百色城城中村房屋租赁租金研究[完整].doc

目 录百色城城中村房屋租赁租金研究Ⅵ摘 要ⅥABSTRACT Ⅵ111样本区概述 1样本区自建房情况1232.1百色城城中村样本区自建房出租租金规模 32.2百色城城中村样本区自建房出租租金构成 52.3百色城城中村样本区自建房出租租金特点 563.1部分租金价格与房源质量不匹配 63.2租金涨价现象失控 63.3租赁服务形式缺乏保障 6664.2村民收入依赖自建房出租，过分受制于市场74.3租金信息不透明，中介机构趁虚而入785.1合理引导和规划自建房建设 885.3以村为单位，各自建立租赁信息平台，增加信息透明度88参考文献10百色城城中村房屋租赁租金研究 摘 要：目前城市居民的住房问题受到外界普遍关注，在百色城，城中村的房屋租赁市场已成规模本次研究是从各大城中村中选取利元村为样本，通过研究其自建房的房屋结构，户型面积，周边环境等因素，来探讨利元村的租金结构，并由点至面，发现百色城城中村房屋租赁市场上存在的问题，找出问题的根源，并针对此次研究所发现的问题提出合理的改进建议关键词：百色市；房屋租赁；租金Study of The Housing Lease Rent in Baise CityAbstract In baise city, housing rental market of urban villages has become a scale. Studying the housing structure, room area, surrounding environment, etc factors, to explore the village rental structure, and from point to surface, found the problems of baise city village housing rental market existing, and find out the root cause of the problem, and put forward suggestions for improvement aiming at the problem of the study found.Keywords: Baise city;Housing lease;Rental price1.百色城城中村自建房的出租情况1.1 百色城城中村概况目前百色城中的城中村共有18个，其中老城区利元村和东合村已逐渐城市化，城东区有7个，以拉域村、那马村为代表，龙景区有9个，以那毕村、林屋村为代表。

坊间普遍认为百色城内有三大城中村，即利元村、东合村和拉域村，这三个城中村是百色城所有城中村中经济发展状况比较好的三个 1.2 百色城城中村样本区的自建房情况 样本区简述本次百色城城中村房屋租赁租金研究主要以利元村为样本区实例，在计划经济时期，利元村是百色城的“蔬菜大队”，村民以种植蔬菜为主业，为百色城的居民供应蔬菜据当地老人描述，上世纪九十年代，利元村还是一个很破旧的区域，还是交错建起的土瓦房子，没有明晰的房屋规划，村部办公楼位于城乡路里，周围都是杂乱简陋的居民区森林公园（当是称为人民公园）的南边，是一片烂泥塘，在老百色人看来，这个城中村的前景似乎并不乐观2001年，百色市政府决定对公园周边进行拆迁整治2003年，利元村村委会经过论证后提出通过集资入股的方式，把人民公园旁边大约3公顷的区域（即上文提到的烂泥塘）建设成为一条商业步行街（长560米，宽30米，面积约20亩，整街共有铺面400多间）利元村二组位于公园左侧的约40亩宅基地及农地得以整体异地重建到2004年，利元村更名为利元社区，发展到现在共有200多户，约有800人，利元村改为社区后，迅速融入百色城的城市化建设大格局中，如今的每一条街道都依城市规划而建设，不仅整治了周边的环境，也使村民集体经济得到了发展，居民的收入也不断增长。

2004年村改社区以前，村民个人年平均收入不到一千元，发展到现在，人均收入普遍达到了一两万元的水平 样本区自建房情况在上世纪90年代，政府放宽了农民对宅基地建房的审批管理，利元村城中村的自建房户主在建房初期计划中已预留出部分房间用于出租而因为考虑到出租的需要，多数自建房都有六层左右，层高在4米以内，房中分出很多20平米到30平米之间的小单间，带有卫生间，非常适合投入房屋租赁市场另外有部分自建房存在杂乱现象，典型的有中山二路恒基广场周边的小巷以及城乡路后街中的居民区，巷子窄而楼房密度大，没有一个整齐的规划，再加上后期扩建等情况的发生，使得村内建筑密度极大，形成“贴面楼”、“一线天”等现象，这些楼房的采光，通风以及防火条件都比较差同时，功能分区不明显，商业用地和居住用地的区分非常模糊，同一个自建房内的用地特征紊乱，商住混杂表1 利元村自建房情况房屋数量平均楼层平均面积平均单间面积平均单间数300栋以上6层450㎡20-25㎡20间来源：实地调查根据不完全统计，利元村村民自建房在300栋以上，普遍为6层左右，总面积在400平方米以上大部分自建房每一层都分布有带卫生间的小单间，这类小单间面积在25平方米到30平方米之间。

另外有一部分较早建起的自建房每层打隔断分出好多单床间，配有公共卫浴还有的自建房是每层都有2室到3室的户型，这类户型的面积一般能达到60平方米以上1.3 百色城城中村样本区自建房的出租情况表2 利元村自建房出租情况自建房出租率平均出租面积平均出租房间数满租率90%400㎡17间80%来源：实地调查利元村的村民自建房除了部分老旧危房或者户主有另外用途的楼房以外的大多数自建房都用于出租，据不完全统计，自建房出租率在90%以上大部分户主住在一层和二层，并留部分房间存放杂物等其他用途，剩下的都用于的出租，平均出租房间数在17间左右，平均出租面积在400㎡以上4月份，根据实地走访，大部分都已经满租，而且租客稳定，满租率在80%以上，余下未出租的20%的房源多为顶层，加隔断间以及户主加盖的隔层隔间等乱搭乱建性质的房间这片区域的租户多为外来人口，基本上是在校学生以及青年务工人员，对房型及装修状况要求也不高，所以基本上是百色租户最多的区域，习惯这里的人也都觉得住这里生活比较便利，便利店、药店诊所、幼儿园、网吧、理发店、餐饮店等一应俱全但这类区域也有弊端，那就是人员流动大且杂，不易管理（一般出租率高的区域都有类似的问题），住在这里的话需要很强的安全意识。

利元村居民自建房比较利于“出租经济”，他们解决了百色城务工者的租房需求，在每个房间内都设了卫生间、厨房，这样的出租房如今已越来越受到租客的欢迎据某自建房拥有者介绍，眼下进百色城务工人员很多，租房需求也大租住在恒基广场附近的陈小姐说，“其实，利元村里房间的面积不大，刚好能放床和衣柜，其实这样就足够了利元村的自建房户主表示，现在家中除了底层自住外，其他的一般用于出租，现在利元村里一幢自建房至少有10户租客以上可见利元村村民的自建房是有着出租初衷的，目前的建设情况也很适合百色城房屋租赁市场的发展，而目前百色市的经济发展条件也很需要这种形式的自建房廉价房源城中村的自建出租屋总数量很难统计，其租金定价机制也并没有一个标准，不同的房型不同层高及采光效果都影响租金状况大致的根据房屋面积来划分并对比租金分布情况（参见表1）可以发现，百色市城中村的自建出租屋各片区的价格差异不大，这主要是因为城中村居民自建的出租房基本都是以小单间为主，面向的承租户基本是务工青年以及大学生利园村毗邻右江医学院，同时又是目前百色市商业发展较为成熟的区域，区域内外来人口相比于其他区域要多很多,而租金规模略高于其他城中村由于城中村村民都是上世纪90年代中期开始转化转化为居民的，居民在利园社区建立起来后，主要依靠出租房屋为生。

出租房屋的租金价格差异主要在于此房间在村里的地理位置、房间的大小及装修程度、房间所在的楼层数的不同一般情况下，靠近村口的小单间（20平方米左右），每月租金250～300元不等，大房间（30平方米左右）每月租金300～350元不等，在村里区位条件不太好的价格有所降低利元村在地理位置上处于百色城内商业较繁华地区，其租金也相对于其他城中村略高近一年来来，很多在利元村租房居住的外来务工人口频频接到房东关于房租价格上涨的通知，一个20平米的单间价格由去年的每月200元涨到了250元到350不等，目前利元村的租金规模普遍在每平方米20元/月左右目前利元村内一个20平方米左右的单间月租价普遍在350元左右表3 百色市城中村自建房单间租金对比（单位：元/月）区域月租价东合村200-350拉域村200-350利元村250-400数据来源：百色人网在利元村自建房出租市场采样的数据中（参见表4），月租400元以下的房源有188个，其中有62%为20-30平米的小单间，这类小单间月租在300上下，而且往往整栋自建房中有20到30个同样规格的小单间，而且房东并不住在这里，整栋自建房的住户都是租客，而且多数都已满租，这一类房源是目前利元村自建房出租的主力。

另外在含客厅的房源中，这一类的房源总占比为38%，其中二室合租的有21%，三室合租的有17%，其合租的租金构成为：二室一厅的房源中，每一个房间的月租金都在250元至400元之间；三室一厅的房源中，每一个房间的月租金都在300元左右，较少有单间月租金开价到400元每月这一临界点表4 利元村自建房月租价格区间占比（单位：%）房源状况400元以下400元-600元600元以上20-30平米单间62%15%无二室合租单间21%13%无三室合租单间17%9%无二室整租无28%43%三室整租无35%57%来源：百色人网月租金在400元至600元的房源共有76个，30平米左右的小。