到访有礼； 活动链接：释放万圣诳欢活动与项目加推开盘信息,11月市内售楼处主题活动：荷兰美食狂欢夜活动； 活动要点：配合现场，发放万圣狂欢活动门票及到访有礼兑换券；延长市内售楼处接待时间（18：00-22:00）强销期,12月主题活动：圣诞狂欢月 活动要点：礼品DIY、贺卡DIY、圣诞袜DIY、圣诞大餐,周周有参与，到访有礼； 活动链接：释放圣诞诳欢活动与项目加推开盘信息,12月市内售楼处主题活动：荷兰美食圣诞夜活动； 活动要点：配合现场，发放圣诞狂欢活动门票及到访有礼兑换券；延长市内售楼处接待时间（18：00-22:00）节点,业内品鉴会 目的：通过业内寻找意见领袖，加速项目业内口碑传播,庾澄庆粉丝见面会7.5 目的：通过大型演艺活动寻找大量主力客群，扩大大众知名度,新年答谢会12.15 目的：以新年答谢为由邀请业主参加，促进老业主口碑传播,暖场活动,业内口碑传播期,快速增长期,持续加热期,,国庆节,七夕节,7.5,5.1,7市内售楼处主题活动：英国美食金秋夜活动； 活动要点：配合现场，发放早餐，茶点，饮料等；延长市内售楼处接待时间（18：00-20:00）。

高端形象入市，低价引爆， 以量立势,高端形象提升项目价值，以3000元/较低价格刺激快速成交,让长葛人民都看到,“抢”地盘,长葛最强势阵地，截留区域竞品客户,东区置业，首先看唐宁湾！,沿魏武大道树立项目道旗、会所作为售楼处门口设置8根大型道旗，工地设置8米对外围挡,,,,建议方向,围绕核心价值，做足展示功课，售楼处外部，现场示范区、整体包装以直观方式打动客户，提升推广形象及展示形象，价值拔升，促进产品销售！,,,,,,,,,,售楼处包装：整体包装凸现项目品质，利用外部空间延伸,园林示范区：打造区域市场规模最大的示范区，沿河观景示范区打造,建立项目高品质形象调性：富有自然情趣的舒适生活方式的演绎,表现手法：。